سكوت وزارت راه درباره شاخص دسترسي خانوارها به خريد و اجاره واحد مسكوني
رشد 260 درصدي اجاره مسكن در 5 سال
گروه اقتصادي
معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي روز گذشته در گزارشي تحت عنوان شاخص دسترسي خانوارها به خريد و اجاره واحد مسكوني بر اساس نسبت قيمت به درآمد اعلام كرد كه اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور نشان مي‌دهد، متوسط قيمت يك مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۱ ميليون و ۲۹۶ هزار تومان بوده و ميانگين اجاره هر متر خانه نيز در سال گذشته ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان بوده است.بر اساس اين گزارش متوسط قيمت يك مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۴ ميليون و ۳۷۲ هزار تومان، در سال ۱۳۹۶ معادل ۴ ميليون و ۸۲۲هزار تومان، در سال ۱۳۹۷ معادل ۸ ميليون و ۲۴۱ هزار تومان، در سال ۱۳۹۸معادل ۱۳ ميليون و ۳۳۰ هزار تومان، در سال ۱۳۹۹ معادل ۲۴ ميليون و ۲۹ هزار تومان و در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۱ ميليون و ۲۹۶ هزار تومان ثبت شده است.همچنين طبق اطلاعات بانك مركزي، متوسط اجاره‌بها براي يك مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان، در سال ۱۳۹۶ معادل ۲۸هزار و ۲۰۰ تومان، در سال ۱۳۹۷ معادل ۳۶ هزار و ۴۰۰ تومان، در سال ۱۳۹۸معادل ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان، در سال ۱۳۹۹ معادل۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان و در سال ۱۴۰۰ معادل ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان گزارش شده است. بدين‌ترتيب مشخص مي‌شود كه اجاره يك مترمربع واحد مسكوني در تهران طي 5 سال بيش از 260 درصد رشد كرده است. بر همين اساس شاخص دسترسي نسبت قيمت به درآمد در سال‌هاي ۱۳۹۵ معادل ۱۳.۸، در سال ۱۳۹۶ معادل ۱۳.۱، در سال ۱۳۹۷ معادل ۱۹، در سال ۱۳۹۸ معادل ۲۴.۶ و در سال ۱۳۹۹ معادل ۳۲.۲ سال ثبت شده است. در گزارش وزارت راه و شهرسازي شاخص سال ۱۴۰۰ اعلام نشده است.
ميزان افزايش اجاره‌بها كمتر
از نرخ تورم است
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن در واكنش به افزايش اجاره‌بهاي يك مترمربع واحد مسكوني در پايتخت از 62 هزار و 900 تومان به۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان به «اعتماد» گفت: علت اصلي افزايش قيمت اجاره‌بهاي مسكن به دليل تورم بالا و عدم اطمينان مردم به تصميمات اقتصادي دولت و ساير اتفاقات خارجي است. او با بيان اينكه ميزان افزايش اجاره‌بها كمتر از نرخ تورم است، افزود: اجاره املاك در كشور از اقتصاد كلان جدا نيست و با رويه موجود بايد شاهد افزايش بيشتر اجاره‌بها نيز بود. اكبرپور ادامه داد: اصولا در فرآيند ساخت و ساز مسكن عرف كشورهاي ديگر اين‌گونه است كه شهر را به بخش‌هاي گوناگوني تقسيم مي‌كنند و تجميع‌سازي در آنجا صورت مي‌گيرد و از حداقل فضا براي ساخت امكانات استفاده مي‌كنند، اما به ميزان كافي رفاه شهري را رعايت مي‌كنند از ساخت بيمارستان‌ها گرفته تا پارك‌ها و ورزشگاه‌ها در آنجا وجود دارد، اين در حالي است كه در بسياري از شهرهاي ما اصلا اصول شهرسازي رعايت نشده است و در صورتي كه يك زلزله 7 ريشتري در يكي از شهرهاي ما بيايد و مردم بخواهند خانه‌هاي خود را ترك كنند به اندازه كافي فضاي سبز و پارك در محله‌ها وجود ندارد.
