مركز آمار تحولات بازار مسكن در بهار امسال را بررسي كرد
غلبه اجاره‌نشيني
و افت شديد خريد و فروش مسكن
گروه اقتصادي
مركز آمار ايران در تازه‌ترين گزارش خود از وضعيت مسكن در مناطق شهري ايران طي بهار امسال، از افزايش شديد قيمت‌ها خبر داده است. به‌طور مثال، اجاره‌بها در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته 63.7 درصد بالاتر رفته است. در نخستين فصل امسال اين شاخص نسبت به زمستان سال گذشته 23 درصد رشد كرده است. متوسط مبلغ اجاره ماهيانه به علاوه 3 درصد وديعه پرداختي براي اجاره هر مترمربع زيربناي مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي در سطح ايران حدود ۲۸ هزار تومان بوده است. حداكثر رقم اجاره‌بها (به همراه وديعه) در مناطق شهري ايران براي هر مترمربع در اين بازه زماني حدود ۶۵ هزار تومان اعلام شده است.
اگر محاسبات مركز آمار مبنا قرار گيرد، متقاضيان مسكن در بهار امسال براي يك خانه 104 متري با عمر بناي 14 ساله رقمي به‌طور متوسط نزديك به 3 ميليون تومان اجاره‌بها داده‌اند. بايد توجه داشت كه عنوان «متوسط» يا «ميانگين» به معناي آن است كه قيمت‌ها در يك چرخه افزايشي يا كاهشي بوده و مركز آمار يك ميانگين از اين قيمت‌ها بيرون كشيده است. بنابراين مي‌توان درنظر گرفت كه اجاره‌بها در بيشتر مناطق شهري ايران به خصوص در شهرهاي بزرگ از اين عدد بزرگ‌تر است.
به گفته معاون وزير راه و شهرسازي 8.5 ميليون خانوار در كشور به عنوان اجاره‌نشين شناسايي شده‌اند. با فرض اينكه هر خانوار 4 نفر باشند، مي‌توان گفت كه نزديك به 35 ميليون نفر در كمترين حالت اجاره‌نشين هستند. محمود محمودزاده، معاون وزير راه و شهرسازي مي‌گويد: اين خانوارها به دليل نبود درآمد كافي توان خريد مسكن را ندارند. البته اين آمار مربوط به تير ماه است و با توجه به افزايش قيمت مسكن ممكن است به تعداد اين خانوارها اضافه هم شده باشد. هرچند نبود يك سامانه رسمي و قطعي براي شناسايي اجاره‌نشين‌ها در كشور، ساماندهي اين وضعيت را سخت‌تر كرده است.
البته بخش ديگري از گزارش مركز آمار از فصل بهار امسال اين موضوع را تا حدي تاييد مي‌كند كه متقاضيان مسكن در شهرها بيشتر به سمت اجاره مسكن رفته‌اند تا خريد آن. به‌طور مثال در بهار امسال، تعداد معاملات املاك يا زمين ساختمان مسكوني كلنگي در سطح كشور نسبت به سال گذشته 22.5 درصد كاهش پيدا كرده است. اين ساختمان‌ها معمولا توسط بخش توليدكننده مسكن به كار گرفته مي‌شود تا واحدهاي جديدي براي عرضه به بازار آماده شوند. اما به نظر مي‌رسد كه افزايش قيمت مصالح ساختماني در كنار رشد ميزان دستمزد كه درنهايت به جهش قيمت توليد يك واحد مسكوني منجر مي‌شود، بخش بزرگي از سرمايه‌گذاران و انبوه‌سازان را از بازار مسكن فراري داده است. در كنار اين، خريد و فروش يك مترمربع زيربناي مسكوني در مناطق شهري توسط بخش مصرف‌كننده نيز به شدت افت كرده است. در بهار امسال نسبت به بهار پارسال، تعداد معاملات نزديك به 32 درصد كاهش پيدا كرده است. اين بخش نيز چند نتيجه‌گيري به همراه دارد. بخش بزرگي از صاحبان دارايي كه پيش از اين خريد در حوزه مسكن را اولويت مي‌دانستند حالا با جذابيت بازار كشورهاي همسايه دست به خروج سرمايه خود زده‌اند. بخش ديگر، ناتواني عمده مصرف‌كنندگاني است كه توان خريد يك واحد مسكوني را ندارند و عمدتا به سمت اجاره‌نشيني رفته‌اند.
گزارش مركز آمار مربوط به بهار امسال است. اما چند روز پيش گزارش مشابه ديگري توسط بانك مركزي منتشر شد كه مربوط به آذر ماه امسال بود. در اين گزارش عنوان شده بود كه قيمت اجاره‌بها در آذر ماه در شهر تهران و كل مناطق شهري ايران نسبت به آذر ماه پارسال به ترتيب ۵۱،۲ درصد و ۵۴،۲ درصد بالاتر رفته است.
بخشي از بدنه كارشناسان مسكن معتقدند كه يكي از دلايل افزايش قيمت مسكن در ايران كمبود عرضه است؛ آمارها در ايران حكايت از آن دارند كه توليد فعلي مسكن در ايران متناسب با نياز بازار نيست كه اين به وضعيت كنوني دامن زده است. در دولت پيشين طرح دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي دوباره مطرح و قرار شد تا اطلاعات هويتي صاحبان املاك در سامانه املاك و اسكان درج و از آنها ماليات ستانده شود. اين روشي بود كه گفته مي‌شد اگر اجرايي شود بخش بزرگي از مشكل احتكار مسكن در ايران را از بين مي‌برد. اما چالش بزرگ اين طرح زماني خود را نشان داد كه نحوه شناسايي واحدهاي خالي از سكنه نامشخص بود. از سوي ديگر، دولت جديد درصدد است با سياست انبوه‌سازي به شكل و شمايل مسكن مهر، سالانه يك ميليون واحد مسكوني توليد كند تا مشكل كمبود عرضه مسكن در بازار حل شود.جزييات اين طرح كه به نهضت ملي مسكن معروف شده هنوز مشخص نشده و تنها زمزمه‌هايي مبني بر تهاتر نفت با شركت‌هاي پيمانكاري چيني براي ساخت اين واحدها مطرح شده است. برخي اقتصاددانان نسبت به تورم‌زا بودن تامين مالي اين پروژه عظيم از خطوط اعتباري بانك‌ها و حتي استقراض از بانك مركزي هشدار داده و اين سياست را منجر به تورم شديد در بازارهاي مختلف دارايي مي‌دانند. اما دولت و شخص وزير راه و شهرسازي مصمم به اجراي اين طرح بوده و بارها بر اين موضوع تاكيد كرده‌اند. دولت اعلام كرده كه اين واحدهاي مسكوني در زمان تحويل 30درصد پايين‌تر از نرخ بازار عرضه مي‌شود و همين موضوع به شكسته شدن قيمت‌ها در بازار مسكن كمك مي‌كند. اما نزديك به 5 ماه از شكل‌گيري دولت و اجراي برنامه‌هاي آن مي‌گذرد و هنوز خبري از اجراي جدي يا كلنگ‌زني اين ابرپروژه در هيچ نقطه ديگر نيست.