تازه‌ترين گزارش بانك مركزي از بازار مسكن نشان مي‌دهد
ثبات قيمت مسكن و آوار گراني براي مستاجران
گروه اقتصادي
گزارش بانك مركزي از بازار مسكن در آخرين ماه از سال 1400 نشان مي‌دهد كه نوسانات قيمتي هر مترمربع واحد مسكوني در همان محدوده زير 10 درصد بوده و به‌رغم كاهش معاملات در اسفند نسبت به بهمن سال گذشته، اما معاملات در اين ماه نسبت به بهمن رونق نسبي داشته هر چند عوامل غير اقتصادي مانند احتمال به نتيجه نرسيدن مذاكرات پيرامون احياي برجام همچنان بر بازارها سايه افكنده است.
بر اساس آنچه بانك مركزي منتشر كرده متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اسفند به 35 ميليون تومان رسيد كه نسبت به بهمن‌ماه افزايش 6.2 درصدي داشته است. به نظر مي‌رسد شرايط در بازار مسكن از اسفند 99 تا اسفند 1400 به تعادل نسبي رسيده باشد و از جهش‌هاي ناگهاني چند ده درصدي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني كه از سال 97 آغاز شده بود، ديگر خبري نيست؛ از اسفند 99 تا اسفند 1400 متوسط قيمت مسكن افزايش 16 درصدي داشته و از 30 ميليون تومان به 35 ميليون تومان رسيد. با وجود اينكه از شتاب قيمتي در بخش مسكن كاسته شده اما مقايسه شاخص اجاره‌بها در شهر تهران و ساير مناطق شهري در اسفند 1400 نسبت به سال 99 نشان مي‌دهد كه هر مستاجر براي اجاره يك واحد مسكوني لازم است 45.8 و 52.2 درصد هزينه بيشتري
پرداخت كند.
اگرچه بانك مركزي بر اين باور است كه رشد ماهانه شاخص‌هاي مورد بررسي‌اش در بازار اجاره‌بها در شهر تهران و كل مناطق شهري به ترتيب 4/0 و 2/1 درصد بود. پيش‌تر و در اوايل هفته جاري محمد قلي خسروي، رييس اتحايه مشاوران املاك گفته بود كه افزايش شديد قيمت‌ها در كنار تنزل قدرت خريد افراد باعث ركود شديدي در بازار مسكن شده؛ تعداد معاملات در اسفند ماه به 6834 مورد رسيد كه نسبت به بهمن ماه كاهش 20 درصدي داشته است. البته كه به نظر مي‌رسد اين كاهش معاملات به دليل احتمال به نتيجه نرسيدن برجام در ميانه اسفند باشد؛ در شرايطي كه روسيه از امريكا براي بازگشت به آن تضمين كتبي درخواست كرده بود.
آنچه در اسفند گذشت
متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در آخرين ماه از سال 1400 به 35 ميليون و 120 هزار تومان رسيد كه نسبت به بهمن ماه 6.2 و نسبت به اسفند 99 حدود 16 درصد افزايش را نشان مي‌دهد. البته كه تغييرات قيمتي هر مترمربع واحد مسكوني در سال گذشته مي‌تواند نشان‌دهنده دو نتيجه در بازار مسكن باشد؛ اول اينكه از قدري شتاب قيمتي بازار مسكن به دليل مشكلات در بخش عرضه و تقاضا همچنين قفل شدن معاملات، كاسته شده است. از ابتداي فروردين تا انتهاي اسفند 1400 متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني حدود 19.5 درصد افزايش داشته كه از 29.3 ميليون تومان در فروردين 1400 به 35 ميليون تومان در اسفندماه رسيد. اين در حالي است كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در سال 99 افزايش حدود 100 درصدي داشته و از حدود 16 ميليون تومان به 30.4 ميليون تومان رسيده بود. نتيجه دوم نيز شكست قطعي سياست‌هاي دولتي براي كنترل و بهبود بازار مسكن است؛ دولت در نظر داشت با اعمال سياست بر خانه‌هاي لوكس و خالي، قدري از بي‌ثباتي در اين بازار را كنترل و خانه‌هاي خالي را به بازار عرضه كند تا قيمت‌ها كاهش يابد كه اين‌گونه نشد. قرباني سياست‌هاي اينچنيني نيز مستاجراني‌اند كه طي يك‌سال مجبور به اضافه كردن حداقل 50 درصد به وديعه يا ميزان اجاره براي تمديد يا يافتن خانه‌اي در محله‌اي مناسب هستند. افزايش 50 درصدي اجاره‌بها در يك‌سال نيز نشانه شكست سياست تعيين سقف افزايش اجاره‌بها در شهر تهران بود؛ دولت در نظر داشت با اين كار بتواند جلوي افزايش اجاره‌بها در تهران را بگيرد كه در نهايت موفق نبود.
