معضل مسكن، عرضه ناكافي است
بيت‌الله ستاريان٭
مساله مهمي كه در بخش مسكن ايران وجود دارد اين است كه اين بخش هرگاه با رونق روبه‌رو مي‌شود، افزايش قيمت را هم تجربه مي‌كند. اين مساله از آنجايي حايز اهميت و مورد توجه برخي مسوولان است كه در شرايط ركودي مانند آنچه امروز در اقتصاد ايران به طور عام و در بخش مسكن به طور خاص وجود دارد، قيمت‌ها دچار افزايش نمي‌شوند و اين باعث شده كه ادعا شود مشكل افزايش قيمت مسكن در ايران حل شده است.
حال مشكلي كه در بخش مسكن ايران به‌شدت به چشم مي‌خورد اين است كه مسكن همواره در زمينه عرضه با مشكل روبه‌رو بوده است. در حالي كه تقاضا براي آن بسيار زياد است، اما عرضه كم است. براي بررسي ميزان تقاضاي مسكن در كشور با احتساب آمارهاي موجود به اين نتيجه مي‌رسيم كه حدود چهار ميليون كسري عرضه داشتيم.
بخش مسكن در ايران هر سال نهايتا توانسته است 600 هزار واحد ايجاد كند. درواقع در بهترين حالت با توجه به آمار تعداد ازدواج و تولد و مواردي از اين دست، مي‌بينيم كه نياز به مسكن در جامعه ايران در سال معادل يك ميليون واحد مسكوني است. ايجاد يك ميليون واحد مسكوني در سال تقريبا غيرممكن است زيرا ميزان توليد سيمان ما كمتر از اين حد است و از طرف ديگر يك ميليون واحد مسكوني حداقل به سرمايه‌اي معادل، 400 هزار ميليارد تومان نقدينگي نياز دارد. طبيعي است در شرايط ركودي كنوني، كه خواه ناخواه با كاهش نقدينگي رو به‌رو مي‌شود، توان تامين اين مبلغ وجود ندارد. براي بررسي توليد مسكن در ايران بهتر است به بزرگ‌ترين پروژه مسكني سال‌هاي اخير ايران يعني، مسكن مهر بپردازيم. زماني‌كه ثبت‌نام براي مسكن مهر شروع شد، حدود چهار و نيم ميليون نفر ثبت‌نام كردند. از اين تعداد ثبت‌نامي به ادعاي مسوولان مسكن مهر، يك ميليون و 200 تا 300 هزار نفر مسكن را تحويل گرفتند كه به طور مسلم بخش عمده‌اي از ثبت‌نامي‌ها بودند، حدود 600 تا 700 هزار نفر مابقي متعلق به تعاوني‌هاي ديگري بود كه از حدود 10 تا 15 سال قبل از پروژه مسكن مهر شروع به ثبت‌نام كرده بودند.
در نتيجه با محاسبه همين آمار مي‌بينيم كه مسكن مهر سه ميليون و 700 الي 800 هزار واحد كسري توليد داشته است. يعني اين افراد صاحب مسكن نشده‌اند و توليد سالانه هم كمتر از نياز جامعه بوده است. اين يعني نياز مسكن بيش از عرضه است. در عين حال همواره مسكن را براساس تقاضاي مطلق تحليل كرديم نه تقاضاي موثر. اما به نظر من بهتر است كه افت و خيز‌هاي سالانه مسكن را كنار بگذاريم و در يك دوره 30 ساله يا 10 ساله نگاه كنيم و ببينيم اوضاع مسكن چطور بوده و حركت به كدام سو رفته است. امروز ما نبايد فريب بخوريم كه قيمت‌ها ثابت مانده است زيرا به دليل ركود و كمبود نقدينگي هيچ كالايي دچار تورم بالا نخواهد شد.
هر روزي‌كه مسكن در رونق است و قيمت هم افزايش پيدا نكرد، مي‌تواند موضوع مورد بحث باشد و به بررسي آن پرداخت و نه در شرايطي كه خريد و فروش مسكن با مشكل روبه‌رو است. اين نگاه؛ نگاه علمي به مساله نيست بلكه نگاه عاميانه است. نگاهي كه متاسفانه بعضا در تريبون‌ها هم مطرح مي‌شود اما به هر حال اين نگاه فارغ از هر نگرش علمي است. بايد اين سوال را از خود پرسيد كه چرا وقتي بخش مسكن به دوره رونق خود مي‌رسد، اين رونق با تورم قيمتي روبه‌رو مي‌شود، در حالي كه اين اتفاق در مورد بسياري از كالاها به اين شكل نمي‌افتد و در دوره رونق بطور مثال قيمت ماشين، تلويزيون و... بالا نمي‌رود، اما قيمت مسكن بالا مي‌رود. اين مشكل به دليل نياز جامعه ايجاد شده است. شما وقتي مي‌خواهيد هزينه مسكن خود را تامين كنيد، به ويژه اگر در شهرهاي بزرگ باشيد، بايد حداقل 50 تا 60 درصد درآمد خود را صرف هزينه مسكن كنيد. بسياري از افراد در ايران علاوه بر هشت ساعت كار روزانه، بايد چهار ساعت هم اضافه‌كاري كنند تا بتوانند هزينه مسكن را بپردازند. اما بيايد تصور كنيم از هشت ساعت كار روزانه، پنج ساعت را براي هزينه مسكن به صاحبخانه داده و مابقي، سه ساعت كار روزانه هزينه خورد و خوراك شود. اين يعني بالاي 50 درصد سبد خانوار به مسكن تعلق مي‌گيرد. به چنين اتفاقي معضل مي‌گويند. زماني‌كه سبد كالاي خانوار را نگاه مي‌كنيم، مي‌بينيم مسكن از تمام بخش‌هاي ديگر هزينه بيشتري را به دوش خانوار اضافه مي‌كند و جلوتر از همه اقلام حياتي زندگي حركت مي‌كند، كه براساس آمارها دو تا دو و نيم برابر ميانگين شاخص‌هاي زندگي ما است.
علاوه بر اين بايد در نظر داشته باشيم كه هرگاه در اطراف تمام شهرهاي بزرگ حاشيه‌نشيني و كپرنشيني در حال رشد است، يعني مشكل مسكن داريم. اينجا نبايد خود را گول زد كه مشكل مسكن نداريم، چرا كه پارسال و امسال افزايش قيمت نداشتيم. اين نگاه عاميانه به مسائل است كه وقتي از تريبون‌ها شنيده مي‌شود، عوام‌فريبي است. بررسي درست مسائل نيازمند نگاه علمي است و نه اينكه به شعار دادن اكتقا كرد. مشكل مسكن با شعار يا نديدن حل نمي‌شود. متاسفانه بسياري از مسوولان خود را به نديدن زدند. حاشيه‌نشيني محصول عدم عرضه كافي است، همان‌طور كه افزايش قيمت در دوران رونق هم اين گونه است.
٭كارشناس مسكن