گزارش مركز آمار از تورم نهاده‌هاي مسكن نشان مي‌دهد
تناقض عجيب تورم نهاده‌هاي ساختمان با كف بازار
گروه اقتصادي
آخرين داده مربوط به اجاره‌بها در تهران كه وزارت راه و شهرسازي منتشر كرده به بهمن سال 96 بازمي‌گردد. به نظر مي‌رسد با بدتر شدن اوضاع بازار اجاره، نهادهاي متولي نيز رغبتي براي انتشار دادهها ندارند.
در حالي در دي ماه سال جاري متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران به مرز 33 ميليون تومان رسيد كه مركز آمار تورم ماهانه، نقطه‌اي و فصلي براي نهاده‌هاي ساختماني پايتخت در پاييز را «كاهشي» گزارش كرده بود؛ مقايسه گزارش‌هاي رسمي از هر آن چيزي كه به بازار مسكن مربوط مي‌شود و آنچه در كف بازار وجود دارد، تناقضي عجيب و بزرگ را آشكار مي‌كند. البته گزارش‌هاي رسمي بخش مسكن، بيشتر مربوط به مركز آمار است و وزارت راه و شهرسازي از بهمن 96 داده‌هاي مربوط به شاخص اجاره‌بها را منتشر نكرده، اما به صورت كلي تصميمات اقتصادي، جو حاكم بر كشور و دورنماي نامطمئن از آينده باعث شده كه هيچ كس به درستي نداند كه در بازار مسكن چه مي‌گذرد؛ اگر تورم نهادهاي ساختماني شهر تهران در كل پاييز نزولي بوده، چرا متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به بالاترين رقم خود از زمان محاسبه‌اش رسيده است؟ چرا شاخص اجاره‌بها به بالاترين رقم خود رسيده و همچنان نيز بر مدار افزايشي است؟
اجاره‌بها، يكي از متهمان اصلي تورم دي ماه
با استناد به گزارش مركز آمار از تورم دي ماه، شاخص اجاره‌بها يكي از سه متهم اصلي بالا رفتن تورم در اين ماه عنوان شده است. شاخصي كه پس از شيوع كرونا و بي‌توجه به حد و حدود و سقفي كه ستاد مبارزه با كرونا برايش تعيين كرده بود، افزايشي شد و در دي ماه رقم بي‌سابقه 50.7 درصد را براي شهر تهران به ثبت رساند. رقمي كه نشان مي‌دهد براي اجاره يك واحد مسكوني در ماه گذشته به 50 درصد مبلغ بيشتري نسبت به دي 99 نياز است؛ در حالي كه درآمدها افزايش‌هاي به نسبت كمتر از آن را تجربه كرده بود. جست‌وجو در ميان پرونده‌هاي اجاره‌بها نيز حكايت از قيمت‌هاي عجيب و غريبي دارند كه طي چند سال اخير بي‌سابقه بوده است. براي اجاره واحدي 55 متر نوساز در بريانك وديعه‌اي 200 ميليون توماني و اجاره‌اي يك ميليون توماني نياز دارد. رهن كامل همين متراژ واحد مسكوني در تهرانسر حدود 300 ميليون تومان هزينه دارد. خانه‌اي 76 متري با امكانات در سازمان برنامه نيز به 400 ميليون تومان وديعه و ماهي 3 و نيم تومان اجاره نياز دارد.
قيمت‌هاي چند صد ميليوني رهن و اجاره خانه حتي در محله‌هاي ارزان‌تر پايتخت در حالي است كه تا پيش از شروع مجدد تحريم‌ها و جهش‌هاي ارزي، در بازار مشاهده نشده بود. بر اساس گزارش‌هاي رسمي يك‌سال پيش از درگيري كشور در جهش ارزي، بيشترين تورم در بازار اجاره مربوط به زمستان سال 96 با 9.3 درصد و كمترين نيز در تابستان با 7.4 درصد گزارش شده بود. در سال 96 مبلغ رهن كامل خانه‌اي در افسريه به متراژ 72 حدود 40 ميليون تومان و رهن كامل يك واحد مسكوني 65 متري با سن بناي 5 سال در مسعوديه نيز تا 45 ميليون تومان اعلام شده بود. در چهار سال اخير تورم، بخش مسكن را بيشتر از ساير بخش‌ها تحت تاثير قرار داده تا جايي كه برخي مستاجران در پايتخت مجبور به ترك تهران شده يا به حاشيه رانده شدند.
