كاهش 32 درصدي ساخت و عرضه مسكن

گروه اقتصادي | بانك مركزي در گزارش نماگرهاي اقتصادي عنوان كرده تعداد كل پروانه‌هاي ساخت‌وساز براي كل مناطق شهري از 118.6 هزار فقره در سال 96 به 163.4 هزار فقره در سال 99 رسيد. اين در حالي است كه پروانه‌هاي صادرشده براي تهران طي اين مدت كاهشي 41 درصدي داشته و از 10.3 هزار فقره به 7.2 هزار فقره رسيده است. نكته در اين است كه علاوه بر كاهش تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادره در تهران، سطح زيربناي واحدهاي ساخته‌شده نيز كم شده؛ 12.8 ميليون مترمربع در مقابل 10.8 ميليون مترمربع. تغيير جهتي كاملا قابل پيش‌بيني براي متقاضيان مسكن. ديگر گزارش اين نهاد پولي از تحولات آذرماه بازار مسكن در پايتخت نشان داد كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به 32.5 ميليون تومان افزايش يافته كه حدود 31 درصد از كل خانه‌هايي كه در اين ماه معامله شدند بين 50 تا 70 متر مساحت داشته‌اند. با كنار هم قراردادن داده‌هاي بانك مركزي از تحولات بازار مسكن پايتخت و نماگرهاي ساختماني كشور مي‌توان به اين نتيجه رسيد كه در شش ماه نخست سال جاري اين بخش در تهران به ركودي وارد شده كه يكي از نشانه‌هاي آن تورم 710 درصدي براي توليدكنندگان مصالح ساختماني و 433.5 درصدي براي خدمات ساختماني تا آخر سال گذشته است. با توجه به روندي كه در سال 99 و شش ماه نخست سال جاري وجود داشته، به نظر نمي‌رسد متوسط قيمت خانه در تهران كاهش يابد. دولت درصدد است بار ديگر به ميدان ساخت مسكن وارد شود و مانند طرح مسكن مهر، افراد آسيب‌پذير و متوسط را خانه‌دار كند. اگرچه آورده اوليه و اقساط اين طرح نيز جنجال‌هاي زيادي به پا كرده؛ 150 ميليون تومان براي گرفتن وام 450 ميليون توماني، 3650 برابر حداقل دريافتي يك فرد متاهل يا يك فرزند است. در صورت ثبت‌نام اين افراد مي‌بايست ماهانه بين يك ميليون 800 هزار تا 4 ميليون و 200 هزار تومان اقساط پرداخت كنند كه با توجه به تورم و سود 18 درصدي تسهيلات افزايش مي‌يابد. پيش‌تر هم دولت‌ها براي ساخت مسكن با تسهيلات بانكي دست به كار شده‌اند كه نتيجه آن تورم بالا براي جامعه بود. اما آيا خروجي اين طرح خانه‌دار كردن اقشار نيازمند و متوسط است يا افراد آسيب‌پذير مقروض كه در نهايت خانه‌دار نشدند؟
افزايش  قيمت  مسكن در  10  سال 
فروردين سال 90 متوسط قيمت هرمترمربع واحد مسكوني حدود يك ميليون و 800 هزار تومان بود. در آن سال حداقل دستمزد ماهانه 330 هزار تومان اعلام شد؛ مقايسه ميان اعداد و ارقام نشان مي‌داد كه يك كارگر با فرض پس‌انداز يك‌سوم درآمد سالانه خود بعد از 45 سال صاحب  خانه‌اي 60 متري در محله‌اي با قيمت‌هاي پايين‌تر از متوسط كشور مي‌شد. حال آنكه در سال جاري مدت زمان مورد انتظار براي خانه‌دار شدن، افزايش بيشتري يافته است. به گونه‌اي كه يك فرد براي خريد 60 متر واحد مسكوني به 93 سال افزايش يافت. طي 10 سال اخير متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران جهشي 1705 درصدي داشته؛ به همين نسبت زمان انتظار براي خانه‌دار شدن نيز افزايش يافته است. در اين سال‌ها تورم و نوسانات ارزي مهم‌ترين بازيگران اقتصاد بودند كه هر از چند گاهي با يك جهش چند ده درصدي، اقتصاد  را  غافلگير كرده  و قدرت خريد  را  كاهش  مي‌دادند. 
