چرا برنامه‌هاي تامين مسكن به مشكل خورده است؟
ركورد تازه سهم مسكن در سبد هزينه خانوارها
يك كارشناس اقتصادي: مسكن در ايران احتكار مي‌شود
گروه اقتصادي| رييس مركز پژوهش‌هاي مجلس مي‌گويد سهم مسكن در سبد هزينه‌هاي مصرفي خانوارهاي ايراني به رقم بي‌سابقه 70 درصد رسيده است.
بابك نگاهداري، رييس مركز پژوهش‌هاي مجلس گفته است؛ سهم هزينه‌هاي مسكن در سبد خانوارهاي شهري ايران بين ۶۰ تا ۷۰ درصد است، اين در حالي است كه ميانگين اين شاخص در جهان ۱۸ درصد بوده و در دامنه نوسانات حدودا ۱۵ تا ۲۵ درصد است. وي در ادامه گفته است: در كشور ما باتوجه به ابعاد نياز به مسكن در دوره‌هاي مختلف، قوانين و سياست‌هاي متعددي وضع شده است اما مقطعي بودن سياست‌ها و نبود برنامه مشخص و دورنماي بلند براي چگونگي رفع مشكل مسكن، نبود اطلاعات و آمار شفاف و دقيق، نحوه اجراي سياست‌ها و ميزان كارايي آنها و موانع احتمالي كه بر سر اجراي آنها وجود دارد مانند كمبود مالي، فقدان دانش لازم و همچنين سيستم نهادي ناقص و كج كاركرد، موجب شده است تا رويكردهاي حقوقي و برنامه‌اي مصوبات همواره از خلأهاي متعددي برخوردار باشند.
بر اساس اين گزارش؛ اجاره‌نشين‌ها در نيمه دهه ۸۰، حدود ۲۸ درصد از هزينه‌هاي زندگي را براي اجاره‌بها پرداخت مي‌كردند كه با توجه به سقف متعارف سهم مسكن در سبد هزينه‌ها (۳۰درصد) آن زمان يكي از دوره‌هاي كم‌فشار بازار اجاره بود كه در دهه 90 اين ميزان به محدوده 50 درصد رسيد و حال سهم مسكن در سبد هزينه‌هاي مصرفي خانوارهاي ايراني بين 60 تا 70 درصد از سبد خانوار را در برمي‌گيرد.
درآمد ريالي قابل مقايسه با درآمدهاي دلاري نيست
آلبرت بغوزيان، اقتصاددان در خصوص فاصله سهم هزينه‌هاي مسكن در ايران با ساير كشورهاي جهان به «اعتماد» گفت: زماني كه اعلام مي‌شود هزينه مسكن ايراني‌ها 70 - 60 درصد بودجه آنها در سبد خانوار است اين سوال مطرح مي‌شود كه اين ميانگين چگونه به دست آمده است و آيا جامعه آماري افراد طبقه متوسط هستند كه خودشان مسكن هم دارند اما در جاي ديگري مستاجر شده‌اند يا افرادي هستند كه از مسكن استيجاري استفاده مي‌كنند و هيچ ملكي ندارند؟ پس بايد اين موضوع به صورت شفاف بيان مي‌شد.
اين كارشناس اقتصادي با اشاره به سهم هزينه‌هاي مسكن در ساير كشورهاي جهان ادامه داد: اينكه اين سهم را 18 درصد عنوان كرده‌اند، جاي تامل دارد چرا كه جامعه آماري كشورهاي ديگر متفاوت است و با فرمول‌هاي ما همخواني ندارد. پس اين مقايسه بايد با يك احتياط انجام مي‌شد. اما اگر فرمول‌ها يكسان بودند اين موضوع را نشان مي‌دهد كه هزينه مسكن در ايران معادل دلاري مسكني است كه در ساير كشورها قرار دارد، اما بقيه هزينه‌هاي مردم با درآمدشان سنجيده مي‌شود و درآمد ريالي در ايران قابل مقايسه با درآمد دلاري كشورهاي ديگر نيست.
