چرا فايل‌هاي فروش ملك افزايشي شد؟
محرك دلاري، اين بار در بازار مسكن
يك كارشناس مسكن: حقوق‌بگيران ديگر قدرت خريد ملك ندارند
ندا جعفري
گزارش‌ها از بازار مسكن حاكي از بالا رفتن فايل‌هاي فروش ملك در بازار است. در بازار توافقي ارز روز پنجشنبه 23 آذر ماه، اسكناس دلار با قيمت ۳۶ هزار و ۷۷۰ تومان معامله شد، اين در حالي است كه در خرداد ماه سال گذشته و در ابتداي روي كار آمدن دولت سيزدهم نرخ دلار 23 هزار و 630 هزار تومان بود، هر چند اين رشد قيمت از سوي كارشناسان مالي و معامله‌گران بازار پيش‌بيني شده بود اما به نظر مي‌رسد روند قيمت دلار رشدي آهسته و پيوسته به خود گرفته است و افرادي كه به دنبال ايمن‌تر كردن سرمايه خود هستند معمولا اين سرمايه‌ها را به سمت بازارهايي مانند سكه و ارز و حتي مسكن روانه مي‌كنند. در اين ميان گزارش‌ها حاكي از آن است كه افزايش فايل‌هاي فروش در بازار مسكن بيش از هر چيز ناشي از هيجان قيمتي حاكم بر بازار ارز بوده به گونه‌اي كه بازار ملك در تهران در روزهاي اخير و همسو با افزايش نرخ دلار با عرضه بيشتري مواجه شده است.
رشد 45 درصدي متوسط قيمت خريد و فروش ملك از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي
در اين راستا در تازه‌ترين گزارش بانك مركزي از تغييرات قيمت واحدهاي مسكوني در مناطق 22 گانه تهران در آبان‌ماه آمده است؛ در اين ماه متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله‌شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 46ميليون و 700 هزار تومان بوده كه حاكي از افزايش 6.8 درصدي نسبت به ماه قبل آن است. متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله‌شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران نيز در آبان‌ماه سال جاري نسبت به آبان‌ماه سال قبل 45.9 درصد افزايش يافته است. در ادامه اين گزارش آمده است در ميان مناطق 22گانه شهرداري تهران، بيشترين ميانگين قيمتي يك متر مربع زيربناي مسكوني معامله‌شده معادل 95 ميليون و 100 هزار تومان مربوط به منطقه 1 و كمترين آن با 23 ميليون تومان مربوط به منطقه 18 است. در اين ميان ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال 1400 به ترتيب 30.7 و 59 درصد افزايش را نشان مي‌دهد. تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله‌شده در شهر تهران در آبان‌ماه سال 1401، به 8 هزار واحد مسكوني رسيده است كه نسبت به ماه قبل 47.8 و ماه مشابه سال قبل 9.6 درصد افزايش را نشان مي‌دهد. همچنين بررسي شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و كل مناطق شهري در آبان‌ماه سال 1401 نشان‌دهنده رشد به ترتيب معادل 39.8 و 45 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است.
قواعد ركود بر بازار مسكن حاكم نيست
بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن درباره روند صعودي قيمت دلار و تاثير آن بر عرضه ملك در تهران به «اعتماد» گفت: بازار مسكن به ركود نرفته بلكه در حالت انتظار است و قواعد ركود بر بازار مسكن حاكم نيست و در انتظار يك ثبات اقتصادي به سر مي‌برد. يكي از مواردي كه همواره بر اين بازار تاثيرگذار است تعيين تكليف نرخ ارز است و به همين علت هم فروشندگان ملك چه خرده‌فروشان و چه سازندگان براي عرضه آن به بازار دست نگه داشته بودند.
ستاريان با بيان اينكه فعالان اين حوزه پيش‌بيني مي‌كردند كه نرخ ارز روند رو به رشدي به خود بگيرد تصريح كرد: زماني كارشناسان تورم‌هاي پيش رو را بررسي و اعلام مي‌كنند تمامي سازندگان حرفه‌اي هم روي اين پيش‌بيني‌ها حساب باز مي‌كنند و گاهي آپارتمان‌ها را نگه مي‌دارند و گاهي هم به بازار عرضه مي‌كنند.
