هجوم مستاجران پايتخت به شهرهاي اقماري
اجاره‌داري حرفه‌اي، طرحي
كه دو سال روي زمين ماند
ندا جعفري
هر چند طرح اجاره‌داري حرفه‌اي در وزارت راه و شهرسازي از خرداد ماه سال گذشته تدوين شده بود اما ديگر زماني براي اجراي اين طرح در دولت حسن روحاني باقي نماند و به نظر مي‌رسد سرنوشت اين طرح نيز مانند بسياري از طرح‌هاي ديگر به تصميمات دولت جديد گره خورده است. نرخ اجاره‌بها در اكثر مناطق پايتخت در حالي رشد ۵۰ تا ۱۰۰ درصدي را تجربه كرده كه در نتيجه آن رونق بازار اجاره در مناطق و شهرهاي حاشيه‌اي تهران را رقم زده است. به گونه‌اي كه حالا با هجوم شديد مستاجران به شهرهاي اقماري پايتخت مواجه هستيم. اين در حالي است كه طرح اجاره‌داري حرفه‌اي مي‌توانست شرايط را به گونه‌اي ديگر شكل بدهد. اما طرح اجاره‌داري حرفه‌اي چيست؟ آن‌گونه كه محمود محمودزاده، معاون پيشين وزير راه و شهرسازي اعلام كرده بود با تصويب طرح اجاره‌داري حرفه‌اي شرايط براي راه‌اندازي شركت‌هاي اجاره‌داري حرفه‌اي و عرضه انبوه واحدهاي مسكوني اجاره‌اي در شهرهاي بزرگ از جمله تهران فراهم و روند رشد سالانه اجاره‌بها محدود مي‌شود. البته انتقادي كه به ايشان وارد است اين است كه او از شهريور ماه سال ۹۸ همواره از راه‌اندازي اجاره‌داري حرفه‌اي در راستاي حمايت از اجاره‌نشين‌ها خبر مي‌داد اما اقدامي در اين زمينه صورت نگرفت.
طرحي كه به كابينه جديد رسيد
مهدي سلطان محمدي، كارشناس بازار مسكن معتقد است در حالي كه دوره وزارت وزير قبلي خاتمه پيدا كرده و مسووليت به كابينه جديد سپرده مي‌شود طرح جديدي اعلام شده كه اين موضوع نشان مي‌دهد اين قضيه بيشتر جنبه سياسي دارد تا جنبه اجرايي و اگر چنين سياستي هم در پيش باشد بايد وزير جديد آن ر ا در پيش بگيرد.
سلطان محمدي در اين باره به «اعتماد» گفت: به اعتقاد بنده سخنان معاون وزير راه و شهرسازي در مورد اجاره‌داري حرفه‌اي داراي چندين تناقض است چرا كه از يك‌سو گفته شده بايد اجاره‌داري حرفه‌اي ترويج داده شود و از سوي ديگر اعلام شده بايد قيمت‌هاي اجاره را كنترل كرد كه اين دو اساسا با هم منافات دارد.
او افزود: در اين شرايط با توجه به اينكه محدوديت‌هايي نيز قرار است اعلام شود بعيد است نهاد حقوقي و شركتي آمادگي خود را براي اين موضوع اعلام كند زيرا بازدهي مناسبي ندارد.
خالص دريافتي اجاره واحدهاي مسكوني تهران زير ۳ درصد است
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه ايجاد خالص دريافتي اجاره واحدهاي مسكوني تهران زير ۳ درصد است خاطرنشان كرد: زماني كه ماليات و هزينه‌هاي استهلاك و هزينه خالي بودن مسكن و هزينه‌هاي تعمير و نگهداري را محاسبه كنيد بازدهي اين بخش به زير ۳ درصد مي‌رسد پس اين قضيه براي سرمايه‌گذاران جذابيتي ندارد و به همين دليل هم علاقه‌مندي براي اين موضوع وجود ندارد.
او تصريح كرد: البته تنها در صورتي كه امتيازهايي در اين زمينه در نظر گرفته شود به عنوان مثال زمين‌هاي مجاني براي اين سرمايه‌گذاران در نظر گرفته شود يا اينكه وام‌هايي با سود كم براي اين موضوع اختصاص يابد شايد بتواند به اجرايي شدن اين طرح كمك كند. سلطان محمدي تصريح كرد: ناگفته نماند كه در همه جاي دنيا هم چنين اقداماتي صورت مي‌گيرد و شهرداري‌ها و نهادهاي مربوطه امكاناتي را در اختيار سرمايه‌گذاران قرار مي‌دهند و در ازاي آن تعهد مي‌گيرند كه بخشي از واحدها را به صورت اجاره‌اي و با دستورالعمل‌هاي خاص ارايه دهند كه مي‌تواند سياست قابل قبولي باشد.