تعداد مستاجران بيش از آمارهاي رسمي است
او در خصوص تعداد مستاجران نيز افزود: آمار دقيقي از تعداد مستاجران در حال حاضر وجود ندارد، زيرا تعداد قابل توجهي از املاكي كه ساخته شده يا در حال بهره‌برداري است، ممكن است فرزندان مالكان در آنها ساكن باشند يا بر اساس توافق بين مالك و مستاجر ملك اجاره رفته باشد و به صورت غيررسمي باشد و لزوما آنچه در بنگاه‌هاي معاملات ملكي و سامانه املاك ثبت مي‌شود مبين كامل املاك اجاره داده شده و آپارتمان‌ها نيست و قاعدتا تعداد مستاجران بيش از آمارهاي رسمي است. اين كارشناس بازار مسكن در خصوص سياست شكست خورده تعيين سقف 25 درصدي اجاره‌بها نيز بر اين باور است كه اصل اساسي در رابطه با تعاملات هر كالايي از جمله مسكن بر اساس عرضه و تقاضاست كه با قيمت‌هاي دستوري نمي‌توان آن را اداره كرد و مسلما مالكان مي‌گويند ما با اين سياست‌هاي دستوري ضرر مي‌كنيم و نهايتا ممكن است حتي ملك خود را اجاره هم ندهند و از سوي ديگر متاسفانه تعداد قابل توجهي از هموطنان به دليل شرايط بد اقتصادي كه از تصميمات دولت نيز نشات گرفته است، مجبور مي‌شوند به اطراف و حاشيه شهرها نقل مكان كنند. اكبرپور در ادامه تصريح كرد: مشكلي كه در زمينه ملك وجود دارد، اين است كه تصميماتي گرفته مي‌شود خلق‌الساعه است و بر اساس آنچه در كشورهاي ديگر رخ مي‌دهد اعم از اخذ ماليات و فرآيند ساخت و حل مشكلات مسكن نيست و كاملا متفاوت است و اصلا به صورت علمي صورت نمي‌گيرد. به همين دليل است كه هر از چند گاهي عوارض اين بي‌تدبيري‌ها را مي‌بينيم مانند فاجعه متروپل.
اين كارشناس بازار مسكن گفت: چرا وزارت راه و شهرسازي نمي‌خواهد با چند تحقيق ميداني علمي به همه جوانب موضوع مسكن رسيدگي شود؟ اينكه پروژه‌هايي مانند مسكن مهر يا مسكن اجتماعي ارايه شدند و امروز صحبت از مسكن ملي است بايد به صورت علمي بررسي شود كه اين افراد از چه قشري هستند و اين تعداد مسكن ملي قرار است چه معضلي را حل كند؟ او تصريح كرد: عدم واگذاري فعاليت‌هاي ساختماني به بخش خصوصي و اقدامات دولتي (مسكن مهر و ملي و ...) منجر به هدررفت منابع مالي و ... مي‌شود و حاصل كار هم مناسب نخواهد بود. اكبرپور خاطرنشان كرد: اينكه بتوانيم نيازهاي بالقوه متقاضيان را در كوتاه‌مدت پاسخگو باشيم، مهم است اما تصميماتي كه دولت در جهت اعطاي وام اعم از وديعه وام مسكن يا وام خريد مسكن گرفته است به بن‌بست مي‌خورد، زيرا عرف جهاني براي وام مسكن عبارت است از ارايه 95 درصد قيمت مسكن (بر اساس درآمد 5 سال گذشته فرد) از سوي بانك و پرداخت 5 درصد نقدينگي از سوي فرد كه با همين ميزان متقاضي وام مي‌تواند خانه مورد نظر خود را خريداري كند.
بهره بانكي 2 درصدي در ايران
30 درصد محاسبه مي‌شود
او تصريح كرد: نرخ بهره جهاني در رابطه با اعطاي وام خريد مسكن در حدود 25 صدم درصد الي 1.5 درصد است و گاهي تا 2 درصد هم مي‌رسد اين در حالي است كه نرخ بهره بانكي در ايران بين 25 تا 30 درصد است و متاسفانه در زمان اخذ بهره روي كل وام اعطايي بهره را محاسبه مي‌كنند اين در حالي است كه بايد روي متوسط اين مبلغ بهره را دريافت كنند.
اكبرپور افزود: بايد بخش عمده‌اي از اعتبار بانك‌ها به امر خريد مسكن با نرخ 1 تا 2 درصد اعطا شود و بانك‌ها و موسسات اعتباري نيز از فعاليت در امر ساخت و ساز به هر طريقي منع شوند، چراكه مشكل عمده كنوني اين است كه بانك‌ها با استفاده از پس‌اندازهاي مردم به ساخت و ساز مي‌پردازند و بخش اندكي از منابع را به مردم سود مي‌دهند، اين در حالي است كه كار اصلي بانك‌ها ساخت‌و ساز نيست.