مصوبه جديد برج‌باغ‌ها كه به نام خانه‌باغ مطرح شده است، شايد يكي از جنجالي‌ترين مصوبه‌هايي باشد كه شوراي يكدست پنجم را با چالشي جدي مواجه كرد؛ مصوبه‌اي كه به ادعاي اعضاي شوراي شهر، براي جلوگيري از تخريب آخرين بازمانده باغ‌هاي پايتخت تدوين شده بود. اين لايحه در حالي تدوين شده بود كه شوراي گذشته تمام قد از لايحه برج‌باغ‌ها دفاع مي‌كرد و آن را حامي حفظ و صيانت از باغ‌ها مي‌دانست. با اين وجود شوراييان جديد از همان ابتدا ساز مخالف را براي اين لايحه كوك و آن را ابزاري براي تخريب باغ‌ها معرفي كردند. در نهايت نيز در اسفند ماه گذشته با افتخار خبر از لغو مصوبه ياد شده دادند. آن هم در شرايطي كه بيش از يك‌سال طول كشيد تا لايحه جديد، يعني لايحه خانه‌باغ‌ها را به صحن بياورند. گرچه گويا كميته تطبيق فرمانداري هم با آن مخالفت كرده است. لايحه خانه‌باغ اين روزها در شوراي عالي شهرسازي كشور در حال بررسي است و همين امر، اين سوال را مطرح مي‌كند كه چگونه شورا و شهرداري قبل از تصويب اين لايحه در مرجع بالادست، با اتكا به تصويب در صحن شوراي شهر آن را اجرايي كرده‌اند. «محمد سالاري»، رييس كميسيون شهرسازي و معماري شوراي شهر كه شايد يكي از بهترين گزينه‌ها براي گفت‌وگو در اين زمينه باشد، مرد هميشه محتاط و محافظه‌كار شوراي شهر كه اتفاقا در شوراي چهارم كه اوج اجراي مصوبه برج‌باغ‌ها بود، باز هم رييس كميسيون شهرسازي و معماري شورا بود. يعني به زبان ساده آن سال‌ها خودش يكي از گلوگاه‌هاي اصلي تصميم‌گيري در شورا در مورد باغ‌ها بود و امروز، با نقد آن لايحه؛ به شدت از لايحه جديد و صدور مجوز براي 62 باغ صحبت مي‌كند. گفت‌وگو با سالاري و حرف كشيدن از وي چندان هم ساده نيست، چرا كه اصولا به خاطر همان محافظه‌كار بودنش، تلاش مي‌كند تا به گونه‌اي سخن بگويد كه نه سيخ بسوزد و نه كباب!
چند ماه قبل شوراي شهر مصوبه‌اي را به جاي مصوبه برج‌باغ‌ها به تصويب رساند تا به قول خودش، جلوي ساخت‌وسازهاي بي‌رويه در باغ‌هاي پايتخت را بگيرد، چرا كه مدعي بود مصوبه برج‌باغ‌ها، باعث شده بود تا حجم زيادي از باغ‌هاي تهران تخريب شود. اما در عوض مجوزي كه شورا براي ساخت و ساز در 62 باغ صادر كرد، جنجالي شد و حاشيه‌هايي را به دنبال داشت. شايد اولين سوالي كه بتوان در اين زمينه مطرح كرد، اين باشد كه مگر مصوبه قديمي باعث تخريب چه حجمي از باغ‌هاي تهران شده بود و چه تبعاتي را براي باغ‌هاي پايتخت به دنبال داشت ؟
اجازه بدهيد قبل از آنكه بخواهيم به آثار مصوبه قديمي برج‌باغ‌ها بپردازيم، نگاهي داشته باشيم به تاريخچه اين مصوبه چون به شخصه معتقدم بررسي اين تاريخچه خودش مويد نكات ظريفي است. قبل از تصويب لايحه برج‌باغ و اصولا قبل از طرح جامع سال ۸۶ هرگونه اقدام و صدور مجوزي براي ساخت و ساز در باغ‌ها بر اساس دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمين شهري مصوب سال ۷۴ بود. ضمن آنكه براي باغات به هم پيوسته و باغات پراكنده بر اساس يك مدل تصميم‌گيري مي‌شد. بر اساس فرمول آن روزها براي باغات كمتر از 3هزار مترمربع، ۱۰ درصد سطح اشغال در دو طبقه و تراكم ۲۰ درصد، باغات بين 3هزار تا 5هزار مترمربع، ۱۵ درصد سطح اشغال و دو طبقه كه جمعا مي‌شود ۳۰ درصد تراكم، باغات بالاي 5هزار مترمربع، ۱۵درصد سطح اشغال در سه طبقه و جمعا ۴۵ درصد تراكم در نظر گرفته مي‌شد.
