تصوير ركود ساخت و ساز و كاهش عرضه مسكن

گروه اقتصادي| هرچند كاهش قدرت خريد خانواده‌ها به خصوص در دو سال اخير و سبقت رشد قيمت‌هاي مسكن از درآمد افراد، بر كاهش معاملات تاثير داشته اما گزارش‌هاي مركز آمار نشان مي‌دهد كه بخش عرضه مسكن نيز در 8 سال گذشته دچار ركود گسترده‌اي شده است.  بر اساس گزارش «طرح گردآوري اطلاعات پروانه‌هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري‌هاي كشور» مركز آمار در سال 96، «تعداد 322 هزار و 962 واحد مسكوني در پروانه‌هاي صادر شده براي احداث ساختمان از سوي شهرداري‌هاي كشور پيش بيني شده» كه اين عدد براي سال 98 به 382 هزار و 565 پروانه رسيده كه طي دو سال و با وجود التهاب در بازار مسكن تنها افزايش 18 درصدي ساخت‌ و ساز را نشان مي‌دهد.  از سوي ديگر در سال 96 حدود 65 هزار و 118 پروانه واحد مسكوني براي احداث ساختمان از سوي شهرداري‌ تهران صادر شد كه اين رقم در سال گذشته با افتي سه درصدي به 63 هزار و 398 پروانه رسيد. اين در حالي است كه در سال 92 تعداد واحدهاي مسكوني ذكر شده در پروانه‌هاي ساختماني صادر شده براي احداث ساختمان 768 هزار و 141 واحد بوده است.  گزارش‌ها نشان مي‌دهد در شهرهاي بزرگ و به نسبت توسعه يافته، روند صدور پروانه‌هاي ساخت و ساز افت محسوسي داشته به گونه‌اي كه طي سال‌هاي 92 تا 98 در تهران 50، در اصفهان 54 و در كل كشور نيز 50 درصد كاهش داشته است. اما در سوي ديگر در استان‌هاي كمتر توسعه يافته و محروم، ساخت و ساز بهبود داشته است. به عنوان مثال در سيستان و بلوچستان و ايلام رشد 29 و 56 درصدي در صدور پروانه‌هاي ساخت‌وساز گزارش شده است. آمارها نشان مي‌دهد تعداد پروانه‌هاي صادر شده براي ساخت و ساز در سال گذشته و در تهران كاهش 17.1 درصدي داشته و تعداد 9013 پروانه‌ احداث ساختمان توسط شهرداري‌ صادر شده است. در سال 98 كل پروانه‌هاي صادر شده براي ساخت و ساز واحد مسكوني در كشور 382 هزار و 565 بوده كه نسبت به سال قبلش افزايش 1.6 درصدي داشته است. افزايش صدور پروانه‌هاي ساخت واحد مسكوني در حالي است كه بر اساس تخمين مراكز آماري مانند وزارت راه و صحبت‌هاي مسوولان، نياز سالانه كشور به خانه بين يك تا دو ميليون واحد مسكوني است. 

افزايش  ممتد قيمت‌ها
در شش ماه نخست سال جاري متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني بر اساس گزارش بانك مركزي 19 ميليون و 920 هزار تومان اعلام شده؛ متوسط قيمت هر مترمربع خانه در فروردين و با وجود شيوع كرونا، قرنطينه و كاهش شديد معاملات با 2.1 درصد كاهش نسبت به اسفند به 15 ميليون و 300 هزار تومان رسيد. اين رقم نسبت به فروردين سال 97 افزايش 35.7 درصدي را نشان مي‌دهد. اما نكته در اين است كه در سال 96 و پيش از به اوج رسيدن نوسانات ارزي در پايان تابستان، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اولين ماه سال 4 ميليون و 218 هزار تومان بود كه در شهريور، 4 ميليون و 756 هزار تومان را به ثبت رسانيد. اين در حالي است كه متوسط قيمت در شهريور سال جاري به 24 ميليون و 288 هزار تومان رسيده بود. مقايسه گزارش‌هاي رسمي پيرامون بازار مسكن نشان مي‌دهد در 6 ماه نخست سال 96 و سال جاري، متوسط قيمت هر مترمربع مسكن جهشي در حدود 345 درصد داشته و تعداد معاملات نيز كاهشي 30 هزار و 261 واحدي داشته به گونه‌اي كه در 6 ماه نخست سال جاري به 54 هزار و 921 واحد رسيده است.  كمترين متوسط قيمت هر واحد مسكوني در فروردين 98 حدود دو ميليون تومان برآورد شد كه در فروردين سال جاري به 7 ميليون و 410 هزار تومان رسيد. اين در حالي است كه كمترين قيمت در شهريور سال جاري نسبت به شهريور سال 96 افزايشي 367 درصدي داشته و حدود 10 ميليون و 410 هزار تومان را ثبت كرد. 

