ورود بازار سرمايه به مسكن با ميدان‌داري «اوراق رهني»

در كوران اخبار منتشر شده از فيش‌هاي حقوقي نجومي، مقامات پولي و مالي كشور كه به عبارتي مسووليت نظارت و رسيدگي به اين ماجرا را برعهده دارند، براي رونمايي از اوراق رهني در وزارت اقتصاد گرد هم آمدند و نه در جلسه برگزار شده و نه در حاشيه جلسه، براي داغ‌ترين موضوع اين روزهاي اقتصاد ايران صحبتي نداشتند. شايد براي دامن نزدن به شايعه استعفاي وزيراقتصاد بود كه طيب‌نيا حتي در حاشيه جلسه نيز به پرسش‌هاي خبرنگاران پاسخ نداد و رفت. تمام صحبت‌هاي روز گذشته چهار مقام ارشد كشور به موضوع ابزار جديدي اختصاص يافت كه قرار است نهايتا منجر به افزايش توان تسهيلات‌دهي مسكن شود و با رونق اين بخش صنايع وابسته به آن هم از ركود خارج شود.
از اين پس قرار است بازار سرمايه به تامين مالي بخش مسكن كمك كند آن هم با ابزار جديد اوراق رهني. نقشي كه بازار سرمايه قرار است ايفا كند تا پيش از اين در بازار مسكن صفر بود. ولي از اين پس تا ظرفيت 100 هزار ميليارد ريالي روي توان اين بازار مي‌توان حساب كرد.
نقش بازار سرمايه در بخش مسكن پررنگ مي‌شود
وزير اقتصاد در مراسم راه‌اندازي بازار رهن ثانويه و رونمايي از اوراق رهني مسكن به سهم بازار سرمايه از تامين مالي كشور اشاره كرد و گفت: سهم بازار سرمايه از تامين مالي كشور به ۱۰۰ هزار ميليارد تومان رسيده است. علي طيب‌نيا گفت: امروز فاصله تورم و نرخ سود از ۱۰ درصد بيشتر است كه اين يك مشكل جدي بوده و فعالان اقتصادي قادر نيستند كه با اين نرخ بالاي هزينه تجهيز منابع مالي را تامين كنند. او با اشاره به اينكه بايد اين مشكل را حل و فصل كنيم، افزود: همين رهن محدود تامين تسهيلات هم بايد به سمت توليد كالاهاي داراي مزيت برود كه قدرت رقابت در بازارهاي جهاني را داشته باشد. طيب‌نيا با بيان اينكه متاسفانه منابع به سمت فعاليت‌هايي مي‌رود كه كارآمدي لازم را ندارد، توضيح داد: ما از ابتداي شروع به كار دولت اين مشكل مهم را شناسايي كرديم و تنگناهاي مالي در كنار بدهي گسترده دولت به عنوان مهم‌ترين مشكلات ما شناسايي شد و سعي كرديم براي آن برنامه جامعي را تهيه كنيم. وزير اقتصاد با اعلام اينكه برنامه اصلاح نظام بانكي از ديگر برنامه‌هايي است كه شروع كرده‌ايم، اظهار داشت: ما برنامه جامع زمان‌بندي شده داريم تا با مشكلات نظام بانكي روبه‌رو شويم، زيرا بدون حل اين مشكلات به توسعه مالي نمي‌رسيم. در برنامه‌ريزي‌هاي ما تامين مالي كوتاه‌مدت و صنايع كوچك و متوسط بر عهده نظام بانكي و تامين مالي بلندمدت بنگاه‌هاي اقتصادي بر عهده بازار سرمايه كشور قرار گرفته است. او با اشاره به اينكه برنامه ما اين بود كه در تير ۹۵ از اوراق رهني رونمايي شود، متذكر شد: بازار سرمايه كشور در دو سال اخير شاهد شكوفايي و رشد كم‌نظيري بود، به طوري كه سهم بازار سرمايه از تامين مالي كشور به ۱۰۰ هزار ميليارد تومان رسيده در حالي كه ۳۰ هزار ميليارد تومان بود. برنامه‌هاي مفصلي در اين بخش داريم كه با اجراي آن قادريم بازار سرمايه را به سمت جايگاه واقعي هدايت كنيم.
