آيا پس از ريزش نرخ ارز مي‌توان به رونق بازار مسكن اميدوار بود؟
بيم و انتظار در بازار مسكن
ندا جعفري
هفته پيش‌رو، روزهاي مهمي در بازار دارايي‌هاي كشور است. پس از ريزش قيمت در بازار ارز و سكه و البته تعديل قيمت‌ها در بازار سهام، حالا بخش تقاضا در حوزه مسكن در انتظار «كشف كف قيمتي» است. بخش زيادي از طرف «عرضه» در بازار مسكن، حاضر به كاهش قيمت‌ها نيست و حتي پس از چشم‌انداز كاهشي قيمت ارز نيز با احتياط وارد بازار شده است. بخش «تقاضا» نيز در حال چانه‌زني براي ورود به معاملات است. در حال حاضر، «عدم قطعيت» در بازار مسكن نيز وجود دارد و قيمت‌ها از طرف بخش «عرضه» بارها با تغييراتي مواجه مي‌شود. پس از بازگشت درج قيمت به وب‌سايت‌ها، در برخي موارد نيز قيمت‌هاي كاذب و غيرواقعي يا به اصطلاح معامله‌گران بازار مسكن «پرت» نيز در سايت‌ها درج شده و حالا متقاضيان مسكن، ترجيح مي‌دهند كه در بازديد‌هاي ميداني و پرس و جوهاي كارشناسي قيمت واقعي ملك مورد نظر خود را بيابند.
البته بررسي روند تاريخي بازار مسكن نشان مي‌دهد كه به‌طور كلي اين بازار به واسطه ماهيت دير نقدشوندگي، واكنش ديرهنگام به تغيير و تحولات ساير بازارها كمي ديرتر افت مي‌كند، اما اكنون به دليل نوسانات شديد بازارهاي اقتصادي (ارز، بورس، خودرو و ...)، بازار مسكن، اين سنت هميشگي را كنار زده و واكنش زودهنگام به تحولات داشته است.
ريزش قيمت‌ها كليد خورد
مصطفي قلي‌خسروي، رييس اتحاديه مشاوران املاك كشور در اين باره به «اعتماد» گفت: با توجه به اميدهايي كه در خصوص كاهش نرخ ارز در جامعه به وجود آمده مسكن نيز با ترديدهاي قيمتي مواجه شده است.
رييس اتحاديه مشاوران املاك كشور با بيان اينكه جو رواني و انتظارات تورمي باعث افت قيمت در همه بازارها شده است، افزود: نه تنها نرخ ارز بلكه قيمت خودرو نيز كاهش پيدا كرده و بورس نيز به كاهش نرخ ارز واكنش نشان داده و ريزش‌هايي را تجربه كرده است البته موضوع طلا فرق دارد، زيرا قيمت آن بر اساس اونس جهاني محاسبه مي‌شود اما در مجموع انتظارات براي بازار مسكن نيز كاهشي است.
خسروي در خصوص ميزان تقاضا در بازار پس از تغييرات نرخ ارز خاطرنشان كرد: به دليل افت قيمت‌ها همچنان مردم دست نگه داشته‌اند البته اين به معني اين نيست كه خريد و فروشي نمي‌شود، معاملات انجام مي‌شود اما به دليل افت قيمت‌ها ترديد در اين بازار زياد شده است.
عرضه مسكن افزايش يافت
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه عرضه مسكن رشد داشته، تصريح كرد: افرادي كه در اين مدت اقدام به خريد ملك كرده و دست نگه داشته بودند تا در موقع مناسب بفروشند در اين شرايط و براي آنكه متضرر نشوند اقدام به عرضه آن به بازار كرده‌اند و همين موضوع هم مي‌تواند دليلي بر ريزش قيمت مسكن باشد.
رييس اتحاديه مشاوران املاك كشور با انتقاد از بازگشت قيمت‌ها به سايت‌هاي فروش مسكن گفت: اين اقدام به اعتقاد ما غلط است و باعث تشنج در بازار مسكن مي‌شود ضمن آنكه وزير راه و شهرسازي نيز به اين موضوع اشاره داشته‌اند و برخي با قيمت‌سازي باعث رشد قيمت‌ها خواهند شد.
