گروه اقتصادي
بانك مركزي جديدترين آمار از معامله مسكن در پايتخت را منتشر كرد. در اين گزارش عنوان شده كه تعداد معاملات منجر به خريد و فروش خانه در آذر ماه به 9 هزار و پانصد عدد رسيد كه نسبت به ماه گذشته و مدت مشابه سال 97 به ترتيب 134.7 و 40 درصد افزايش داشته است. با وجود افزايش معاملات مسكن در ماه گذشته نسبت به آذر 97، اما همچنان فاصله معناداري با رقم 17776 معامله در آذر 96 وجود دارد.
طبق اعلام بانك مركزي متوسط قيمت هر متر خانه در تهران ۴۱.۶ درصد نسبت به پارسال افزايش يافته به گونه‌اي كه به 13 ميليون و 530 هزار تومان رسيده است. معاملات مسكن در پايتخت در حالي افزايش يافته كه در گزارش مركز آمار از شاخص قيمتي بخش‌هاي مختلف، تورم بخش مسكن در دوازده ماه منتهي به آذر 19 درصد برآورد شد.
كاهش 53 درصدي معاملات در دو سال
بر اساس گزارش بانك مركزي در ماه آذر تعداد 9537 واحد مسكوني در تهران معامله شد كه تعداد 4061 عدد يا 42.7 درصد آن خانه‌هاي « تا 5سال ساخت» بود. اين رقم نشان‌دهنده كاهش معاملات مسكن به اندازه 53 درصد نسبت به آذر 96 است. در آذر دو سال پيش معاملات خانه‌هاي «تا 5 سال ساخت» 8680 تعداد اعلام شد. كمترين خريد و فروش مسكن نيز در گروه خانه‌هاي «بيش از 20 سال ساخت» با 923 معامله به ثبت رسيد. اين گروه از خانه‌ها با وجود افزايش 9.7 درصدي معاملات‌شان در آذر 98 نسبت به ماه گذشته، كاهشي 47 درصدي نسبت به سال 96 داشتند.
كل معاملات آذر ماه نشان مي‌دهد كه بازار مسكن قدري از ركود سال 97 فاصله گرفته است. با اين حال كاهشي 47 درصدي در معاملات‌شان نسبت به سال 96 به چشم مي‌خورد.
منطقه 18 بيشترين افزايش قيمت
ابتداي دي ماه سال جاري، مركز آمار گزارشي از وضعيت تورم اقلام خوراكي و غير خوراكي را منتشر كرد. در اين گزارش تورم بخش مسكن در ماه آذر كشور نسبت به آذر سال 97 حدود 19.5 درصد بود. اما تورم اين بخش در دوازده ماه منتهي به آذر 98 نيز 19 درصد برآورد شد.اين در حالي است كه تحولات قيمت مسكن نشان مي‌دهد كه متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در ماه مورد بررسي 13 ميليون و 525 هزار تومان بود كه نسبت به آبان 98 حدود 8 درصد افزايش داشته است. درصد تغيير قيمت‌ها نسبت به آذر 97 بيش از 41 درصد بوده است. به نحوي كه متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در آذر 97 به ميزان 9 ميليون و 554 هزار تومان بود كه در آبان به 12 ميليون و 463 هزار تومان رسيد. در ميان مناطق 22گانه تهران، بيشترين متوسط قيمت مربوط به منطقه يك با 31 ميليون تومان و كمترين متوسط قيمت نيز مربوط به منطقه 18 با 6 ميليون و 510 هزار تومان بود. اين ارقام نسبت به آذر 97 تغييراتي به ميزان 42.3 و 55 درصد داشتند. به عبارت ديگر با وجود اينكه منطقه يك متوسط قيمت بيشتري در آذر داشت اما منطقه 18 تغيير قيمت بيشتري را شاهد بود.
