5 اشتباه رايج در پيش‌فروش آپارتمان
زهرا رنگرز|خريد و فروش ملك به لحاظ ضرورت وجود مسكن به عنوان يكي از اصلي‌ترين نيازهاي زندگي بشر، همواره يكي از شايع‌ترين انواع قراردادهاست؛ اما در شرايط فعلي جامعه و با توجه به سطح اقتصادي مردم، امكان خريد واحد‌ها و منازل آماده سكونت با دشواري مواجه بوده و به همين دليل افراد نسبت به خريد واحد‌هاي آپارتماني در حال ساخت كه اصطلاحا پيش‌فروش آپارتمان ناميده مي‌شود تمايل بيشتري نشان مي‌دهند. اما عدم رعايت چند نكته بسيار ضروري در اين قرارداد موجب ورود خسارت‌هاي فراوان به پيش‌خريداران شده كه تعداد بسياري از پرونده‌هاي مطروحه در دادگاه‌ها نيز به دليل همين اشتباهات به وجود مي‌آيد. در اين مقاله به 5 مورد از رايج‌ترين اشتباهاتي كه در پرونده‌هاي مربوط به پيش‌فروش با آن مواجه هستيم، مي‌پردازيم.
1- به عنوان سرآمد بزرگ‌ترين اشتباهات افراد هنگام پيش‌خريد منزل، مي‌توان به تنظيم نكردن قرارداد كتبي، اشاره كرد. اين اشتباه حتي مي‌تواند بزرگ‌تر و خطرناك‌تر نيز باشد و آن، زماني است كه توافقات طرفين صرفا در حضور دوطرف قرارداد بدون وجود هيچ شاهدي صورت مي‌گيرد. در موارد بسياري مشاهده مي‌كنيم كه افراد به دلايل مختلف از جمله نسبت خانوادگي و آشنايي قبلي، با اعتماد به طرف مقابل، توافقات خود را مكتوب نمي‌كنند و در زمان بروز اختلاف كه بسيار نيز محتمل است، هيچ دليلي براي اثبات توافقات صورت گرفته ندارند. اين امر در تمام قراردادها مي‌تواند خطرآفرين باشد اما در پيش‌فروش آپارتمان به لحاظ استمرار داشتن قرارداد و سپري شدن مدت زمان بعضا طولاني و قابل توجه تا هنگام تحويل ملك و تنظيم سند، ريسك موجود بسيار افزايش مي‌يابد.
2 - در بسياري از قراردادهاي پيش‌فروش مشاهده مي‌كنيم كه طي توافقي بسيار كلي، صرفا مبلغ ثمن و تاريخ‌هاي پرداخت مشخص مي‌شود و ساير مفاد كاملا شبيه به يك مبايعه‌نامه ساده است، در حالي كه در يك قرار داد پيش‌فروش صحيح و اصولي، حتما مي‌بايست كليه تعهدات طرفين بالاخص پيش‌فروشنده با جزييات دقيق معين شود. مانند اينكه هر مرحله از ساخت واحد بايد دقيقا در چه تاريخي انجام شود، يا شرايط و كيفيت ساخت به چه نحو باشد، در بسياري موارد حتي افراد نسبت به متريال و مصالح نيز توافق مي‌كند كه براي جلوگيري از بروز اختلاف بسيار مفيد است. مثلا اينكه كليد و پريز يا لوله‌هاي فاضلاب و... بايد از يك برند مشخص باشد. اين موضوع ممكن است قبلا در قرارداد مشاركت در ساخت بين مالك و سازنده ساختمان مورد توافق قرار گرفته باشد، اما ذكر آن در قرارداد پيش‌فروش هم به لحاظ پيشگيري از بروز تخلف و اختلافات بعدي قطعا بسيار مفيد، و مسلما عدم تعيين اين موارد نيز مي‌تواند زمينه سردرگمي و آشفتگي قرارداد پيش‌فروش باشد.
3- اصولا در غالب موارد كه واحدي جهت پيش‌فروش عرضه مي‌گردد، قرارداد مشاركتي ميان سازنده ساختمان و مالك اصلي وجود دارد كه شروع به ساخت و ساز و تقسيم واحد‌ها و بسياري موارد ديگر، در آن قرارداد قيد شده و از آنجايي كه قرارداد پيش‌فروش به نوعي وابسته به قرارداد مشاركت ميان مالك و سازنده مي‌باشد، بررسي و ملاحظه دقيق آن بسيار ضروري است. مثلا چنانچه حق پيش‌فروش از مالك يا سازنده سلب شده باشد، وي حق تنظيم اين قرارداد را نخواهد داشت و معناي آن اين است كه امكان ابطال معامله پيش‌فروش به لحاظ عدم اجازه پيش‌فروشنده وجود دارد و پيش‌خريدار نمي‌تواند الزام طرف مقابل به تنظيم سند رسمي را از دادگاه تقاضا نمايد. همچنين با بررسي قرارداد مشاركت مي‌توان از تعلق واحد موردنظر به پيش‌فروشنده اطمينان كسب كرد و ساير شرايط و تعهدات موجود كه بر قرارداد پيش‌فروش تاثيرگذار خواهد بود از اين طريق قابل بررسي است. با اين وجود در بيشتر موارد متاسفانه افراد در بررسي دقيق قرارداد مشاركت در ساخت، سهل‌انگاري كرده و گرفتار خسارت‌هاي بزرگ مي‌شوند.
