رشد حاشيه‌نشيني در يك دهه گذشته صورت گرفت
هجوم بساز و بفروش‌ها به حومه تهران
يك كارشناس بازار مسكن: سازندگان به دنبال زمين‌هاي ارزان‌قيمت هستند
چند سالي است كه با گران شدن قيمت ملك در پايتخت بخشي از ساكنين اين شهر به حومه تهران رانده شده‌اند؛ اتفاقي كه هم آثار نامطلوب شهري، ترافيكي و محيط زيستي دارد و هم تعارض فرهنگي را بيشتر مي‌كند. امروزه در اكثر شهرهاي بزرگ ايران پديده حاشيه‌نشيني متداول شده است و پيش‌بيني مي‌شود اگر شرايط به همين شكل ادامه يابد، در آينده‌اي نزديك شمار اين ساكنان از چند ميليون نفر هم بيشتر مي‌شود. از طرف ديگر، افزايش عجيب قيمت زمين و كمبود عرضه آن و كاهش حاشيه سود ساخت‌وساز در تهران باعث كوچ سازندگان به حومه تهران شده است؛ درحالي‌كه در اوايل دهه 90 به ازاي هر ساختماني كه در حومه تهران ساخته مي‌شد دو ساختمان در شهر تهران ساخته مي‌شد اما در حال حاضر اين نسبت برعكس شده و به ازاي هر دو ساختماني كه در حومه پايتخت ساخته مي‌شود تنها يك ساختمان در تهران بنا مي‌شود. همچنين با نگاهي به پروانه ساخت مسكن درمي‌يابيم كه در حالي كه تعداد پروانه‌هاي ساخت صادرشده در شهر تهران در بهار 1392 به 7200 واحد رسيده بود اين تعداد در بهار 1401 به 730 واحد رسيده است؛ يعني ساخت مسكن در شهر تهران طي 9 سال تقريبا به يك‌دهم كاهش يافته است و آنگونه كه شاهد آنيم طي چند سال اخير شهرك‌سازي‌هاي اطراف تهران با عنوان مسكن مهر عاملي براي به وجود‌آمدن حاشيه‌نشيني‌هاي مدرن شده است، خانه‌هاي ارزان‌قيمت براي كم‌درآمدها و برخوردار نبودن اين شهرك‌ها از كمترين امكانات زيرساختي مانند درمانگاه، پارك و شهربازي و مدارس در مقاطع تحصيلي مختلف و ... باعث شده تا شهرك‌هاي اطراف تهران براي دستيابي به اين امكانات به نوعي آويزان شهر مادر شوند.
طبق گزارش مركز آمار ايران؛ پروانه‌هاي احداث ساختمان صادر شده از سوي شهرداري تهران در سال 1400 نسبت به سال ماقبل آن يعني 1399 حدود 17.7 درصد كاهش را نشان مي‌دهد، همچنين در بهار 1401 نيز 739 پروانه ساختماني صادر شده كه نسبت به فصل زمستان 1400 حدود 50 درصد و نسبت به بهار 1400 حدود 47 درصد كمتر شده است.
چرا سازندگان به حاشيه تهران كوچ كردند؟
عطاالله آيت‌اللهي، كارشناس بازار مسكن و عضو جامعه مهندسان مشاور ايران در واكنش به افزايش ساخت‌وسازها در حاشيه پايتخت بر اين باور است كه با افزايش قيمت زمين در تهران كه بخش تعيين‌كننده‌اي در قيمت تمام‌شده ملك دارد، سازندگان مسكن ترجيح دادند براي ساخت‌وساز به اطراف تهران كوچ كنند. اين كارشناس بازار مسكن در ادامه به «اعتماد» گفت: به غير از افزايش قيمت زمين در سال جاري قيمت مصالح ساختماني و دستمزد كارگران هم رشد چشم‌گيري داشته است و قيمت تمام‌شده براي سازندگان هم بالا مي‌رود و اگر سازنده ملك بخواهد سود مورد انتظارش را هم به هزينه‌هاي تمام‌شده اضافه كند قيمت اين ملك به گونه‌اي رشد مي‌كند كه ديگر مشتري ندارد. آيت‌اللهي تصريح كرد: همان‌گونه كه شاهد آنيم در حال حاضر تعداد زيادي ملك در متراژهاي بالا در بازار عرضه شده اما متاسفانه تقاضايي براي اين املاك وجود ندارد و به همين علت هم سازندگان از ساخت مسكن در تهران عقب‌نشيني كرده‌اند و براساس آمارها توليد مسكن در تهران پايين آمده و اين افت در سال‌هاي آتي و زماني كه تقاضا بر بازار ملك فشار مي‌آورد به دليل آنكه در اين سال‌ها توليدي نبوده شاهد رشد قيمت‌ها در آينده‌اي نزديك خواهيم بود.