پيشنهادهاي وزير راه
براي توسعه بلندمدت بخش مسكن
وزير راه و شهرسازي، مديريت دارايي‌هاي عمومي، احياي صندوق‌هاي پس انداز و تسهيلات مسكن، ايجاد نهاد تضمين‌كننده پيش خريد و تشكيل صندوق‌هاي بهسازي بافت‌هاي فرسوده را از جمله پيشنهادات خود براي توسعه بلندمدت بخش مسكن عنوان كرد. عباس آخوندي اضافه كرد: در حوزه اوراق رهن حدود ۱۰ هزار ميليارد تومان ظرفيت داريم و مي‌توانيم در ماه‌هاي بعد آن را عرضه كنيم. او با ارايه پيشنهاداتي براي تقويت بازار مسكن گفت: نكته‌اي كه در خصوص اوراق رهني مطرح است اين است كه هم‌اكنون امكان تنظيم اين اوراق توسط تسهيلات‌گيرنده وجود ندارد. بايد براي آن راهي پيدا كرد، در حال حاضر فقط شخص ثالث را در نشر گرفته‌ايم، در حالي كه خود فرد هم مي‌تواند اين ارواق را منتشر كند البته پيچيدگي‌هايي خواهد داشت ولي مي‌توان با شفافيت آن را انجام داد. وزير راه و شهر‌سازي با بيان اينكه مسكن بحث پيچيده‌اي است و نياز به انواع نهادهاي فعال دارد به پيشنهاد خود مبني بر اضافه كردن ۱۸ نهاد اشاره و تاكيد كرد تعدادي از اين ۱۸ نهاد در شوراي پول و اعتبار تشكيل شده و اما تعداد ديگر هنوز انجام نشده است يكي از آنها مديريت دارايي‌هاي عمومي است كه از طريق آن مطالبات اوراق رهني مي‌تواند نقد شود. آخوندي با اشاره به دارايي‌هاي شركت‌هاي تابعه وزارت راه و شهرسازي تصريح كرد: شركت‌هاي تابعه ما هزاران هزار ميليارد تومان دارايي دارند كه با روش‌هاي عمومي قابليت نقدشوندگي دارند و مي‌توانند بازار سرمايه را تقويت كنند. اين امكان در قوانين ايران وجود ندارد اما اگر بخواهيم از حوزه نفت خارج شويم چاره‌اي جز استفاده از اين روش‌ها نداريم. او پيشنهاد ديگر را احياي صندوق‌هاي پس‌انداز تسهيلات مسكن دانست و گفت: در دهه‌هاي گذشته ما صندوق‌هاي تهران، مشهد، رشت و غيره را داشتيم ولي مدت‌هاست كه اين صندوق‌ها كه متكي به پروژه باشد را نداريم در حالي كه اگر بخواهيم طرف عرضه را سازماندهي كنيم حتما نياز به صندوق پس‌انداز و تسهيلات داريم. آخوندي با بيان اينكه پيشنهاد ديگر از بين بردن ريسك پيش‌خريد مسكن است، گفت: يكي از ابزار‌هاي نهادي صندوق‌هاي تضمين پيش‌خريدار و توليد‌كننده است كه در ايران اين نهاد را نداريم و هم‌اكنون افراد با ريسك خودشان اقدام به خريد مي‌كنند. در حالي كه يك نهاد مكمل در اين زمينه نياز داريم. او پيشنهاد ديگر را تشكيل صندوق‌هاي خرد براي بهسازي بافت‌هاي فرسوده و مياني عنوان كرد.
انتشار اوراق رهني
امكاني براي تامين مالي ارزان‌‌قيمت
رييس كل بانك مركزي نيز در اين مراسم گفت: با انتشار اوراق رهني مسكن كه از نرخ سود مناسب 5/18 درصدي برخوردار است امكان تامين مالي ارزان‌‌قيمت در بخش مسكن فراهم شده است. توسعه بازار پولي و بانكي در كنار بازار سرمايه بايد فراهم شود و اين در حالي است كه امكان تامين مالي ارزان‌قيمت براي بانك‌ها از طريق بازار سرمايه مي‌تواند به سررسيدهاي بلندمدت در سبد دارايي‌هاي بانك‌ها و به تبع آن نسبت كفايت سرمايه آنها تاثيرگذار باشد. ولي‌الله سيف با بيان اينكه ضامن موفقيت ابزارهاي بدهي از جمله اوراق رهني واقعي شدن نرخ سود در بازار پول است، عنوان كرد: بايد نرخ سود در بازار پول همواره به سمت متعادل شدن حركت كنند. عدم تعادل بازارها مي‌تواند نرخ نامناسب و نامتعادل سود را در پي داشته باشد كه در عين حال به افزايش ريسك سرمايه‌گذاران در بازارها مي‌انجامد. او با اشاره به مسير درست نظام بانكي در كاهش نرخ سود عنوان كرد: هم‌اكنون بازار بين‌بانكي از شرايط مطلوبي برخوردار بوده و به سمت تعادل پيش مي‌رود. نرخ سود نه‌‌تنها در بازار بانكي بلكه در ساير بازارهاي كشور نيز بايد به سمت نرخ قابل قبول و متناسب با تورم حركت كند. رييس كل بانك مركزي به تجربه موفق كشورها از طريق همكاري تنگاتنگ ميان بازارهاي پول و سرمايه اشاره كرد و گفت: در كنار بازار پول كارآمد و نظام‌مند بايد امكان رشد اقتصادي كشور از طريق توسعه بازار سرمايه نيز فراهم شود. روش‌هاي تامين مالي بلندمدت بنگاه‌ها از طريق بازار پول و سرمايه همواره به پشتوانه منابع مالي تجهيز شده در بازار سرمايه فراهم مي‌شود. به گفته وي در شرايطي كه حدود 90 درصد از تامين مالي بنگاه‌ها در سال‌هاي گذشته از طريق بازار پول و بانك تامين مالي شده بايد توسعه نهادهاي كشور از طريق بازار سرمايه نيز امكان‌پذير باشد. سيف با استقبال از انتشار اوراق رهني مسكن گفت: اين اوراق بهادار كه به پشتوانه تاثيرات رهني بانك‌ها منتشر شده است، از جمله همكاري‌هاي صورت گرفته بين بازار پول و سرمايه است. بانك مركزي پيش از اين با تدوين چارچوب انتشار اوراق رهني با پذيره‌نويسي 3 هزار ميليارد ريالي اين اوراق در مرحله اول و با نرخ سود سالانه 5/18 درصد كه در مقطع كنوني نرخ بسيار مناسبي است، موافقت كرد.
