اقبال بازار به فايل‌هاي كلنگي

گروه اقتصادي

جديدترين آمار از قيمت و اجاره‌بهاي مسكن در شهر تهران منتشر شد. در اين گزارش كه مربوط به فصل پاييز است، متوسط قيمت فروش هر مترمربع واحد مسكوني نسبت به فصل قبل 0.6 درصد و به صورت سالانه، 44.8 درصد افزايش يافته است. با وجود افزايش قيمت و تعداد معاملات در بازار مسكن در پاييز سال جاري نسبت به تابستان، فعالان بازار املاك و مستغلات معتقدند شايد اين امر نشان‌دهنده افزايش رغبت خريداران واقعي و خروج سفته‌بازان از بازار است. هرچند براي پيش‌بيني در خصوص رفتار خريداران در بازار مسكن كه مدت‌ها در ركود و افزايش قيمتي بود‌، زود است. اما ثبات نسبي قيمت‌ها طي فصل تابستان و پاييز و كاهش قيمت خريد واحدهاي مسكوني شايد بتواند در آينده‌اي نه‌چندان دور سايه دلالي را از بازار مسكن دور كند.

افزايش اقبال به كلنگي‌ها

در بخشي از اين آمار متوسط قيمت فروش هر مترمربع زمين يا زمين ساختمان مسكوني كلنگي كه در تهران معامله شده، نسبت به فصل قبل 0.4 درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل 86.3 درصد افزايش داشته ‌است. از سوي ديگر متوسط قيمت فروش هر مترمربع زمين در فصل پاييز در شهر تهران ۱۸ ميليون و ۷۳۳ هزار تومان با ميانگين مساحت ٢٤٥ مترمربع بوده است. حداقل قيمت فروش 25 ميليون و 259 هزار تومان و حداكثر قيمت نيز در 74 ميليون و 186 هزار تومان بود. درصد تغييرات تعداد معاملات اين گروه از خانه‌ها در پاييز سال جاري نسبت به تابستان حدود 47.4 درصد افزايش داشته است. اين به معناي اقبال خريداران به خانه‌هاي كلنگي است.

62 ميليون، اختلاف بين هر مترمربع خانه

در بخش ديگري از آمار ارايه شده از وضعيت بازار مسكن، متوسط قيمت فروش هر مترمربع واحدهاي مسكوني 13 ميليون و ۶۰۴ هزار تومان بود. گفتني است كمترين قيمتي كه خريداران بابت خريد هر مترمربع پرداختند، دو ميليون تومان و بيشترين قيمت نيز 64 ميليون و 428 هزار تومان اعلام شد. ميانگين مساحت اين واحدهاي مبادله شده 86 مترمربع گزارش شده كه متوسط عمر بناي 11 سال داشتند. متوسط قيمت واحدهاي مسكوني نسبت به فصل تابستان 0.6 درصد كاهش داشته كه همين امر سبب رونق معاملات در فصل پاييز نسبت به فصل قبلش شده است.

معاملات مسكن در پاييز 55.2 درصد نسبت به تابستان بيشتر شد و به نظر مي‌رسد اگر تغييرات خاص و چشم‌گيري در قيمت‌ها رخ ندهد، سير بهبود معاملات ادامه يابد.

بخش ديگري از آمار نشان مي‌دهد كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پاييز 98 نسبت به پاييز سال گذشته 44.8 درصد افزايش داشته كه همين امر سبب كاهش 27.3 درصدي معاملات طي يك‌سال منتهي به آذر 98 شده است. آمارهاي مربوط به معاملات مسكن در آذرماه كه توسط بانك مركزي منتشر شد نيز نشان از كاهش معاملات در آذر سال‌هاي 96 تا 98 است. به گونه‌اي كه تعداد معاملات از 17هزار و 776 در آذر 96 به 9هزار و 537 مورد در آخرين ماه فصل پاييز 98 ريزش كرده است. اين امر نشان‌دهنده كاهش بيش از 61 درصدي معاملات واحدهاي مسكوني در تهران است.