بعد از تصويب لايحه برج‌باغ‌ها در شوراي دوم كه پيوست سوم طرح جامع نيز شد، از سال ۸۳ تا سال ۹۱ كه طرح تفصيلي ابلاغ شد با توجه به اينكه ضوابط ملاك عمل، ۴ طبقه ۶۰ درصد براي تمامي املاك بوده است، مقرر مي‌شود از آن پس 8 طبقه ۳۰ درصد به انضمام يك طبقه مازاد پروانه صادر شود. در حقيقت اين همان مصوبه ۹ طبقه برج‌باغ است.
از سال ۹۱ تا پايان سال ۹۶ نيز كه مصوبه برج‌باغ لغو شد بر مبناي پيوست سوم طرح جامع مقرر مي‌شود كه بر اساس زير پهنه طرح تفصيلي به انضمام يك طبقه مازاد پروانه صادر شود، مشروط بر اينكه سطح اشغال از ۶۰ درصد به ۳۰ درصد كاهش يافته، اما به طبقات اضافه شود، ولي از آنجايي كه پيوست مطالعاتي وجود نداشت و در شورا‌هاي معماري نيز به‌طور سليقه‌اي اجازه تا ۴۵ درصد گودبرداري هم داده شد، نهايتا اين رويه به از بين رفتن باغات انجاميد.
يعني شما مي‌خواهيد بگوييد در گذشته به دليل اجراي مصوبه غلط و مخرب، برج‌باغ‌ها بخش اعظمي از باغ‌هاي پايتخت از بين رفته و تخريب شده‌اند؟
بله، اين يك واقعيت است.
خب بر چه اساسي اين ادعا را مطرح مي‌كنيد ؟
خيلي ساده است. آمار اين را مي‌گويد. بر اساس گزارش‌هاي موجود، از ابتداي سال ۱۳۸۷ تا پايان سال ۹۶، مجموعا براي ۴۹۳ پلاك باغ با وسعت ۱۲۸ هكتار، انواع پروانه ساختماني صادر شده كه در نوع خودش رقم قابل تاملي است. بيشترين سهم از پروانه‌هاي صادره در منطقه يك و پس از آن در مناطق ۲۱ و ۲۲ و كمترين سهم متعلق به مناطق مركزي بوده است.
و در اين مجوزها قاعده 30 درصد اشغال رعايت شده است ؟
متاسفانه خير! آمار و ارقام حاكي از آن است كه متوسط اندازه قطعات در پروانه‌هاي صادره، حدود 2هزار و 600 مترمربع و متوسط سطح اشغال باغات در پروانه‌هاي صادره معادل ۳۵ درصد بوده كه اين ميزان بعضي وقت‌ها در گواهي‌هاي صادره، به بيش از ۴۰ و حتي ۵۰ درصد هم رسيده است!
و حتما جاي آنها برج‌هاي غول‌آسا ساخته شده است ؟
البته همه آنها به برج‌هاي بلندمرتبه تبديل نشده‌اند ولي اكثرا همين طور هستند.
چه تعداد؟
از بين 493 پروانه صادر شده براي برج‌باغ‌ها طي يك دهه، 13 درصد آنها يعني 63 پروانه به سازه‌هاي بالاي 12 طبقه اختصاص داشته است. 58 درصد پروانه‌ها هم براي برج‌هاي بين 9 تا 12 طبقه صادر شده است. 118 پروانه هم براي درخواست‌هاي ساخت و ساز سازه‌هايي با طبقات 4 تا 9 طبقه بوده است.