دعوت از بانك‌ها براي تامين مالي
 از طريق بازار سرمايه
در اين مراسم محمد فطانت، رييس سازمان بورس با دعوت از بانك‌ها براي تامين مالي از طريق بازار سرمايه گفت: اين اوراق در آذر ماه 94 به تصويب نهايي كميته فقهي و سازمان حسابرسي رسيد و پس از آن با كنكاش‌هاي بسيار به امضاي وزير اقتصاد رسيد. پيرو تصويب اين اوراق دستورالعمل انتشار اوراق رهني در آبان ماه 94 به تصويب شوراي عالي بورس رسيده است. به گفته فطانت، براي نخستين‌بار شبكه بانكي كشور از طريق بازار سرمايه در حالي اقدام به انتشار اوراق رهني براي تامين مالي مي‌كند كه اين اوراق با وجود پيشينه بسيار در دنيا اما در ايران با چالش‌هاي فراواني روبه‌رو بوده است. وي با ابراز خرسندي از امكان ايجاد انتشار اوراق رهن و فراهم شدن بازار ثانويه براي تامين مالي شبكه بانكي در بازار سرمايه‌، گفت: اقتصاد مسكن چنانچه تحريك شود ساير صنايع كشور نيز با پويايي روبه‌رو خواهند بود. حجم زيادي از صنايع بورسي ايران از جمله صنايع سيماني، فلزي، كاشي و سراميك و حوزه وسيعي از صنايع داخلي با حركت حوزه مسكن به تحرك مي‌افتند. فطانت افزود: بانك مسكن امروز در نخستين گام اقدام به عرضه اوراق رهني مسكن به ارزش 300 ميليارد تومان در بازار فرابورس كرده كه دقايقي قبل در كسري از دقيقه اين اوراق با حمايت صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري به فروش رسيده است.
انتشار اوراق رهني مشكل فقهي ندارد
عضو شوراي فقهي سازمان بورس نيز در اين مراسم خاطرنشان كرد: با انتشار اوراق بدهي از نظر علماي شيعه مشكل فقهي ندارد و در نتيجه انتشار اوراق مسكن گام نخستي است كه در اين زمينه برداشته شده و كمك مي‌كند كه نقدينگي بيشتري در اختيار بانك‌ها قرار گيرد. غلامرضا مصباحي مقدم درباره اوراق رهن ثانويه توضيح داد: مطالباتي كه بانك‌ها از مشتريان خود دارند اگر از راه عقود مبادله‌اي مانند فروش اقساطي، اجاره به شرط تمليك، جعاله و غيره انجام گرفته باشد مي‌توان اين مطالبات را تبديل به اوراق كرد. عضو شوراي فقهي سازمان بورس افزود: يعني بانك‌هايي كه داراي مطالباتي از مشتريان خود هستند، مي‌توانند اين مطالبات را تبديل به اوراق كنند. هرچه مدت اين مطالبات طولاني‌تر باشد تبديل آن به اوراق به‌صرفه‌تر است. مصباحي‌مقدم توضيح داد: نقدينگي بانك‌ها با دادن تسهيلات از دست آنها خارج مي‌شود، ولي با تبديل به اوراق مشاركت مجددا به بانك برمي‌گردد. او اضافه كرد: يكي از شاخص‌هاي كارآمدي بانك‌ها داشتن كفايت سرمايه است. با تبديل كردن اوراق خود امكان وام‌دهي آنها افزايش مي‌يابد و بانك‌ها مي‌توانند علاوه بر اينكه از طريق اعطاي تسهيلات، سود كسب كنند. با انتشار اين اوراق نيز مجددا سود بيشتري كسب خواهند كرد. او همچنين گفت: يكي از شاخص‌هاي كارآمدي بانك‌ها نيز نسبت‌هاي مالي دارايي به بدهي آنهاست. هرچه دارايي آنها نسبت به بدهي بيشتر باشد طبيعتا بانك‌ها كارايي بالاتري دارند. تبديل مطالبات به بدهي راهي است كه بانك‌ها از اين طريق وضعيت دارايي به بدهي خود را بهبود مي‌بخشند.