اثر توامان كاهش قدرت خريد و ساخت‌ و ‌ساز 
نوسانات نرخ ارز و تاثير بالقوه و بالفعل آن بر كاهش قدرت خريد از يك سو و گران شدن مصالح براي ساخت خانه نيز از سوي ديگر، به عنوان عوامل تاثيرگذار بر تلاطم قيمتي در بازار مسكن معرفي شدند. عامل قدرت خريد آنقدر مهم بود كه تقريبا مسوولان و سياستگذاران توجهي بر «طرف عرضه» نداشتند. از اين رو سعي بر جبران قدرت خريد از دست رفته افراد به خصوص «خانه اولي‌ها» براي خريد خانه بود. اما با استناد به گزارش‌هاي ماهانه و فصلي مسكن، در نهايت آنچه باقي ماند خروج متقاضيان اصلي مسكن و ورود دلالان و دستكاري قيمت‌ها در نبود سيستم مناسب براي عرضه مسكن بود.  بر اساس گزارش‌هاي بانك مركزي طي سه سال اخير بهترين ماه براي بازار مسكن و متقاضيانش، شهريور سال 96 بود كه 14 هزار و 400 واحد در شهر تهران معامله ‌مي‌شد. اين رقم براي شهريور سال جاري به 8643 معامله رسيده است. از سوي ديگر در بخش عرضه نيز كاهش تعداد پروانه‌هاي صادر شده براي ساخت‌ و ساز توسط شهرداري‌هاي كشور رخ داده هر چند به نظر مي‌رسد وضعيت در سال 98 و با وجود افزايش نرخ دلار و افت قدرت خريد تفاوت چنداني با سال 96 كه تقريبا سال رونق بازار مسكن بود، ندارد.

مسكن هيجان دارد و نه چيز ديگري
مشخص نيست اولين بار چه كسي از شبه‌جمله «هيجان در بازار مسكن» استفاده كرد اما كاملا مشخص است خط‌مشي سياستگذاري‌هاي چند سال اخير به خصوص پس از افت و خيزهاي شديد و ناگهاني در بازار سرمايه، مبتني بر كاهش هيجان در بازار مسكن است. اوايل سال جاري و همراستا با افزايش متوسط قيمت هر واحد مسكوني در ارديبهشت، دستوري مبني بر عدم درج قيمت در آگهي‌هاي مسكن در سايت‌هاي فروش خانه صادر شد. هر چند با كارساز نبودن اين اقدام محمد اسلامي، وزير راه و شهرسازي «فعلا خانه نخريد تا ارزان شود» را به عنوان يك توصيه جدي براي جلوگيري از روند شتابان قيمت مسكن اعلام كرد. البته اولين بار نبود كه وزير راه توصيه‌هايي از اين دست به خريداران مسكن مي‌كرد؛ او براي اولين بار در تيرماه 98 نخريدن خانه را براي تركيدن حباب قيمتي آن موثر عنوان كرد. هر چند تعداد معاملات تا دو ماه آينده‌اش افت محسوسي از سال 96 داشت اما در نهايت تب معاملات در آبان همان سال دوباره بالا گرفت كه به افزايش قيمت مسكن نيز دامن زد. به نظر اسلامي چون بازار ملتهب است، پس نبايد خريد و فروشي در آن انجام داد تا التهاب آن فروكش كند. هر چند پس از 14 ماه از اولين توصيه وزير به نخريدن متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني 11 ميليون تومان افزايش داشته است. روز گذشته نيز محمود محمودزاده، معاون وزير راه و شهرسازي از اقداماتي مانند عدم درج قيمت در آگهي‌هاي فروش خانه دفاع كرد و گفت: «مهم‌ترين اثر اين اقدام كنترل بازار و هيجان‌گيري در بازار مسكن بود و در اين زمينه موثر عمل كرد.» به نظر مي‌رسد بازار مسكن بيش از هر زمان ديگري اسير تصميمات كوتاه‌مدت و موقتي شده كه تنها اثرات كوتاه‌مدت و چند هفته‌اي دارند. مانند آنچه پس از توصيه وزير به نخريدن خانه رخ داد.  وزير راه و شهرسازي به تازگي در مصاحبه‌اي از ارايه پيشنهاد افزايش سقف تسهيلات مسكن به بانك مركزي خبر داده است. هر چند افزايش سقف تسهيلات به نظر بانك مركزي بستگي دارد و بسته‌هاي تامين مالي را اين نهاد پولي بايد تامين كند، اما به نظر مي‌رسد همچنان راهكار مسوولان براي بهبود وضعيت مسكن به خصوص در پايتخت، تقويت تقاضاست.