4- قرارداد پيش‌فروش، يكي از حساس‌ترين قراردادهاي ملكي است، چراكه به لحاظ وابسته بودن به زمان، احتمال بروز تخلف از انجام تعهدات به ويژه از سوي پيش‌فروشنده زياد است، به همين دليل درخصوص تعهدات طرفين حتما مي‌بايست ضمانت اجراي مناسب در قرارداد وجود داشته باشد و متاسفانه بي‌توجهي به اين موضوع نيز يكي ديگر از رايج‌ترين اشتباهات افراد در تنظيم قراردادهاي پيش‌فروش است. در پرونده‌هاي فراواني شاهد آن هستيم كه ماه‌ها و حتي سال‌ها از موعد تحويل آپارتمان، تنظيم سند و... گذشته، پيش‌خريدار كليه اقساط را واريز كرده اما خبري از پايان كار، صورت‌مجلس تفكيكي و... نيست! و در اين شرايط خريدار نه حق فسخ دارد و نه خسارت متناسبي براي تاخير‌هاي طولاني‌مدت تعيين شده است! بنابراين يكي از مهم‌ترين مواردي كه بايد در قرارداد پيش‌فروش ساختمان رعايت شود، تعيين ضمانت اجراي مناسب و وجه التزام براي تخلف طرفين از عمل به تعهدات خود مي‌باشد.
5 - هنگامي كه قرارداد پيش‌فروش ساختمان تنظيم مي‌گردد، حتما مي‌بايست پروانه ساختمان و شناسنامه فني واحد موردنظر به دقت بررسي شود و مشخصات آن به طور دقيق مدنظر گرفته و در قرارداد نيز قيد شود. مهم‌ترين فايده اين نكته آن است كه اگر هنگام تحويل ملك مساحت كسري يا زيادي داشته باشد، از طريق تطبيق مشخصات ذكر شده در قرارداد با مفاد پايان كار و صورت‌مجلس تفكيكي مي‌توان اين امر را تشخيص داد، نكته مهم‌تر آن است كه حتما مي‌بايست در قرارداد درخصوص چنين موردي پيش‌بيني لازم انجام شود. مثلا اينكه اگر هنگام تحويل، واحد مورد معامله با كسري يا اضافه مساحت مواجه شود، طرفي كه كسري يا زيادي به ضرر اوست حق فسخ دارد مگر آنكه طرف مقابل معادل قيمت را به نرخ روز پرداخت كند. در صورتي كه شرطي از قبيل آنچه گفتيم در قرارداد قيد نشود، طرف متضرر تنها حق فسخ خواهد داشت در نتيجه اگر قصد فسخ معامله را نداشته باشد نسبت به كسري يا اضافه متراژ هيچ‌گونه ادعايي نمي‌تواند مطرح نمايد. عده‌اي از حقوقدانان معتقدند براساس مواد قانون پيش‌فروش ساختمان در صورت بروز كسري يا زيادي، خريدار تحت شرايط مقرر در اين قانون، حسب مورد از حق فسخ يا دريافت مابه‌التفاوت قيمت برخوردار است؛ اما عده‌اي ديگر برخلاف اين نظر، اعتقاد دارند كه قانون پيش‌فروش ساختمان تنها شامل قراردادهايي است كه به صورت رسمي در دفتر اسناد رسمي به ثبت مي‌رسند. به نظر مي‌رسد باتوجه به اختلافي بودن رويه قضايي در اين خصوص، بهترين راهكار آن است كه افراد هنگام تنظيم قرارداد تكليف اين موضوع را به صراحت معين نمايند. همان‌طور كه گفتيم، قرارداد پيش‌فروش يكي از مهم‌ترين و حساس‌ترين قراردادهاي ملكي است كه عدم توجه به كوچك‌ترين موضوع مي‌تواند منجر به خسارت‌هاي فراوان خصوصا به پيش‌خريداران گردد. تنظيم اين قرارداد براساس قانون الزاما مي‌بايست در دفاتر اسناد رسمي به ثبت برسد، با اين وجود در بسياري از شهرها به دلايل مختلف از جمله عدم همكاري شهرداري‌ها در صدور شناسنامه فني، امكان تنظيم سند رسمي وجود ندارد، بر اين اساس همچنان تنظيم اين قرارداد به شكل عادي و دستنويس در دفاتر مشاورين املاك يا به صورت خصوصي انجام مي‌شود. در اين يادداشت تنها به 5 مورد از رايج‌ترين اشتباهات هنگام تنظيم قرارداد پيش‌فروش آپارتمان پرداختيم، اما تنظيم يك قرارداد محكم و اصولي نيازمند توجه كافي به تمام مفاد آن است.
وكيل پايه يك دادگستري زاهدان