آنهايي كه گودبرداري بيش از حد براي ساخت پاركينگ داشته‌اند، چقدر بوده است ؟
اين هم براي خودش نكته قابل تاملي است! چرا كه همان‌طور كه مي‌دانيد گودبرداري‌هاي گسترده خودش باعث تخريب باقيمانده باغ‌ها مي‌شود. اما بر اساس آمار، حدود 50 درصد مجوزهاي صادره داراي 3 تا 5 طبقه زيرزمين بوده‌اند و براي 23 درصد مجوزهاي صادره نيز بالاي 5 طبقه زيرزمين تصويب شده است. اين يعني چيزي بيش از 15 متر گودبرداري كه واقعا فاجعه‌اي براي باغ‌ها محسوب مي‌شود.
پس عملا همه مجوزها مربوط به سازه‌هاي بلندمرتبه بوده‌اند؟
تقريبا، ... چون فقط چيزي حدود 27 مورد از مجوزها براي سازه‌هاي بين يك تا چهار طبقه بوده‌اند.
از لحاظ ريالي چطور؟ صدور اين تعداد پروانه چقدر براي شهرداري درآمدزايي داشته است؟
اين هم براي خودش نكته قابل تاملي است! شهرداري تهران، مجموعا حدود هزار و 200 ميليارد تومان درآمد از صدور پروانه ساختماني در باغات طي ۱۰ سال گذشته كسب كرده است. اما اين عدد، رقم بزرگي نيست. يعني چيزي حدود يك درصد از مجموع تمام درآمد‌هاي شهرداري است. مي‌خواهم بگويم صدور پروانه براي باغ‌ها حتي به درآمدزايي شهرداري هم كمك نكرده است.
و به همين دلايل بود كه لايحه خانه‌باغ‌ها را ارايه كرديد؟
دقيقا، در سال ۹۶ شوراي پنجم شهر تهران مصوبه برج‌باغ را لغو كرد و مقرر شد شهرداري تهران لايحه جايگزين را به شورا ارايه دهد كه همين اتفاق هم افتاد و بعد از جلسات كارشناسي و بررسي‌هاي متعدد كميسيون‌هاي تخصصي شهرسازي و معماري و سلامت و محيط زيست با معاونت شهرسازي و معماري طرح جايگزين يعني طرح (خانه‌باغ) تدوين شد. همان‌طور كه حتما مي‌دانيد در اين لايحه حدنصاب تفكيك در باغات به هم پيوسته را ۱۰ هزار مترمربع تعيين كرديم، در حالي كه در گذشته اين مقدار، 2هزار مترمربع بوده است، اساسا دستورالعمل ماده۱۴ قانون زمين شهري از اختيارات شخص وزير راه و شهرسازي است، لذا عملا بايد وزير در اين خصوص تصميم بگيرد، در باغات پراكنده نيز حدنصاب تفكيك ۵ هزار مترمربع را پيشنهاد داديم كه در گذشته ۲ هزار مترمربع بوده است و اين موضوع خود به از بين نرفتن باغات كمك مي‌كند.
فكر كنم كه سطح اشغال در لايحه جديد هم بايد 15 درصد باشد...
بله، بر اساس اين لايحه ساخت و ساز در باغات ۵۰۰ تا 3هزار متر، با سطح اشغال ۱۵ درصد در دو طبقه و حداكثر تراكم ۳۰ درصد، باغات ۳تا۵ هزار متر سطح اشغال ۱۵ درصد در سه طبقه و تراكم تا ۴۵ درصد و براي باغات تا ۵ هزار مترمربع سطح اشغال ۱۵ درصد و تعداد سه طبقه با تراكم ۱۵ درصد اجازه ساخت داده مي‌شود، اما براي مازاد مساحت ۵ هزار مترمربع، ۱۰ درصد سطح اشغال در سه طبقه و ۳۰ درصد تراكم در نظر گرفته شده است تا در اين باغات كه ۷۵ درصد باغات باقيمانده شهر هستند و ارزش اكولوژيكي هم دارند، كاهش بارگذاري داشته باشيم نه اينكه هر چه مساحت باغ بالاتر مي‌رود بارگذاري هم افزايش پيدا كند.