خسروي در پاسخ به اين پرسش كه آيا درج قيمت‌ها باعث شفافيت در بازار مسكن نخواهد شد؟ افزود: از گذشته كارشناسان مسكن اقدام به قيمت‌گذاري مسكن مي‌كردند و قيمت هر خانه بر اساس آخرين معامله‌اي كه در آن محله انجام شده بود، برآورد مي‌شد حال با اين نرخ‌گذاري در اپليكيشن‌ها تنها شاهد به هم خوردن اين بازار هستيم و افرادي كه در زمينه سوداگري و دلالي فعاليت دارند و خود عامل بخشي از اين قيمت‌هاي كاذب و حباب آلود محسوب مي‌شوند اين تحليل‌ها را در مورد شفافيت ارايه مي‌دهند.
رييس اتحاديه مشاوران املاك كشور در خصوص پيش‌بيني بازار مسكن تا پايان سال گفت: با توجه به شرايط موجود و قدرت پايين خريد و انتظار براي كاهش قيمت‌ها بعيد به نظر مي‌رسد معاملات در بازار مسكن رشد چنداني داشته باشد.
اما و اگرها براي تحقق وعده روحاني
بر اساس اين گزارش؛ به نظر مي‌رسد در حال حاضر مردم و بازاري‌ها در انتظار كاهش بيشتر قيمت ارز هستند، در اين بين وعده حسن روحاني كه گفته «تصميم گرفتيم قيمت دلار را پايين بياوريم» بي‌تاثير نيست. انتظارات مثبت در بازار ارز در حالي شكل گرفته است كه رييس‌جمهور در هفته گذشته وعده كاهش قيمت دلار به 15 هزار تومان را در صورت آزادسازي منابع بلوكه شده ايران در كره جنوبي داد. هر چند تحقق وعده روحاني با اما و اگرهاي فراواني همراه است و كارشناسان اقتصادي تاكيد دارند كه نمي‌توان براي كاهش قيمت دلار كف مشخصي را تعيين كرد و قيمت ارز تحت تاثير عواملي همچون عملكرد بازارهاي ديگر، تورم، تحريم و... است و نمي‌توان تنها با ورود منابع ارزي به كشور يا با دستور اين انتظار را داشت كه قيمت‌ها ريزش شديد داشته باشد، اما خوش‌بيني ايجاد شده در بازار براي برداشته شدن تحريم‌ها با پايان دوره رياست‌جمهوري ترامپ، باعث شده است چشم انتظار بازار كاهش بيشتر نرخ ارز باشد.
در عين حال به نظر مي‌رسد خريداران هم رغبتي براي خريد احساس نمي‌كنند و در انتظار ريزش بيشتر قيمت‌ها هستند و به نظر مي‌رسد در صورت تداوم روند كاهشي در بازار ارز، توقع مشتريان برآورده شود.
سوال اين است كه با اين چشم‌انداز مي‌توان به رونق بازار مسكن اميدوار بود؟ به نظر مي‌رسد بازارها پس از شوك‌هاي شديد حالا به سمت تعادل قيمت و دوري از نوسان و التهاب خواهند رفت. اتفاقي كه مي‌تواند در صورت عدم كاهش قيمت‌ها به ركود معاملات مسكن بينجامد و در صورت ثبات اقتصادي و بازگشت قدرت خريد ريال، رونق بازار را در پي داشته باشد. در حال حاضر كمي زود است تا به اين سوال پاسخ درستي داد، چراكه خريداران در انتظار سقوط قيمت‌ها هستند و فروشندگان هم كاهش قيمت‌ها را موقتي مي‌دانند.
البته پيش از اين نيز محمد اسلامي، وزير راه و شهرسازي گفته بود؛ تحولات نرخ ارز و طلا و به ويژه ارز روي كالاها و خدمات اثرگذار بوده و با يكديگر هم‌پيمايي مستمر دارند. طبيعي است امروز كه جريان نرخ ارز معكوس شده و شاهد افت نرخ دلار هستيم، بايد قيمت‌ها كاهش يابد، چراكه قيمت مسكن و انواع كالا و خدمات به بهانه افزايش قيمت ارز، بالا رفته بود و رشد قيمت‌ها در بازار مسكن ارتباطي با عرضه و تقاضا نداشت و ندارد و با ريزش قيمت دلار و تثبيت آن، انتظار جامعه براي از بين رفتن حباب‌هاي چند لايه قيمتي كه با جهش نرخ دلار ايجاد شده بود، بحق است و بايد شاهد ورود به كانال‌هاي واقعي قيمت‌ها در تمام بخش‌ها و كالاها و خدمات باشيم.