سرمايه‌گذار بايد از برنامه دولت مطلع باشد
او گفت: البته تا اجرا شدن اين طرح سال‌ها طول خواهد كشيد تا يك سهمي از بازار را به اين واحدهاي اجاره‌اي اختصاص دهند اما شرط اول اين است كه سرمايه‌گذار اين اعتماد را پيدا كند كه دولت پس از اجرا دست و پاي سرمايه‌گذار را نمي‌بندد. اين كارشناس مسكن در ادامه گفت: در كشوري كه تورم ۳۰ تا ۴۰ درصدي دارد اينكه سرمايه‌دار براي مدت طولاني سرمايه خود را در يك جا حبس كند و درآمدش با تورم سال به سال افت كند جذابيتي براي سرمايه‌گذار نخواهد داشت و اينكه دولت بخواهد تعيين‌كننده اجاره‌بها در كشور باشد به اعتقاد من كسي جرات نمي‌كند سرمايه‌گذاري در اين حوزه داشته باشد چرا كه صرفه اقتصادي ندارد و ريسك سرمايه‌گذاري بالا مي‌رود. او ادامه داد: تنها در صورتي كه دولت به سرمايه‌گذار تضمين دهد كه پس از توليد واحدهاي مسكوني اجازه خواهد داد بر اساس مبادلات بازار رويه كارها ادامه پيدا كند و مزاحمتي براي آنها به وجود نمي‌آورد شايد آنها براي اين موضوع ترغيب شوند.
طرح شعاري يا واقعي؟
اين كارشناس بازار مسكن افزود: اما بايد گفت اين موضوع بيشتر جنبه شعاري دارد و چارچوب درستي براي اين قضيه تعريف نشده و هنوز ترديدهايي وجود دارد كه دولت وارد مداخلات قيمتي بشود يا نشود. او گفت: اين گونه اقدامات نيازمند منابعي است كه هنوز اين منابع در دولت وجود ندارد و اگر سوبسيدي بابت اين قضيه براي سرمايه داران در نظر گرفته شده بايد اعلام كنند كه از چه بخشي است. سلطان محمدي گفت: در صورتي كه چنين پروژه‌اي اجرايي شود مسلما مردم به سمت واحدهاي مسكوني مي‌روند كه كمترين اجاره را بدهند و در بهترين موقعيت قرار داشته باشد و اگر بدانند افزايش نرخ اجاره واحد مسكوني‌شان بر اساس يك فرمول مشخص است با اطمينان بيشتري براي اجاره مسكن اقدام مي‌كنند. در خارج از كشور هم اين قبيل از خانه‌ها وجود دارد و معمولا اجاره واحدهاي شركتي بيشتر از واحدهاي شخصي است.
او در مورد موازي‌كاري اين شركت‌ها و بنگاه‌هاي املاكي نيز افزود: اينكه مردم بدانند با يك نهاد حقوقي معامله مي‌كنند كه تابع ضوابط خاصي است مسلما اعتماد بيشتري براي‌شان به دنبال دارد. دولت از مدت‌ها قبل اعلام كرده بود كه در بخش بنگاه‌هاي املاكي سازماندهي بايد صورت بگيرد كه اين موضوع هم بيشتر در زمينه كاهش دستمزدهاي اين بنگاه‌ها است و اين موضوع هم تاكنون انجام نشده و بعيد است اجرايي شود.
گفتني است اواسط سال ۱۳۹۸ طرح اجاره‌داري حرفه‌اي در دستور كار وزارت راه و شهرسازي قرار گرفت. آيين نامه اجاره‌داري حرفه‌اي به منظور احداث واحدهايي به قصد اجاره‌داري، ورود شركت‌هاي دانش‌بنيان، پرداخت وديعه مسكن و اعمال مقرراتي براي افزايش مدت زمان اجاره از طرف وزارت راه و شهرسازي به دولت ارايه شد و در كميسيون‌هاي دولت مورد بررسي قرار گرفت. البته اين مبحث در زمان آخوندي، وزير سابق راه و شهرسازي هم مطرح مي‌شد اما شكل اجرايي نيافت. با روي كار آمدن محمد اسلامي به جاي عباس آخوندي، اين آيين‌نامه يك بار ديگر مطرح شد كه در دولت دوازدهم هم اجرايي نشد.