استان‌ها به دنبال پايتخت حركت كردند
سبقت معاملات زمين از مسكن
گروه اقتصادي
هر چند در ماه‌هاي گذشته افزايش قابل توجه قيمت مسكن در تهران، در صدر بخش قابل توجهي از خبرهاي مربوط به صنعت ساختمان قرار گرفته اما بررسي‌هاي جديد مركز آمار نشان مي‌دهد، وضعيت در ساير استان‌هاي كشور نيز چندان با تهران تفاوتي نمي‌كند و اگر قيمت خانه در تهران افزايشي نزديك به 100 درصدي را تجربه كرده، ميانگين افزايش قيمت مسكن در سراسر كشور نيز رشدي بيش از 82 درصدي را پشت سر گذاشته است. بهار امسال از نظر شاخص‌هاي اقتصادي، فصل بسيار مهمي محسوب مي‌شد. پس از ماه‌هاي تلاطم و تكانه‌هاي اقتصادي در سال 97، بسياري از بازارها خود را آماده مي‌كردند تا با فضايي جديد رو‌به‌رو شوند؛ فضايي كه در آن شوك‌هاي ابتدايي حاصل از تحريم وجود نداشت و با اجرايي شدن برنامه‌هاي دولت و ثبات نسبي در بعضي بازارهاي كلان، اقتصاد ايران را به سمت يك دوره جديد حركت مي‌داد. در اين بين وضعيت صنعت ساختمان پيچيده‌تر از ديگر حوزه‌ها بود. با وجود آنكه با افزايش قيمت ارز و بالا رفتن تورم، قدرت خريد مردم در بسياري از بازارها كاهش يافت يا دست‌كم، سهم كالاهاي مصرفي در سبد هزينه‌هاي خانوار بيشتر از گذشته شد، اما جامعه توانست موقعيت جديد خود را در بسياري از اين حوزه‌ها شناسايي كرده و خود را تطبيق دهد. تورم در بازار مسكن اما با ديگر حوزه‌ها متفاوت است و يك جهش قيمتي كافي است تا بخش زيادي از جامعه، عملا توان خريد را از دست داده و به دنبال آن دوره جديدي از ركود را ايجاد كند. بررسي عملكرد بازار مسكن در چند دهه گذشته به خوبي صحت اين سيكل معيوب را نشان مي‌دهد. در تمام اين سال‌ها، قيمت مسكن در ايران براي چند سال ثابت مانده تا زماني كه قدرت خريد جامعه به قيمت‌هاي موجود برسد، سپس با افزايش تقاضا يك دوره از رونق در بازار شكل مي‌گيرد كه در دل آن، صاحبان خانه، تلاش مي‌كنند خسارت‌هاي سال‌هاي گذشته را با يك افزايش قيمت جبران كنند و اين افزايش دوباره كار را به كاهش قدرت خريد و ركود سراسري مي‌رساند؛ اتفاقي كه اين‌بار نيز رخ داده و به نظر مسكن نه در تهران كه در سطح كشور، ركودي تازه را پشت سر خواهد گذاشت.
رشد 82 درصدي قيمت خانه
آخرين گزارش منتشر شده از وضعيت مسكن در پايتخت نشان مي‌داد كه قيمت‌ها در قياس با سال قبل افزايش 82 درصدي را تجربه كرده‌اند و حالا جديد‌ترين بررسي‌هاي مسكن آمار از آن حكايت مي‌كند كه خانه در سراسر كشور افزايش بها داشته است. بر اساس اطلاعات ارايه شده از سوي اين مركز، حداقل قيمت هر متر مربع خانه در ايران حدود صد هزار تومان و حداكثر حدود هفتاد ميليون تومان بوده است. به اين ترتيب در بازار امروز، قيمت هر يك مترمربع خانه در ايران به‌طور ميانگين حدود سه ميليون و 500 هزار تومان است.
بررسي‌ها اين را نيز نشان داده كه متوسط عمر بناهاي معامله شده در بهار امسال، 12 سال بوده و متوسط متراژ نيز حدودا 106 متر بوده است. اين عدد نشان از آن دارد كه ميانگين متراژ خانه‌هاي معامله شده در ديگر استان‌هاي كشور، حدودا دوبرابر پرفروش‌ترين واحدهاي پايتخت در همين مدت بوده است، زيرا براساس ارزيابي‌ها بيشترين تقاضا و معامله در واحدهاي مسكوني تهران، به خانه‌هاي 50 تا 60 متري اختصاص دارد. همچنين ميانگين هر يك متر خانه در تهران، 13 ميليون تومان اعلام شده كه حدودا 10 ميليون تومان بالاتر از ميانگين كشوري به شمار مي‌رود. موضوع مهمي كه در گزارش به آن اشاره شده، كاهش قابل توجه معاملات خانه در سراسر كشور است. محاسبات نشان مي‌دهد كه قيمت خانه در ايران، در بهار امسال و در مقايسه با زمستان سال گذشته حدودا 20 درصد افزايش يافته و به دنبال آن ميزان معاملات نيز كاهشي بيش از 13 درصدي را پشت سر گذاشته است. بهار امسال در قياس با بهار سال گذشته نيز افزايش 82 درصدي قيمت خانه و كاهش 24 درصدي معاملات مسكن در سراسر كشور را نشان مي‌دهد كه نشان از خطر ايجاد يك ركود سراسري در اين بازار مهم دارد.
