شكست مصوبه ستاد كرونا براي مستاجران

گروه اقتصادي

آمارهاي رسمي از تغييرات اجاره‌بها در كشور حاكي از آن است كه عملا آنچه ستاد مبارزه با كرونا براي ميزان مجاز افزايش اجاره‌بها مجاز اعلام كرده بود، رعايت نشده كه همين امر شرايط را براي مستاجران سخت‌تر كرده است. 

از زمستان 98 كه شيوع كرونا در كشور اعلام شد تا بهار سال جاري متوسط افزايش نرخ اجاره براي خانواده‌هايي كه تغيير اجاره‌بها داشته‌اند بين 31.6 تا 41.2 درصد اعلام شد. در بخش ديگري از گزارش مركز آمار، تورم نقطه‌اي بخش اجاره از بهار 97 و همزمان با نوسانات ارزي، دو رقمي شد. تا پيش از اين فصل تورم نقطه‌اي كمتر از ده درصد بود و حتي در بهار 96 حدود 4.1 درصد اعلام شده بود. اين در حالي است كه مصوبه ستاد كشوري مقابله با كرونا، به صراحت افزايش اجاره‌بها در شهرهاي بزرگ را تا سقف 25 درصد و براي شهرستان‌ها تا سقف 15 درصد مجاز دانسته بود. بنابراين ملاحظه مي‌شود كه سياست دستوري براي نرخ اجاره‌بها پاسخ نداده و مالكان با همراهي بنگاه‌هاي معاملات املاك، راه خود را رفته‌اند.   برآيند آنچه بازگشت مجدد تحريم‌ها و البته شيوع كرونا در بازار مسكن ايجاد كرده، افزايش بي‌رويه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني و شاخص اجاره‌بها بوده كه در بلندمدت مي‌تواند مصرف‌كنندگان واقعي را از بازار حذف كند.  اگرچه وضعيت سه سال اخير بازار از نرخ تورم مصالح ساختماني نيز نشات مي‌گيرد، بر اساس آنچه مركز آمار منتشر كرده در بهار سال جاري تورم نقطه‌اي نهاده‌هاي ساختماني به 100.7 درصد رسيده كه نسبت به فصل زمستان 99 افزايشي 3.5 واحد درصدي داشته است. تورم سالانه براي اين نهاده‌ها نيز در بهار سال جاري 93.5 درصد بود كه نسبت به زمستان افزايشي 17.1 درصدي را نشان مي‌دهد.  با كنار هم قرار دادن نرخ تورم سالانه و نقطه‌اي مصالح ساختماني در بهار سال جاري مي‌توان افزايش قيمت مسكن در فصول آتي را پيش‌بيني كرد كه قطعا به بازار اجاره نيز رسوخ مي‌كند. راهكار مناسب براي جلوگيري از وارد آمدن ضربه به مستاجران نيز تعريف سقف اجاره‌بها نيست. چرا كه صاحبخانه‌ها مي‌توانند مبلغ وديعه را تا چند برابر افزايش دهند. شيوه مناسب، كاهش نوسانات ارزي، ثبات اقتصادي و اميد به آينده است؛ مواردي كه فعلا در اقتصاد ايران مشاهده نمي‌شود.
قرار بود چه شود؟
بازار مسكن پس از نوسانات نرخ ارز، افزايش قيمت‌هاي چند برابري را تجربه كرد به گونه‌اي كه شاخص‌هايي مانند سهولت دسترسي به مسكن، وضعيت بدتري را نشان مي‌داد؛ بر اساس آنچه خبرگزاري ايرنا تابستان سال گذشته منتشر كرده «شاخص دسترسي به مسكن در سال ۱۳۹۸ براي شهر تهران به ۱۴.۴ رسيده است؛ يعني قيمت مسكن در اين شهر ۱۴.۴ برابر درآمد سالانه خانوارها شده كه اگر يك سوم اين درآمد به خريد مسكن اختصاص يابد، ۴۳ سال لازم است كه اين ذخيره درآمدي تبديل به يك آپارتمان ۷۵ متري شود.»  اگرچه كه در آن روزها توسط قيمت فروش هر مترمربع زيربناي مسكوني معامله شده در كشور سه ميليون و 663 هزار تومان بود كه در سال بعدش با افزايشي حدود 900 هزار توماني به 4 ميليون و 547 هزار تومان رسيد. اين افزايش در بهار 99 بيشتر هم شد؛ به گونه‌اي كه تورم سالانه در اين بخش در 5سال گذشته بي‌سابقه بوده و به بالاترين رقم يعني 27.5 درصد رسيده است.  با بالا رفتن قيمت مسكن، اجاره نيز افزايشي شد و با وجود اينكه ستاد ملي مبارزه با كرونا اعلام كرده بود كه در كلان‌شهرها ميزان اجاره‌بها نمي‌تواند از 25 درصد بيشتر شود، اما مقايسه آمار و ارقام‌ها نشان از بي‌توجهي صاحبخانه‌ها به اين رقم دارد. حتي در برخي موارد افراد با افزايش چند برابري وديعه مسكن مواجه شده و مجبور به پذيرش آن بودند. 