شوخي با بازار
مركز آمار در تازه‌ترين گزارش خود به بررسي وضعيت «تغييرات شاخص قيمت نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسكوني شهر تهران» پرداخت. در اين گزارش كه از بهار 95 تا پاييز سال جاري را در برمي‌گيرد، مي‌توان مشاهده كرد كه بيشترين نرخ تورم مربوط به سال جاري با عدد 100.7 درصد است. طي مدت مورد بررسي نرخ تورم كل از حدود 6.6 درصد در سال 95 به 76.4 درصد در سال گذشته و در نهايت 100.7 تا پاييز سال جاري رسيده است؛ 1415 درصد جهش تنها در يك دوره پنج ساله.
بيشترين تورم فصلي نهاده‌ها در اين دوره نيز در تابستان 99 به ثبت رسيد؛ فصلي كه در آن قيمت‌ها بيش از 30 درصد جهش داشت و سرآغازي براي جهش‌هاي بيشتر نيز بود. باورش شايد سخت باشد ولي نرخ تورم فصلي در زمستان 95 منفي يك درصد بود.بدان معنا كه در 23 فصل اخير، بازار تنها يك بار نرخ تورم منفي را به خود ديده و از آخرين باري كه تورم فصلي كمتر از يك درصد بوده نيز 9 فصل مي‌گذرد.
نكته ديگري كه در داده‌هاي مركز آمار وجود دارد، تلاطم‌هاي شديد و يك‌باره قيمت نهاده‌هاست. بدين معنا كه بازار نهاده‌ها به راحتي و طي يك فصل از تورم 14.1 درصدي در بهار 98 به تورم 0.2 درصدي در تابستان همان سال مي‌رسد. اين ميزان كاهش آن هم براي بازار نهاده كه بستگي مستقيمي به شرايط كلان اقتصادي دارد، عجيب است.
بر اساس داده‌هاي مركز آمار نرخ تورم فصلي، نقطه‌اي و سالانه نهاده‌هاي ساختماني شهر تهران در پاييز سال جاري نزولي بوده و به ترتيب به 2.8، 39.6 و 70 درصد رسيده است. البته كه اين دادهها با واقعيتي كه در اولين ماه از زمستان به ثبت رسيد، تفاوت‌هاي زيادي دارد. از آنجايي كه تورم در پاييز كاهشي بوده، انتظار مي‌رفت قيمت مسكن نيز در فصل آتي بر مدار كاهشي باشد كه اين‌گونه نشد و در دي ماه به رقم بي‌سابقه 33 ميليون تومان رسيد.
دولت مسكن را دست‌يافتني مي‌كند؟
متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در ماه گذشته و در پايتخت، 33 ميليون تومان اعلام شد.رقمي بي‌سابقه كه به نگراني‌ها در خصوص بازار مسكن مي‌افزايد و بر شاخص‌هايي همچون سهولت دسترسي به مسكن و سهم متوسط هزينه مسكن در سبد خانوار نيز تاثيرات زيادي خواهد گذاشت. از آخرين باري كه وزارت راه و شهرسازي داده‌هايي از شاخص دسترسي به مسكن منتشر كرده، 5 سال مي‌گذرد؛ در سال 95 يك خانواده با حقوق سالانه 31.7 ميليون توماني، بايد براي خريد خانه‌اي حدودا 200 ميليون توماني 18 سال صبر كند. اما در سال جاري يك كارگر با حقوق سالانه 50.4 ميليون توماني، براي خريد خانه‌اي دو ميلياردي با فرض ثبات قيمت‌ها بايد 119 سال صبر كند. البته كه اين دو ميليارد خانه‌اي رويايي نيست و در ارزان‌ترين محله تهران است.
دولت مي‌خواهد با ساخت 4 ميليون واحد در قالب طرح نهضت ملي مسكن به معضل اين بازار كمك كند. اما آيا تغييري ايجاد مي‌شود؟ طي سال 95 تا پاييز سال جاري متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پايتخت 725 درصد افزايش داشته و از 4 ميليون و 500 هزار تومان به 33 ميليون تومان افزايش داشته است. در اين بين قدرت خريد افراد و خانوارها نيز به دليل تورم بالا به شدت افت كرده، آيا دولت مي‌تواند فاصله ميان قيمت خانه و قدرت خريد درآمد افراد را با طرح نهضت ملي مسكن جبران كند؟ آيا در شرايطي كه متوسط قيمت هر مترمربع خانه در تهران به 33 ميليون تومان نزديك شده، دولت مي‌تواند خانه‌اي به قيمت هر متر 4 ميليون و 700 هزار تومان بسازد؟
با توجه به سابقه خانه‌سازي دولت‌ها به نظر مي‌رسد ساخت واحد مسكوني در قالب‌هاي طرح‌هاي كلان، متغيرهاي پولي را تغيير داده و تورم بر جامعه تحميل كند. در اين صورت باز هم بازار مسكن جهش قيمتي خواهد داشت.