از سوي ديگر آمارهاي 9 ماهه سال جاري بازار مسكن كه چندي پيش منتشر شد، نشان مي‌دهد كه معاملات در سال 96 و پيش از نوسانات ارزي و افزايش قيمت‌ها از رونق برخوردار بوده و 131 هزارو 537 خانه معامله شد. اما اين مقدار براي دوره 9‌ماهه سال 98 به 49 هزار و 408 مورد رسيد. آمارها نشان مي‌دهد طي دو سال معاملات مسكن با كاهش 62‌درصدي مواجه بوده است.

كاهش معاملات در پاييز

بخش ديگري از گزارش مركز آمار به بررسي وضعيت اجاره‌بها در فصل پاييز پرداخته است. بر اين اساس متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد وديعه پرداختي براي اجاره يك مترمربع واحد مسكوني، 44 هزار تومان بود كه نسبت به فصل قبل 1.4 درصد و نسبت به پاييز 97 بيش از 31 درصد افزايش افزايش داشته است. بر اساس آمارهاي جمع‌آوري شده از بنگاه‌هاي معاملات املاك، حداقل مبلغ براي اجاره هر مترمربع واحد مسكوني 3500 تومان و حداكثر آن نيز 227 هزار تومان است. با وجود افزايش نه چندان زياد متوسط قيمت اجاره‌بها، تعداد معاملات نسبت به تابستان 28.8 درصد كاهش يافته است. هر چند برخي معتقدند به دليل تمام شدن فصل اجاره، تعداد معاملات كاهش يافته و نمي‌توان از اين كاهش بيش از 28 درصدي ركود در بازار اجاره را استنباط كرد. بازار معاملات اجاره‌بها نسبت به پاييز سال گذشته 7.3 درصد كاهش داشته است. آمار مربوط به تحولات مسكن در دو سال اخير نيز نشان مي‌دهد كه اجاره‌بها در شهر تهران در آخرين ماه از پاييز سال جاري 28.2 درصد افزايش داشته است.

فعالان بازار مسكن معتقدند در روزهاي باقيمانده از سال 98 همچنين سال آينده چند سناريو براي بازار مسكن قابل تصور است. با توجه به اينكه قيمت‌ها از سال 97 و با خروج امريكا از برجام افزايشي چند ده درصدي داشته است، بازگشت رونق به بازار مسكن و افزايش تعداد معاملات به اندازه سال 96 زمان مي‌برد و چه بسا ممكن است به وقوع نپيوندد، چراكه علاوه بر تحريم‌ها و نوسانات ارزي، تورم نيز شتاب گرفته و قدرت خريد افراد نيز كاهش يافته است. بنابراين به نظر مي‌رسد با فرض عدم تغيير قيمت‌ها، بازار مسكن قدري از ركود تورمي فاصله بگيرد. با ادامه روند مديريت بازار ارز و كاهش انتظار سوددهي از اين بازار، افراد به سمت بازارهاي موازي مانند مسكن و طلا سوق پيدا مي‌كنند كه در نتيجه آن هم مي‌تواند رونقي در معاملات باشد و هم قيمت‌ها را جابه‌جا كند. اما با وجود اينكه كشش تقاضاي قيمتي در اين بازار بالا نيست، با هر تغيير قيمتي، تقاضا نيز دستخوش تغييرات مي‌شود. بنابراين فروشندگان واقعي به دنبال بازي با قيمت‌ها نباشند. اما سناريو ديگر، رونق معاملات به همراه ثبات نسبي در قيمت است. براي دستيابي به اين مهم به تعادل رسيدن قيمت‌ها ضروري است. از سوي ديگر تحريك طرف تقاضا با سياست‌هاي حمايتي نيز مي‌تواند بر رونق بازار مسكن اثرگذار باشد.