سازندگان به دنبال زمين‌هاي
ارزان‌قيمت هستند
اين كارشناس بازار مسكن در ادامه گفت: سازندگان در اين شرايط مسلما به دنبال پيدا كردن زمين با قيمت مناسب‌تر هستند البته سازندگان به اين موضوع آگاهي دارند كه بايد زمين‌هايي را براي ساخت‌وساز انتخاب كنند كه جاذبه سكونت هم داشته باشد و قيمتي براي اين ساختمان‌ها تعيين كنند كه با بودجه بخشي از متقاضيان سازگار باشد. آيت‌اللهي در پاسخ به اين پرسش كه آيا افت جذابيت ساخت‌وسازها در تهران به موضوع كاهش حاشيه سود ساخت مسكن برمي‌گردد خاطرنشان كرد: افت ساخت‌وسازها در تهران به دليل گراني‌هاست و اينكه بازار كشش قيمت عرضه‌كنندگان مسكن را ندارد و همين امر باعث افت معاملات در ماه‌هاي اخير شده است كه البته اين موضوع هم مطلوب افرادي كه در اين بازار سرمايه‌گذاري كرده‌اند، نيست.
كمتر توليدكننده‌اي به دنبال پروانه جديد براي ساخت است
او ادامه داد: زماني كه ساختمان‌ها روي دست سازندگان مي‌ماند اين افراد ديگر نمي‌توانند ساخت‌و‌سازهاي جديدي را آغاز كنند و طبيعي است كه توليدكنندگان پروانه‌هاي جديدي نگيرند و پروژه‌هاي‌شان به تعويق بيفتد يا آنها را كنسل كنند يا براي اينكه فعاليت توليدي داشته باشند به حاشيه شهرها بروند.
آيت‌اللهي در پاسخ به اين پرسش كه آيا افزايش ساخت‌وسازها در حاشيه شهر تهران باعث افزايش قيمت ملك در اطراف تهران نخواهد شد، گفت: زماني كه عرضه در حاشيه شهرها زياد باشد قيمت‌ها چندان رشدي نخواهند كرد و قيمت ملك در اين نقاط متعادل خواهد شد. اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه اقتصاد قوانين و قواعد خاص خود را دارد، افزود: اقتصاد را نمي‌توان دستوري پيش برد و در بخش توليد نيز قيمت تمام‌شده كالا مطرح است و تنها راهكار در شرايط فعلي براي بهبود بازار ملك اين است كه مسوولان بتوانند از افزايش تورم بيشتر در كشور جلوگيري كنند.
بهبود اوضاع مسكن به اقتصاد وابسته است
او با بيان اينكه امروز ارزش پول ملي به‌شدت افت كرده است، گفت: اگر علاجي براي اين مشكلات اقتصادي وجود داشته باشد براي بازار مسكن هم وجود دارد وگرنه هيچ‌كدام از اين طرح‌ها و پيشنهاداتي كه براي بهبود وضعيت ساخت‌وساز و خانه‌دار شدن مردم ارايه مي‌شود كاربردي نيست و نتيجه مطلوبي در پي ندارد.
آيت‌اللهي در پاسخ به اين پرسش كه چه ميزان سرمايه‌گذاري در بخش مسكن يا خريد زمين در شرايط فعلي مي‌تواند به عنوان سرمايه‌گذاري مطلوب توصيه شود، گفت: امروز نگاه سرمايه‌گذار بخش مسكن به قدرت خريد متقاضيان است و زماني كه مي‌بيند هر روز قيمت‌ها بالا مي‌رود و تلاطمات و نوسانات قيمتي در بازار وجود دارد و تورم رو به افزايش است و قدرت خريد مردم افت مي‌كند طبيعتا چندان اميدي به سرمايه‌گذاري مردم در اين بازار ندارد و حتي افق پيش روي خود را هم نامناسب ارزيابي مي‌كند مگر آنكه در اقتصاد ثبات ايجاد شود تا هم مردم و هم سرمايه‌گذار بتوانند براي آينده خود پيش‌بيني خوبي داشته باشند.