بد و بدتر بازار اجاره
با جست‌وجو در سايت‌هاي معامله مسكن مي‌توان به افزايش‌هاي شديد و در مواردي عجيب و غريب نرخ اجاره‌بها و حتي وديعه پي برد. به عنوان مثال رهن كامل آپارتماني در تهرانپارس كه 50 متر زيربنا دارد در سال 98، 46 ميليون تومان بود. ظفر با متراژ 55 متر، طبقه اول و امكانات كامل نيز ماهي يك ميليون و 300 هزار تومان و وديعه‌اي 60 ميليون توماني نياز داشت. نبرد شمالي، 55 متر با امكانات كامل نيز وديعه‌اي 40 ميليوني و اجاره‌اي 550 هزار توماني برايش درنظر گرفته شده بود. اين در حالي است كه قيمت در اين مناطق در مرداد سال جاري تغييرات زيادي داشته است. به عنوان مثال در تهرانپارس وديعه حدود 108 ميليون تومان و اجاره نيز ماهيانه 8 تا 8 ميليون و 200 هزار تومان تعيين مي‌شود. در ظفر نيز وديعه براي يك آپارتمان 60 متري حدود 100 ميليون و اجاره ماهانه نيز 20 ميليون تومان است. براي محله نبردشمالي نيز وضعيت به مانند ساير محله‌هاست؛ رهن كامل واحدي 50 متري حدود 130 ميليون تومان و واحدي 110 متري بين 330 تا 350 ميليون تومان در آگهي‌هاي اجاره مسكن عنوان شده بود. 
دردسر بيشتر براي مستاجران
گزارش‌هاي منتشرشده از سوي مركز آمار نشان مي‌دهد كه روند تورمي اجاره در ايران از سال 97 و با جهش‌هاي ارزي بسيار تند شد به گونه‌اي كه رشد نقطه به نقطه شاخص قيمت مسكن در خانوارهاي شهري هم گام با اجاره در ايران روندي صعودي داشته و به بالاترين حد خود در اين مقطع رسيده است.  تورم نقطه‌اي در بهار سال جاري در بخش مسكن 29.3 و در بخش اجاره نيز 29.1 درصد است. با مقايسه اعداد و ارقام مي‌توان به اين نكته پي برد كه اتخاذ سياست‌هايي مانند اعلام سقف و كف براي اجاره‌بها آن هم در شرايطي كه تورم سالانه كشور تنها 5.2 درصد با قله تورمي 30 سال اخير فاصله دارد و نرخ ارز نيز با هر خبري، به صورت هيجاني بالا و پايين مي‌رود، تنها به دردسر بيشتر مستاجران مي‌انجامد. 
در بهار 96 تورم نقطه‌اي بخش اجاره تنها 4.1 درصد بود كه در بهار سال جاري به بيش از 29 درصد رسيد. اگرچه كه در اين سال‌ها نرخ تورم در بخش اجاره نيز با نرخ تورم در بخش مسكن تقريبا به يك اندازه بودند، اما به نظر مي‌رسد ميزان افزايش اجاره‌بها و وديعه در نقاط شهري و به خصوص كلان‌شهرها بيشتر از متوسط كشوري بوده است. بر اساس آخرين گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن پايتخت، شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و كل مناطق شهري در تيرماه سال 1400 به ترتيب معادل 9/34 و 7/38 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزايش داشته است. اين امر نشان مي‌دهد كه وضعيت اجاره در پايتخت به مراتب سخت‌تر از ساير نقاط شهري است و دير يا زود به ساير شهرها نيز سرايت خواهد كرد.