واكنش بازار مسكن به تغيير دولت چيست؟

گروه: اقتصادي| بازار مسكن پس از انتخابات چه مي‌شود؟ مهم‌ترين و سخت‌ترين سوال اين روزها شايد همين باشد. روزهايي كه تقريبا در بازارها نوسان قيمتي زيادي مشاهده نمي‌شود و برخي اين را به معناي تخليه حباب قيمتي و برخي ديگر به نوعي آرامش پيش از توفان مي‌دانند. ابتداي هفته گذشته رييس اتحاديه املاك تهران گفته بود كه خريداران و فروشندگان منتظر نتيجه انتخابات هستند و به همين دليل رونق آنچناني در اين بازار مشاهده نمي‌شود. در دو ماهه ابتدايي سال 6032 خانه معامله شد كه 52درصد كمتر از مدت مشابه سال 99 است. اما به راستي بازار مسكن پس از انتخابات به كدام سو مي‌رود؟ آيا روزهاي خوبي در انتظار اين بازار است؟ براي پاسخ به اين پرسش‌ها ‌بايد به سراغ اعداد و ارقامي كه اخيرا مركز آمار درخصوص توليد ناخالص داخلي منتشر كرده، رفت. مقايسه اعداد نشان مي‌دهد كه سهم ارزش افزوده زيرگروه ساختمان از كل توليد ناخالص داخلي در پاييز سال گذشته به اندازه سال 90 است؛ 5درصد. اين در حالي است كه از ابتداي دهه 90 تا آذر سال 99 ارزش افزوده اين بخش با افزايشي 395درصدي از 34 هزار و 378 ميليارد تومان به 170 هزار و 332 ميليارد تومان رسيد. به نظر مي‌رسد با وجود افزايش عددي ارزش افزوده اين بخش، شرايط مانند سال 90 است كه تازه تحريم‌ها بر كشور اعمال شده بود. در دهه 90 و تا پايان پاييز 99 متوسط سهم اين بخش از كل ارزش افزوده اقتصاد 4.32درصد بود. بدين معنا كه كم بودن سهم ارزش افزوده بخش ساختمان از كل توليد ناخالص داخلي كشور، موضوع ديروز و امروز نيست و براي يك دهه بالاترين سهم ارزش افزوده اين بخش تنها 5درصد بوده است. اين در حالي است كه براساس گفته‌هاي برخي مسوولان، كشور نياز به ساخت سالانه دو و نيم ميليون واحد مسكوني دارد. 

چه بر بازار مسكن گذشت؟
از سال 97 تا ارديبهشت سال جاري كه آخرين وضعيت بازار مسكن توسط گزارش‌هاي رسمي منتشر شد اين بازار تلاطم‌هاي زيادي را تجربه كرد كه نتيجه آن خروج خريداران واقعي از بازار، افزايش اجاره‌نشين‌ها همچنين بالا رفتن تعداد سال‌هاي انتظار براي خانه‌دار شدن بود. در دو ماهه ابتدايي سال 98 تا 1400 حدود 62درصد از تعداد معاملات كاهش يافته و 142درصد نيز به متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران افزوده شده؛ بدين معنا كه تعداد معاملات از 15551 واحد در سال 98 به 6032 واحد در سال جاري رسيده و متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نيز از حدود 12 ميليون تومان به 29 ميليون تومان افزايش يافته است. اين در حالي است كه دريافتي يك فرد بدون سابقه پس از كسر بيمه در سال 98 حدود يك ميليون و 800 هزار تومان و در سال 1400، سه ميليون و 500 هزار تومان بود. در سال 98 يك كارگر براي خريد خانه‌اي 80 متري كه حدود 960 ميليون تومان مي‌شد ‌بايد 44 سال صبر كند كه براي سال جاري به 55 سال رسيد. طي دو سال و در خوشبينانه‌ترين حالت 11 سال به زمان انتظار افراد براي خانه‌دار شدن افزوده شده است. اين در حالي است كه هفته گذشته سازمان تامين اجتماعي از زير خط فقر مطلق بودن 30 درصد جمعيت ايران گفته بود؛ 
25 ميليون و 500 هزار نفر يا 5 ميليون خانوار. اگر شرايط در بازار مسكن مانند سال‌هاي 98 و 99 پيش رود چه بسا افراد و خانوارهاي بيشتري در معرض فقر قرار گرفته و نتوانند از عهده خريد خانه‌اي كوچك نيز برآيند. در اين صورت اجاره‌نشيني طيف وسيعي از طبقه متوسط و دهك‌هاي درآمدي پايين دور از ذهن نخواهد بود. 