گزارش‌ها نشان مي‌دهد كه منطقه يك با متوسط قيمت 77.4 ميليون تومان همچنان گران‌ترين و منطقه 18 نيز با 16.8 ميليون تومان ارزان‌ترين منطقه تهران در اسفند ماه بود.
بازار مسكن به ثبات مي‌رسد؟ با كدام دليل؟
ابتداي هفته قلي‌خسروي گفته بود كه بازار دوره تنش قيمتي را پشت سر گذاشته و از سال 1400 وارد ثبات شده البته كه او در ادامه سخنان خود گفت: «متغيرهايي مثل مذاكرات سياسي، تحولات اقتصاد كلان، بازارهاي موازي، تورم عمومي، ميزان نقدينگي، تورم نهاده‌هاي ساختماني و ميزان كسري مسكن بر اين بازار اثرگذار است. بر همين اساس پيش‌بيني دقيق اين بازار ممكن نيست.» البته تورم بالاي 40 درصد سالانه، عبور نقدينگي از 4500 هزار ميليارد تومان و تورم بالاي مصالح ساختماني از جمله چالش‌هايي است كه در سال آتي بازار مسكن با آن روبه‌رو خواهد بود.
رييس اتحاديه مشاوران املاك در اين خصوص گفت: «قيمت نهاده‌هاي ساختماني در يك‌سال اخير تا ۵۰ درصد افزايش يافته و اين مساله منجر به كاهش توليد مسكن شده است. طبيعتا بايد با فشار تقاضا در بازار مواجه باشيم كه قدرت خريد ندارد و اين فشار به شكل رشد اجاره‌بها بروز كرده است.» اگرچه قلي‌خسروي بر اين باور است كه در سال جديد به دليل برنامه دولت براي كنترل تورم و ساخت سالانه يك ميليون مسكن در قالب طرح نهضت ملي مسكن، قدري از التهاب در بازار كم شود، اما نظرات كارشناسان نشان مي‌دهد به دليل روند شتابان متغيرهاي اثرگذار بر تورم مانند پايه پولي و نقدينگي، امكان كنترل تورم در سال جاري بدون ايجاد نشانه‌اي دال بر بهبود شرايط، امكان‌پذير نخواهد بود.
فرشيد پورحاجت، دبير كانون انبوه‌سازان از ساير عوامل موثر بر بازار مسكن گفته و معتقد بود: «هزينه‌هاي مختلفي كه سازندگان متقبل مي‌شوند، نهايتا بر عهده خريدار نهايي قرار مي‌گيرد. رشد قيمت مصالح ساختماني، افزايش حقوق و دستمزد، عوارض منتج به صدور پروانه ساختمان، هزينه مختلف اخذ انشعابات، بسته‌هاي خدمت نظام مهندسي در سال آينده افزايش مي‌يابد و اين به معناي تورم بازار مسكن خواهد بود.»
آنچه به نگراني‌ها در خصوص بازار مسكن مي‌افزايد، افزايش اجاره‌بها و بار سنگيني است كه بر دوش مستاجران مي‌گذارد؛ آگهي‌هاي منتشر شده در سايت‌ها نشان مي‌دهد در فروردين سال جاري براي اجاره خانه‌اي 95 متري در غرب تهران به 250 ميليون تومان وديعه و 6 ميليون تومان اجاره ماهانه نياز است. اين در حالي است كه حداقل حقوق در سال جاري 5 ميليون و 600 هزار تومان در نظر گرفته شده و از اين‌رو، افزايش اجاره‌ها به خصوص در شهرهاي بزرگي مانند تهران مي‌تواند افراد بيشتري را به زير خط فقر سوق دهد.