جزييات طرح دوفوريتي مجلس براي كنترل اجاره‌بها
تنبيه و تشويق مالياتي صاحبخانه‌ها
نمايندگان مجلس به منظور كنترل و ساماندهي اجاره‌بهاي املاك مسكوني به دنبال تصويب طرح دوفوريتي هستند كه بر اساس آن موجراني كه از قانون پيروي كنند تسهيلات مسكن با بازپرداخت آسان‌تر و موجراني كه سقف افزايش اجاره را رعايت نكنند با ماليات مضاعف روبه‌رو خواهند شد. دو فوريت اين طرح به تصويب مجلس رسيده و هم‌اكنون در حال بررسي در كميسيون مربوطه است.
بنا بر گزارش‌هاي بانك مركزي از تحولات بازار مسكن، نرخ تورم ماهانه اين بخش در حال افزايش است به‌طوري كه نرخ تورم ماهانه بخش اجاره مسكن از ۲ درصد در فروردين ماه به ۲،۵درصد در ارديبهشت ماه رسيده است. بازار مسكن مانند ساير بازارهاي خودرو و ارز هدف اقدامات گسترده كنترلي از سوي دولت و مجلس قرار گرفت، اما بررسي‌هاي ميداني حاكي از آن است كه هيچ يك از اين اقدامات در افسارگسيختگي نرخ اجاره‌بها كارساز واقع نشد.
در اواخر ارديبهشت ماه ستاد تنظيم بازار سقف افزايش اجاره‌بها در تهران و شهرستان‌ها را تعيين كرد؛ در اين جلسه كه به رياست معاون اول رييس‌جمهور برگزار شد، سقف افزايش اجاره‌بهاي مسكن نسبت به اجاره‌بهاي سال ۱۴۰۰، در تهران حداكثر ۲۵ درصد، كلانشهرهاي بالاي يك ميليون نفر جمعيت ۲۰ درصد و ساير شهرها ۱۵درصد به تصويب رسيد.
به گفته مشاوران املاك اما دور زدن اين مصوبه به راحتي و در بين مالكان و مستاجران اتفاق مي‌افتد به اين شكل كه مستاجران براي اجاره قراردادي را با مالك و از سوي ديگر نيز قراردادي را با مشاوران املاك مي‌بندند و در قراردادي كه با مالك بسته مي‌شود افزايش اجاره‌بها از سقف ۲۵درصدي گذر كرده است. براساس اين مصوبه، سازمان تعزيرات حكومتي مكلف شد تا با مشاوران املاك متخلف كه اين سقف افزايش را رعايت نكنند، برخورد كند.
به گفته مشاوران املاك اما بيش از نيمي از مالكان اجاره‌بهاي خود را در سال ۱۴۰۱ تا دوبرابر افزايش داده‌اند و در اين بين مبلغ رهن را افزايش نداده‌اند و گويا به اين نتيجه رسيده‌اند كه از ارزش مبلغ رهن تا پايان قرارداد به دليل فشارهاي تورمي كاسته خواهد شد و در اين بين اقبال براي اخذ اجاره ماهانه افزايش پيدا كرده است.
از سوي ديگر دولت و مجلس براي كنترل بازار مسكن اقدامات مالياتي گسترده‌اي انجام دادند؛ اين اقدامات مالياتي از ماليات‌دهي مالكان خانه‌هاي خالي آغاز شد كه فهرست نهايي اين خانه‌ها در زمستان سال ۱۴۰۰ به سازمان امور مالياتي ارسال شد.براساس قانون ماليات خانه‌هاي خالي مصوب آذرماه سال ۱۳۹۹، اگر واحد مسكوني در شهرهاي بالاي ۱۰۰ هزار نفر بيش از ۱۲۰ روز خالي از سكنه باشد، مشمول ماليات مي‌شود و به ازاي هر ماه بيش از زمان مذكور، ماهانه مشمول مالياتي بر مبناي ماليات بر درآمد اجاره به شرح ضرايب سال اول معادل 6 برابر ماليات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر ماليات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر ماليات متعلقه خواهد شد.
نمايندگان مجلس در حالي با طرحي دوفوريتي درصدد دخالت در بازار اجاره مسكن هستند كه مطابق اصول حقوقي (اصل آزادي قراردادها) و فقهي (اصل تسليط ۱) مداخله اشخاص ثالث از جمله حاكميت در حوزه توافقات خصوصي افراد از قبيل تعيين ميزان ثمن معامله، ميزان اجاره‌بها، ميزان مهريه و نحوه پرداخت آنها ممنوع شمرده مي‌شود. لذا دخالت قانونگذار يا دولت در زمينه تعيين موارد مذكور و نحوه توافقات اشخاص در عقود و معاملات خصوصي، از نظر شرع و قانون اساسي مورد ايراد شوراي محترم نگهبان واقع خواهد شد.
به اينكه وصول اجاره‌بها توسط موجران، يكي از راه‌هاي درآمدزايي توسط آنان محسوب مي‌شود، حاكميت مي‌تواند در راستاي ساماندهي و تنسيق اين موضوع، مبادرت به اتخاذ سياست‌هاي تشويقي و تنبيهي كند تا بدين‌ترتيب موجران به اخذ اجاره‌بهاي كمتر تشويق و از دريافت اجاره‌بهاي غيرمتعارف بر حذر داشته شوند.
در اين راستا در طرح مجلس پيشنهاد شده كه آن دسته از موجران كه قرارداد اجاره خود را در دفتر اسناد رسمي يا در سامانه املاك و اسكان موضوع ماده (۱۸) قانون جهش توليد مسكن ثبت كرده و ميزان اجاره‌بهاي آنها به ميزان افزايش شاخص سالانه كالا‌ها اعلامي از سوي بانك مركزي به ترتيب مذكور در ماده (۵۲۲) قانون آيين دادرسي مدني باشد، از امتياز دريافت تسهيلات خريد و بازسازي مسكن به صورت خارج از نوبت و با تضامين و نحوه بازپرداخت آسان‌تر از ساير داوطلبان بهره‌مند شده و عوارض و ماليات وصولي از آنها كاهش يابد.
در نقطه مقابل، موجراني كه در قرارداد اجاره خود، اجاره‌بها را به ميزان بيش از شاخص فوق‌الذكر افزايش داده باشند، درخصوص مبلغ مازاد، مكلف به پرداخت ماليات بر درآمد اجاره به نحو مضاعف شوند. بدين‌ترتيب مي‌توان راهكاري درنظر گرفت كه بدون دخالت مستقيم در توافقات خصوصي اشخاص در معاملات و ايراد حقوقي و شرعي مترتب بر آن و در عين حال، با تنظيم‌گري و سياستگذاري، افراد به تعيين اجاره‌بهاي متعارف سوق داده شوند.
همچنين با پيش‌بيني برخي سازوكار‌هاي غير كيفري ضمانت اجرا‌هاي مناسبي را براي الزام موجرين به ثبت قرارداد خود در سامانه‌هاي مربوط پيش‌بيني كرد كه اين سازوكار‌ها مي‌تواند از باب تعزير پيش‌بيني شود.
بايد توجه داشت كه كارشناسان همواره بر نقش ماليات به عنوان ابزار تنظيم‌گري دولت تاكيد دارند. در اين طرح نيز بر نقش ماليات در اين حوزه تاكيد شده است، چراكه حاكميت نمي‌تواند به صورت مستقيم در بحث اجاره وارد شود. در نتيجه از ماليات به عنوان يك ابزار تنبيهي براي موجراني كه اجاره را از سقف تعيين شده بالاتر ببرند، استفاده خواهد شد.