مشكل  از  عرضه  هم  هست
داده‌هاي بانك مركزي از بخش مسكن نشان مي‌دهد در 4 سال اخير و همراستا با كاهش قدرت خريد خانواده‌ها به دليل بالا رفتن تورم، عرضه مسكن در كل كشور نيز روندي نزولي داشته؛ به گونه‌اي كه در شش ماهه نخست سال جاري كل تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده حدود 62.4 هزار فقره بودند كه نسبت به مدت مشابه سال گذشته كاهشي 31.4 درصدي داشته‌اند. تا شهريور سال جاري برآورد سطح زيربناي طبقات ساختمان‌ها براساس پروانه‌هاي صادرشده حدود 42 ميليون متر مربع است كه باز هم نسبت به مدت مشابه سال گذشته افتي 16 درصدي در متراژ داشته است. مقايسه اين دو عدد نشان مي‌دهد طي يك سال منتهي به شهريور سال جاري سليقه متقاضيان در بازار مسكن بنا به اجبار كاهش قدرت خريد و افزايش متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني، تغيير كرده و حتي سازندگان مسكن نيز براي واحدهايي با متراژ كم درخواست جواز و پروانه مي‌دهند. نكته داده‌هاي بانك مركزي در اين است كه همزمان با كاهش ساخت‌وساز در تهران، ساير شهرها و حتي شهرهاي بزرگ در وضعيت خوبي به سر مي‌برده و حتي افزايشي در دريافت مجوزهاي ساختماني داشته‌اند. بر اين اساس از كل 163.4 هزار فقره پروانه‌اي كه در سال 99 صادر شد، سهم تهران 7.2 هزار و سهم شهرهاي بزرگ نيز حدود 42 هزار فقره است؛ به بيان ديگر شهرهايي كه بيشترين تعداد سكنه را دارند در سال گذشته تنها 30 درصد از كل پروانه‌هاي ساختماني را  دريافت كردند. 
درخواست  مجوز   سالانه؛  163 هزار  فقره
 همزمان با كاهش جوازهاي صادرشده براي تهران، ساخت‌وساز در ساير شهرها رونق گرفته است كه شايد مهم‌ترين دليل آن بالا بودن متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران و مهاجرت معكوس افراد از تهران و حتي ساير كلانشهرها به شهرهاي كوچك باشد؛ تعداد كل پروانه‌هاي ساختماني صادرشده براي مناطق شهري به جز تهران و شهرهاي بزرگ در سال 96 حدود 84.4 هزار فقره بود كه در سال 99 به 114.3 هزار فقره رسيد. در اين مدت برآورد سطح زيربناي طبقات ساختمان‌ها براساس پروانه‌هاي صادرشده نيز از 32.8 ميليون مترمربع به 49.5 ميليون مترمربع رسيد. افزايش 50 درصدي در زيربناي واحدهاي مجوز گرفته نشان مي‌دهد كه خريد خانه در «ساير شهرها» به جز تهران و كلانشهرها همچنان دست‌يافتني است. البته اقبال به ساير شهرها تنها در تعداد مجوزها يا متراژ واحدهاي مجوز گرفته براي ساخت محدود نمي‌شود، بلكه سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در اين شهرها طي سال‌هاي 96 تا 99 افزايشي 362 درصدي داشته؛ بيشتر از اقبال سرمايه‌گذاران به ساخت خانه در تهران و شهرهاي بزرگ. بر اين اساس كل سرمايه‌گذاري در مناطق شهري به جز پايتخت و شهرهاي بزرگ از 28.8 هزار ميليارد تومان به 133 هزار ميليارد تومان رسيده؛ اين در حالي است كه سرمايه‌گذاري در ساخت‌وسازهاي پايتخت در اين مدت جهشي 322 درصدي داشته و از 18.3 هزار ميليارد تومان به 77.3 هزار ميليارد تومان افزايش داشته است.