اعداد و ارقام مسكن چه مي‌گويد؟
براساس آخرين گزارش رسمي از حساب‌هاي فصلي ايران تا پايان آذر سال گذشته ارزش افزوده بخش ساختمان به حدود 170 هزار و 332 ميليارد تومان رسيده بود كه سهمي 5درصدي را از كل توليد ناخالص داخلي كشور نشان مي‌دهد. با وجود اينكه سهم اين زيرگروه بخش صنعت نسبت به سال‌هاي 97 و 98 افزايشي حدود 1.3 و 0.8درصدي داشته اما همچنان نتوانسته آن‌گونه كه بايد سهم زيادي از توليد ناخالص داخلي را به خود اختصاص دهد و سهمش مانند سال 90 است. در اولين سال دهه 90 زيرگروه ساختمان ارزش افزوده‌اي به اندازه 34 هزار و 378 ميليارد تومان داشت كه سهمش از كل توليد ناخالص داخلي نيز 5درصد اعلام شده بود. در دهه 90 و تا پايان آذر سال گذشته متوسط سهم زيرگروه ساختمان از ارزش افزوده كل اقتصاد 4.32درصد بود. از آنجايي كه زيرگروه استخراج نفت و گاز طبيعي عمده بار افزايش سهم بخش صنعت از توليد ناخالص داخلي را به دوش مي‌كشند اما زيرگروه ساختمان نيز با وجود نياز سالانه به دو و نيم ميليون واحد مسكوني براي متعادل‌سازي عرضه و تقاضا در كشور را نتوانسته به خوبي انجام دهد. نكته ديگري كه در آمارهاي رسمي وجود دارد، تاثير همزمان تحريم و افزايش نرخ ارز بر ارزش افزوده زيرگروه ساختمان و تطابق با شرايط پس از يك سال است. بر اين اساس در سال‌هاي ابتدايي دهه 90 كه تحريم‌ها شدت بيشتري داشت، ارزش افزوده بخش ساختمان در كمترين عدد 4.1درصد قرار گرفت. اين در حالي است كه در سال 97 و با اولين نشانه افزايش نرخ ارز به 3.7درصد رسيد و در سال‌هاي بعدي افزايش پيدا كرد. گويي اين بازار پس از مدتي به شرايط جديد عادت مي‌كند و تكانه‌ها نيز بر آن بي‌اثر مي‌شود. 

ثبات نسبي در بازار رخ مي‌دهد؟
مصطفي قلي‌خسروي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران هفته گذشته در مصاحبه‌اي اعلام كرد كه «بازار مسكن هم‌اكنون دچار يك ركود است و همه منتظر نتيجه انتخابات رياست‌جمهوري هستند. اما نبايد از اين نكته غافل شد كه باتوجه به گراني در اين بازار، خريد يك منزل مسكوني در تركيه ارزان‌تر از تهران است و حتي شرايط به گونه‌اي شده كه متقاضيان خريد در تركيه ديگر نياز به تبادلات ارزي ندارند و فقط كافي است خانه خود را در تهران تحويل بدهند و در تركيه يك خانه تحويل بگيرند.» قلي‌خسروي در بخش ديگر صحبت‌هايش پيرامون آينده بازار مسكن نيز گفت:«قيمت‌ها در سال‌هاي اخير بسيار افزايش پيدا كرده و بازار ديگر كشش افزايش بيشتر را ندارد و با توجه به اينكه نخستين اقدام هر كدام از نامزدهاي مطرح شده بعد از انتخاب به عنوان رييس‌جمهور، اجراي برنامه‌هاي كوتاه‌مدت براي مسكن است، طبيعي است كه قيمت مسكن كاهش پيدا خواهد كرد و قطعا بايد براي ثبات بلندمدت در بازار مسكن به سمت توليد بيشتر مسكن حركت كنيم تا قيمت‌ها پس از كاهش دوباره افزايش پيدا نكند.» صحبت‌هاي رييس اتحاديه املاك تهران در حالي است كه كارشناسان بر اين باورند كه روند قيمتي در بازار از آنچه تا پايان سال 99 شاهد بوديم، فاصله گرفته و به نظر مي‌رسد اين بازار ثبات نسبي در كوتاه‌مدت خواهد داشت. اگرچه براي دور ماندن از آنچه در سال‌هاي 97 تا 99 رخ داد، نياز است توليد مسكن در كشور رونق يافته و سهم زيرگروه ساختمان از ارزش افزوده نيز بالا رود.