پس قاعده 30 به 70 چه مي‌شود؟
در اين رويه در صورتي كه باغ‌هاي با مساحت بالاي 3هزار مترمربع، ۷۰ درصد باغ را به نام شهرداري سند بزنند تا تبديل به پارك عمومي شود در ۳۰ درصد باقيمانده مي‌توانند ۶۰ درصد بسازند كه بر اين اساس در ۱۸ درصد كل باغ ساخت و ساز مي‌شود. نحوه ساخت و ساز در اراضي صنعتي و كارگاهي (s۳) كه باغ يا مزروعي باشند نيز حداكثر ۲ طبقه ۳۰ درصد خواهد بود.
خب چه تضميني وجود دارد كه مثل گذشته در مورد ساخت و سازها در باغ‌ها تخلفي صورت نگيرد ؟
از ويژگي‌هاي اين لايحه اين است كه تمام مجوزها بايد توسط يك كميته فني به نام كميته فني باغ‌ها صادر شود. يعني مدارك مالك بررسي و در اين كميته براي آن تصميم‌گيري مي‌شود.
پس تكليف مصوبات طرح تفصيلي كه در گذشته تدوين شده چه مي‌شود ؟
طبيعي است كه كليه دستورالعمل‌هاي طرح تفصيلي مغاير با اين مصوبه لغو شود. در واقع اين مصوبه جايگزين ماده 14 زمين شهري مي‌شود و براي همين بايد در شوراي عالي شهرسازي و معماري به تصويب برسد. در همين راستا، لايحه جديد به دبيرخانه اين شورا ارسال شده و تاكنون 3- 2 جلسه هم در مورد آن برگزار شده است.
مگر شورا مي‌تواند خودش سرخود مصوبه شوراي عالي شهرسازي كه در طرح تفصيلي هم لحاظ شده را لغو كند؟
نه.
پس چطور قبل از اينكه شوراي عالي شهرسازي آن را لغو كند، شورا در اسفند 96 آن را لغو كرد ؟
رويكرد ما اين بود كه شوراي شهر با توجه به نقش نظارتي خود، بايد جلوي ساخت ساز در باغ‌ها را بگيرد و استنباط‌مان هم اين بود كه مي‌تواند و بايد مصوبه دوم برج‌باغ‌هاي خودش را لغو كند تا اين امر محقق شود و به شهرداري هم بگوييد جلوي صدور مجوز را بگيرد. اما نظريه ديگري هم وجود داشته و دارد كه مي‌گفت اين كار شوراي شهر وجهه قانوني ندارد و ابتدا بايد شوراي عالي شهرسازي و مراجع بالادستي آن را لغو و اصلاح مي‌كردند. به هرصورت ما به عنوان ناظر شهرداري مي‌خواستيم جلوي ساخت و ساز در باغ‌ها را بگيريم.
پس شهرداري مي‌توانست قانونا زير بار اين لايحه جديد شما نرود و همچنان مانند گذشته بر اساس لايحه برج‌باغ قديمي پروانه صادر كند...!
بله، كما اينكه دكتر حجت، معاون وقت شهرسازي در دوره دكتر نجفي، زماني كه ما لغو لايحه برج‌باغ‌ها را ابلاغ كرديم زير بار نمي‌رفت و تا روزهاي آخر عمر مديريت خود هم تشكيل پرونده مي‌داد. اين در حالي بود كه هيات تطبيق فرمانداري هم با آن مخالفتي نكرده بود ولي با اين وجود باز هم حجت زير بار ابلاغ اين مصوبه نمي‌رفت. از سويي از آنجايي كه اين امر مصادف شده بود با استعفاي نجفي، شورا نمي‌توانست كار زيادي در آن گيرو‌دار انجام دهد تا اينكه بعد از يكي، دو ماه و با استعفاي حجت، فرهادي جاي وي را گرفت و بلافاصله در همين راستا جلسه‌اي با وي گذاشتيم و قاطعانه درخواست كرديم تا جلوي صدور و تشكيل پرونده‌هاي جديد گرفته شود كه خوشبختانه همين طور هم شد و لغو مصوبه با تاخير يكي، دو ماهه به بخش‌هاي مختلف شهرداري و مناطق ابلاغ شد.