فشار روي حقوق‌بگيران بيشتر از قبل شده است
او با بيان اينكه به اعتقاد عده‌اي تنها كالاي سرمايه‌اي سودده در ايران ملك محسوب مي‌شود، افزود: البته موضوع مهمي كه در اين ميان وجود دارد وجود منابع مالي در دست مردم براي خريد اين آپارتمان‌هاي عرضه‌شده به بازار است. با توجه به تورم موجود در كشور و فشار روي حقوق‌بگيران به نظر مي‌رسد اين افراد به صورت كامل از جرگه خريد مسكن خارج شده‌اند و سرمايه‌گذاران و افرادي كه در بازار آزاد فعاليت دارند، از اين تورم بهره برده‌اند. الان زماني است كه اين دسته از افراد وارد بازار ملك و خريد مسكن به عنوان كالاي سرمايه‌اي خواهند شد. ستاريان خاطرنشان كرد: در بسياري از كشورها كه تورمي وجود ندارد كالاي سرمايه‌اي در آنها پول ملي خودشان يا طلا و ... است. اما ملك در اين كشورها به عنوان كالاي سرمايه‌اي به شمار نمي‌رود. اين در حالي است كه اين موضوع در ايران برعكس است و ملك در ايران به عنوان كالاي سرمايه‌اي محسوب مي‌شود چرا كه هيج بازاري را در ايران براي ثبات سرمايه ايجاد نكرده‌اند تا ارزش سرمايه‌هاي افراد پس از مدتي حفظ شود و از بين نرود.
رشد تورم نوعي سرقت از جيب مردم است
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه رشد تورم به نوعي سرقت از جيب مردم است، گفت: متاسفانه اين سرقت اغلب از جيب حقوق‌بگيران انجام مي‌شود و نه از جيب بخش خصوصي كه از رشد تورم سود هم مي‌برند.
او در پاسخ به اين پرسش كه آيا عرضه‌اي كه امروز در بازار مسكن صورت گرفته، مي‌تواند به ثبات يا كاهش قيمت‌ها در اين بازار كمك كند يا خير ادامه داد: به هيچ عنوان اينگونه نيست. سوال اين است كه آيا در طول 50 سال گذشته قيمت ملك در ايران پايين آمده است؟ پس امروز هم با توجه به افزايش قيمت ارز و رشد تورم نمي‌توان انتظار افت قيمت ملك يا ثبات آن را داشت؛ مگر آنكه در اقتصاد كشور يك اتفاق مثبت بيفتد يا يك تحول اساسي در ساختار اقتصادي رخ دهد. ستاريان با بيان اينكه برداشتن تحريم‌ها تنها راه‌حل مشكلات اقتصادي ايران نيست، افزود: اقتصاد كشور مشكلات ريشه‌اي دارد و تنها با برداشتن تحريم‌ها و فروش مجدد نفت مشكل دولت حل خواهد شد و كمي رفاه بيشتر مي‌شود اما باز هم مشكلات مردم وجود خواهد داشت و تنها زماني مي‌توانيم مشكل اقتصاد را در ايران حل كنيم كه متولي اقتصاد در كشور صاحبان و متخصصان اين عرصه باشند و نه سياستمداران و افرادي كه تنها 4 سال برنامه دارند و پس از آن مي‌روند و پاسخگو هم نيستند.
دولت تنها بايد حافظ حقوق مردم باشد
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه دولت نبايد نفت بفروشد، افزود: دولت تنها بايد حافظ حقوق مردم باشد و بايد ساير امور از اكتشاف تا تبديل آن به فرآورده‌هاي نفتي و صادرات آن را به بخش خصوصي بسپارد و تنها حق انفال و ماليات را از اين ذخاير دريافت كند تا توسعه در كشور ايجاد شود. او با بيان اينكه مشكل ما در كشور كارشناسان و مشاوران مديران مياني هستند ادامه داد: كشوري كه 8 دهم ذخاير دنيا را در اختيار دارد نبايد اينگونه اداره شود، ضمن آنكه هدف اصلي امريكا از اين تحريم‌ها اين بوده كه اقتصاد ايران را له كند و تئوري ايران در پوست گردو را هم پيگيري مي‌كند وگرنه در صورتي كه دست از گلوي اقتصاد ايران بردارد شكوفايي‌اي رخ خواهد داد كه هيچ كشوري نمي‌تواند جلودار آن باشد.
قفل‌هاي متعددي بر اقتصاد ايران زده شده
ستاريان با بيان اينكه افزود: متاسفانه اين قفل‌ها براي اين منظور طراحي نشده تا دست دزدها بسته شود بلكه كليد آن در دست دزدهاست و مردم پشت تمامي اين قفل‌ها گير افتاده‌اند و به نظر مي‌رسد اين قفل‌ها تنها براي مردم است كه قادر به باز كردن آن هم نيستند، تصريح كرد: چطور بانك‌هاي ديگر در دنيا به راحتي به مردم تسهيلات مي‌دهند و هزاران اختيار هم دارند و بخش خصوصي هم آنها را اداره مي‌كند اما متاسفانه اگر همان قوانين را مديران ما در بانك‌هاي ايران پياده كنند زنداني مي‌شوند و مي‌بينيم كه اين وام‌ها هم اغلب نصيب مردم عادي نمي‌شود بلكه به دست مافياهاي ثروت و قدرت مي‌افتد كه با لابي‌گري آنها را دريافت كرده‌اند. ستاريان در خاتمه گفت: هر زمان مشكل قيمت‌گذاري درست مرغ و تخم‌مرغ در ايران كه يك‌دهم درصد سبد خانوار را تشكيل مي‌دهد حل شد مشكل مسكن هم حل خواهد شد.