9 ماه پرماجرا
در بخش ديگري از گزارش بانك مركزي كه به تازگي منتشر شده، تعداد كل معاملات مسكن در 9 ماه سال 98 حدود 49 هزار و 400 واحد مسكوني برآورد شد كه نسبت به سال 97 كه نرخ ارز افزايش شديدي داشت، كاهشي نزديك به 50 درصد داشت. در 9 ماه ابتداي سال 96 نيز تعداد 131537 مسكن در پايتخت معامله شد كه پس از بحران ارزي كه از اواخر سال 96 آغاز شد، معاملات مسكن در نه ماه ابتداي سال 97 به 97920 عدد رسيد كه به معني كاهش 25 درصدي معاملات است. در اين مدت متوسط قيمت يك متر مربع واحد مسكوني كه توسط بنگاه‌هاي معاملات املاك معامله شدند، حدود 12 ميليون و 780 هزار اعلام شد. اين عدد نسبت به دوره مشابه سال گذشته افزايشي حدود 70 درصدي داشت. قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در 9ماهه ابتداي سال 96 نيز حدود 4 ميليون و 597 هزار تومان بود. با افزايش قيمت هرمتر مربع واحد مسكوني، خانه‌هايي كه ارزش آنها بين 350 تا 450 ميليون تومان است، بيشترين فراواني را از حيث معامله داشت و 13.2 درصد از معاملات را به خود اختصاص داد.
افزايش اجاره‌بها بيشتر از تورم بخش مسكن
تغيير و تحول شاخص «اجاره‌بها» نيز از ديگر بخش‌هاي گزارش بانك مركزي است. بررسي اين شاخص در شهر تهران و كل مناطق شهري نشان مي‌دهد كه در يك سال منتهي به آذر 98 افزايشي به ترتيب 28.2 و 30.1 درصد در آن رخ داده است. با وجود تورم 19 درصد در يك سال منتهي به آذر 98 به نظر مي‌رسد اجاره‌بها بيش از تورم رسمي افزايش يافته است. اين امر نشان‌دهنده اين موضوع است كه تورم رسمي اعلام شده توسط مراكز آماري كمتر از تورم انتظاري افراد در بخش مسكن است. به همين دليل نرخ اجاره‌بها بيشتر از تورم بخش مسكن افزايش يافته است.
خروج فعالان از بازار مسكن؟
چند روز پيش از انتشار گزارش مسكن توسط بانك مركزي، دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي به بررسي بازار مسكن در آذرماه پرداخت. هرچند هر دو گزارش بر افزايش معاملات مسكن در دوازده ماه منتهي به آذر تاكيد داشتند اما گزارش وزارت راه و شهرسازي بخش ديگري نيز داشت و آن كاهش تعداد پروانه‌هاي ساختماني بود. طبق اين گزارش در 9ماه ابتداي سال جاري 42 هزار و 271 پروانه ساختمان صادر شد كه نسبت به رقم ۵۱ هزار و ۲۷۰ پروانه صادر شده در نه ماه ابتداي سال 97، كاهشي ۱۷.۶ درصدي را نشان مي‌دهد. كاهش در صدور پروانه‌هاي ساخت نشان‌دهنده خروج فعالان اين صنعت و كاهش در طرف عرضه است.
بازار دچار شوك است؟
بازار مسكن در آذر سال جاري نسبت به آبان رشد محسوس 40 درصدي در تعداد معاملات داشت. با وجود اينكه نشانه‌هاي ركود در اين بخش همچنان وجود دارد، برخي كارشناسان معتقدند اين بازار دچار نوعي شوك شده است. هر چند براي بهبود در وضعيت مسكن به خصوص در بخش معاملات موارد مختلفي مطرح مي‌شود، اما تغيير قيمت بنزين، ورود به بازه زماني پرتقاضا آخر سال و ثبات بازار ارز از جمله دلايلي است كه به زعم كارشناسان مي‌تواند بازار را از ركود چندماهه خارج كند و معاملات را رونق دهد. البته به نظر مي‌رسد از ميان عوامل، ثبات بازار ارز از اهميت بيشتري برخوردار باشد. هر زمان كه نرخ ارز نوسانات بيشتري داشته باشد، احساس نگراني در خصوص ارزش دارايي‌ها بيشتر مي‌شود. اين امر موجب سرازير شدن نقدينگي به بازارهاي با احتمال سوددهي بالا خواهد شد. مانند آنچه در سال 97 رخ داد و نرخ دلار در دامنه‌هاي بالايي نوسان كرد. پس از ثبات ارز و نوسان‌هاي كم دامنه، نقدينگي به سمت بازارهاي با ثبات بيشتر حركت كرد. بازار مسكن در شرايطي كه احتمال كاهش قيمت شديد در بازارهاي موازي همچون سكه و ارز وجود دارد، گزينه منطقي براي سرمايه‌داران است. اين امر خودش را در افزايش قيمت و معاملات نشان مي‌دهد.