اما با اين وصف، باز مجوز ساخت و ساز 62 باغ صادر شد!
چاره‌اي نداشتيم.... چون تعدادي از مالكان باغ‌ها كارهاي اداري و عوارض و.... خود را پرداخته بودند و اگر مجوز به آنها داده نمي‌شد، مي‌توانستند به مراجع قضايي شكايت كنند.
ولي الان هم بقيه مالكان مي‌توانند شكايت كنند. چون هنوز لايحه خانه‌باغ در شوراي عالي شهرسازي به تصويب نرسيده و آنها مي‌توانند مدعي شوند كه شهرداري حق نداشته سرخود آنها را از حقوق قانوني خود محروم كند!
بله، ... اين هم ممكن است. برخي حقوقدان‌ها نيز همين عقيده را دارند. البته خوشبختانه نگاه سيستم قضايي هم تضادي با نگاه ما ندارد. يعني همه نهادها با توجه به عواقب و مشكلات زيست محيطي كه مصوبه قديمي مي‌توانست داشته باشد، در برابر لغو آن با ما همراه بودند. چون همگي بر اين باوريم كه محيط زيست جزو حقوق عمومي شهروندان و جامعه است. بنابراين فكر نمي‌كنم مشكلي پيش بيايد !
به هر حال خيلي‌ها معتقدند كه صدور مجوز ساخت براي 62 باغ پايتخت نمي‌تواند نكته قابل دفاعي براي شوراي پنجم باشد!
چرا؟! مطمئن باشيد اگر ما اين مجوز را صادر نمي‌كرديم، هم شهرداري و هم مالكان و هم شهر با چالش بزرگي روبه‌رو مي‌شدند. ضمن آنكه ما مجوز صدور پروانه به اين باغ‌ها نداديم، بلكه فقط مجوز داده‌ايم كه وضعيت اين باغ‌ها در كميته تخصصي فني باغ‌ها «بررسي» شود وگرنه مجوزي براي ساخت و ساز نداده‌ايم. اتفاقا تعدادي از مالكان اين باغ‌ها گلايه مي‌كردند كه چرا مجوز ساخت براي‌شان صادر نمي‌شود ولي به آنها نيز اعلام كرديم كه ابتدا بايد وضعيت باغ‌شان در كميته فني بررسي شود و تازه در صورت تاييد اعضاي كميته، مطابق ضوابط و ديدگاه آنها، براي‌شان پروانه صادر شود. يعني اين‌گونه نيست كه الان براي مالكان باغ‌ها پروانه صادر شده باشد.
يك سوال ديگر به عمر فعاليت شما در شورا برمي‌گردد. اينكه شمايي كه امروز مدافع سرسخت لايحه خانه‌باغ هستيد، چطور در دوره قبل كه اتفاقا باز هم در همين جايگاه بوديد، اين مصوبه را لغو نكرديد؟!
ساده است. چون آن زمان ما در اقليت بوديم. البته با تلاش‌هايي كه كرديم، موفق شديم تا بخش‌هايي از لايحه برج‌باغ‌ها را اصلاح كنيم ولي تا به موضوع اصلاح سطح اشغال و تراكم در باغ‌ها مي‌رسيديم، اعضا با آن مخالفت مي‌كردند و به خاطر همان قلت اصلاح‌طلبان، عملا طرح مسكوت مي‌ماند.
بر اساس گزارش‌هاي موجود، از ابتداي سال ۱۳۸۷ تا پايان سال ۹۶، مجموعا براي ۴۹۳ پلاك باغ با وسعت ۱۲۸ هكتار، انواع پروانه ساختماني صادر شده كه در نوع خودش رقم قابل تاملي است. بيشترين سهم از پروانه‌هاي صادره در منطقه يك و پس از آن در مناطق ۲۱ و ۲۲ و كمترين سهم متعلق به مناطق مركزي بوده است.