بغوزيان خاطرنشان كرد: ممكن است در ايران فردي اجاره ماهيانه‌اي كه براي مسكن استيجاري خود پرداخت مي‌كند حدود 8- 7 ميليون تومان باشد و اگر اين ميزان به دلار تبديل شود رقمي حدود 240 دلار باشد. اين در حالي است كه درآمد اين فرد در ايران متفاوت است و هزينه مسكن هم در ايران جهش بيشتري نسبت به ساير اقلام (به جز خوراكي‌ها) داشته است.
مسكن در ايران احتكار مي‌شود
اين كارشناس اقتصادي با اشاره به دلايل افزايش هزينه مسكن در چند سال اخير گفت: اولين مورد رشد قيمت مسكن است كه ميانگين قيمت آن در تهران به 40 ميليون تومان و حتي بالاتر رسيده و مشابه آن در خارج از ايران ممكن است كمتر باشد، بنابراين با رشد قيمت مسكن ميزان اجاره آن هم افزايش يافته است، مورد بعدي احتكار مسكن است و اينكه برخي از افراد ملك خود را نگه مي‌دارند و نه آن را اجاره مي‌دهند و نه آن را مي‌فروشند. اين در حالي است كه در خارج از كشور به دليل پرداخت ماليات‌هاي سنگين اين اتفاق كمتر ديده مي‌شود. او ادامه داد: معضل مسكن در ايران وجود دارد و اين زنگ خطر را براي سياستگذاران به صدا درآورده كه بايد فكري براي اين حوزه شود و مشكل اصلي اين است كه دولت توانايي مديريت تورم موجود را ندارد اين در حالي است كه اين بيماري بايد درمان شود. بغوزيان افزود: البته سياست‌هايي نظير سقف 25 درصدي اجاره مسكن و ماليات بر خانه‌هاي خالي و ماليات بر عايدي سرمايه و... هم مطرح شده كه چندان براي بازار مسكن كارساز نبوده است.
كاهش هزينه توليد مسكن تنها راه‌حل است
اين كارشناس اقتصادي در ادامه افزود: اينكه برخي افراد راهكارهايي براي ساخت مسكن از قبيل مسكن پيش‌ساخته و ارزان‌قيمت و مسكن سازماني و اجتماعي و ... ارايه مي‌دهند چندان منطقي نيست چرا كه تنها راه اين است كه هزينه توليد مسكن را كاهش دهيم. او تصريح كرد: افزايش قيمت مسكن به دليل رشد قيمت توليد و افزايش هزينه‌هاي توليد است چرا كه با رشد هزينه‌هاي توليد و مصالح ساختماني اعم از گچ، سيمان و آهن و ماشين‌آلات و شيرآلات و ... به اضافه طمع سازندگان افزايش سرسام‌آور قيمت‌ها ايجاد شده است. اين در حالي است كه ممكن است يك خانه با همان امكانات و مصالح در مركز شهر ساخته شود و با همان مصالح ساختماني در بالاي شهر هم ساخته شود و اينكه به علت قيمت زمين اين ميزان رشدهاي نجومي قيمتي ايجاد شود تنها يك بهانه است زيرا تباني و باندبازي در اين مجموعه‌ها كم نيستند و اين ساختمان‌ها در دست چند املاكي بزرگ مديريت مي‌شود.
بغوزيان گفت: ساخت مسكن اجتماعي هم چندان مورد استقبال مردم قرار نمي‌گيرد زيرا اغلب اينها در شهرك‌هاي اقماري و در حاشيه شهرها ساخته مي‌شوند و ضروري است تا امكانات اجتماعي نظير مترو، مدرسه در مقاطع تحصيلي مختلف، مسجد و ... در اين شهرك‌ها ساخته شود و تا زماني كه اين ساختمان‌ها تكميل شود دائما قيمت مسكن و اجاره آنها افزايش پيدا مي‌كند. او تصريح كرد: هر چند برخي بر اين باور هستند كه با عرضه مسكن قيمت‌ها افت مي‌كنند كه البته درست هم هست اما مسلما قيمت فلان ملكي كه در يكي از برج‌هاي بالاي شهر قرار دارد بعيد است كه با ساخت مسكن اجتماعي كاهش پيدا كند. پس بايد روي هزينه مسكن كار شود اين در حالي است كه هزينه‌هاي توليد به افزايش نرخ ارز و تحريم‌ها وابسته است كه تمام متغيرها به يكديگر ارتباط پيدا كرده است.