اوج‌گيري قيمت زمين
در كنار افزايش قيمت خانه، آمارها نشان مي‌دهد قيمت زمين نيز در ايران افزايش يافته و حتي از درصد رشد قيمت خانه نيز پيشي گرفته است. علت اصلي اين اتفاق احتمالا افزايش قابل توجه تقاضا براي ساخت و ساز در ماه‌هاي گذشته است. در شرايطي كه در سال‌هاي اخير، ركود صنعت ساختمان، عملا بسياري از سرمايه‌گذاران را براي ورود به اين بازار دل سرد كرده بود، افزايش دوباره قيمت‌ها در ماه‌هاي گذشته باعث شده بسياري ترغيب به توسعه ساخت و سازهاي‌شان شوند و همين امر قيمت‌ها را بالا برده است. بررسي‌هاي مركز آمار نشان مي‌دهد كه حداقل قيمت زمين در سراسر كشور متري حدودا 50 هزار تومان و حداكثر قيمت حدود 72 ميليون تومان بوده است و با در كنار هم قرار دادن اين قيمت‌ها، ميانگين قيمت زمين در ايران حدود سه ميليون و 300 هزار تومان تخمين زده مي‌شود.
آنچه فرضيه افزايش تقاضا براي ساخت‌وسازهاي جديد را قوت مي‌بخشد، افزايش معاملات زمين، با وجود بالا رفتن قيمت‌هاست. مركز آمار اعلام كرده كه قيمت زمين در بهار امسال در قياس با زمستان سال قبل افزايشي حدودا 16 درصدي را تجربه كرده اما با اين وجود معاملات زمين 0.4 درصد افزايش يافته است. از مقايسه آمارهاي بهار امسال با فصل مشابه سال قبل نيز چنين برمي‌آيد كه نرخ زمين افزايش بسيار بالاي 148 درصدي را به ثبت رسانده و اين در حالي است كه تعداد معاملات در قياس با همين مدت بيش از 31 درصد افزايش يافته است.
رشد 30 درصدي اجاره‌بها
مركز آمار در گزارش اخير خود بخشي را نيز به بازار اجاره خانه در سراسر كشور اختصاص داده كه فاصله قيمتي بسيار گسترده‌اي را نشان مي‌دهد. بر اين اساس حداقل مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد وديعه پرداختي براي اجاره يك مترمربع زيربناي مسكوني معامله شده در ايران دو هزار تومان و بالاترين رقم بيش از 220 هزار تومان بوده است. ميانگين اين عدد نيز در سراسر كشور به حدود 12 هزار و 600 تومان مي‌رسد.
بر اين اساس متوسط قيمت اجاره‌بها در بهار سال جاري، حدودا 13 درصد نسبت به زمستان گذشته رشد داشته و معاملات اجاره نيز افزايشي 17 درصدي را تجربه كرده است. با اين وجود در مقايسه ميان آمارهاي بهار سال جاري در قياس با مدت مشابه سال قبل، معاملات اجاره خانه در ايران كاهش يافته است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه قيمت اجاره در ايران در طول اين يك سال، حدودا 30 درصد رشد كرده و اين در حالي است كه تعداد معاملات كاهش حدودا 11 درصدي را نشان مي‌دهد. مستاجرهاي ايراني به‌طور متوسط در واحدهاي مسكوني 98 متري ساكن شده‌اند و عمر بناهاي اجاره‌اي نيز به‌طور ميانگين 13 سال بوده است.
در اين آمار كاهش تعداد مستاجران در سراسر ايران در حالي به ثبت رسيده كه تعداد معاملات خريد و فروش خانه نيز كاهش يافته است و مشخص نيست خانوارهاي قرار گرفته در اين فضا، چه انتخاب جديدي پيش روي خود ديده‌اند. جداي از تمام اين بحث‌ها، افزايش 82 درصدي قيمت خانه و 148 درصدي قيمت زمين در سراسر ايران نشان مي‌دهد كه برخلاف برخي موج‌هاي تورمي كه تنها كلانشهرهايي مانند پايتخت را دربرمي‌گرفت، اين‌بار بازار مسكن در سراسر كشور، دنباله‌روي تهران حركت كرده و با توجه به محدوديت‌هاي درآمدي در شهرهاي كوچك، احتمالا فشار بر اقشار كم‌درآمد در اين مناطق نيز افزايش يافته است، فشاري كه در صورت كاهش نيافتن آن مي‌تواند براي تعداد زيادي از خانوارهاي ايراني مشكل‌ساز شود.