اثرات تورم بالا در بازار ملك موجب شد
گرايش به خريد خانه‌هاي چند سال ساخت به جاي نوساز
يك كارشناس مسكن: تقاضاي موثر براي خريد ملك كمرنگ شده است
گروه اقتصادي
با ورود به سال جديد، تورم انتظاري در بازار مسكن هم حالا خود را در فايل‌هاي ريز و درشت ملكي نشان مي‌دهد. با نگاهي به فايل‌هاي خريد و فروش مسكن در يكي از سايت‌هاي آنلاين مي‌توان رشد قيمت‌ها را نه فقط در فايل‌هاي نوساز بلكه در فايل‌هاي چند سال ساخت مشاهده كرد. به عنوان مثال؛ هر متر مربع يك واحد 20 ساله 80 متري در منطقه جنت‌آباد 78 ميليون و 500 هزار تومان قيمت‌گذاري شده. اين در حالي است كه تا يك ماه پيش هر متر مربع از اين واحد 70 ميليون تومان نرخ‌گذاري شده بود. يا هر متر مربع از واحد 12 سالهاي در منطقه تهرانپارس 95 ميليون و 348 هزار تومان نرخ‌گذاري شده كه در توضيحات آن نوشته شده فول بازسازي شده كه به نظر مي‌رسد اين رقم بايد براي خانه‌اي نوساز در اين منطقه در نظر گرفته مي‌شد و اين نرخ كمي غيرمنطقي به نظر مي‌رسد، همچنين هر متر مربع واحد ديگري در منطقه رودكي با متراژ 88 متر، طبقه سوم و 18 ساله هم 56 ميليون و 818 هزار تومان قيمت‌گذاري شده كه در توضيحات آن نوشته شده آسانسور و پاركينگ هم ندارد، همچنين هر متر مربع از يك واحد 85 متري، طبقه اول بدون پاركينگ 22 ساله در منطقه ميرداماد 88 ميليون و 235 هزار تومان قيمت‌گذاري شده است كه اين رقم هم براي اين واحد چند ساله بالاست.
تغيير قيمت مصالح ساختماني بر ساخت و ساز اثر گذاشت
آنگونه كه به نظر مي‌رسد نرخ‌گذاري‌هاي بالا در بخش خانه‌هاي نوساز از سوي مالكان و انبوه‌سازان به دليل رشد قيمت‌ها در حوزه مصالح ساختماني در سال 1401 روي خانه‌هاي چند سال ساخت هم تاثيرگذار بوده. سازمان نظام مهندسي هزينه ساخت هر متر مربع آپارتمان براي سال 1401 را از 6 ميليون و 237 هزار تومان براي ساختمان‌هاي يك تا دو طبقه تا 11 ميليون و 54 هزار تومان براي ساختمان‌هاي 16 طبقه به بالا در نظر گرفته بود كه مسلما نمي‌بايست هزينه ساخت بيشتر از اين ارقام محاسبه مي‌شد. بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن در خصوص وضعيت كنوني بازار مسكن بر اين باور است كه طبيعتا افزايش قيمت مصالح ساختماني كه از بالا رفتن تورم در كشور نشات گرفته روي ساخت مسكن نيز اثرگذار بوده. مضاف بر اينكه يكي ديگر از علل افزايش قيمت‌ها كسري توليد در سالهاي گذشته بوده كه باعث عدم تعادل ميان عرضه و تقاضا در بازار مسكن طي سالهاي گذشته شده است.
گرايش مردم به سمت بازسازي خانه‌هاي چندساله است
اين كارشناس مسكن در ادامه به «اعتماد» گفت: اينكه مردم اين روزها به سمت خريد خانه‌هاي قديمي و بازسازي آن تمايل پيدا كرده‌اند به دليل پايين بودن قيمت اين خانه‌هاست و همين تفاوت قيمت باعث شده تا گرايش خريداران به سمت اين قبيل خانه‌ها افزايش يابد. هر چند اين خانه‌ها ديگر نو نيستند و سن‌شان 15 يا 20 ساله شده اما باز هم قابل تعمير و سكونت هستند.
ستاريان خاطرنشان كرد: يكي از موضوعات مهم حضور تقاضاي موثر در بازار است؛ اما قيمت مسكن به اندازه‌اي رشد داشته كه اين حضور موثر بسيار اندك شده و تعداد محدودي متقاضي خريد مسكن هستند.
اين فعال حوزه مسكن در ادامه گفت: در سالهاي اخير شاهد آن بوديم كه به جز خانه‌هاي بزرگ و لوكس كه فاقد مشتري بودند و بازارشان كم رونق شده بود اين وضعيت به سمت خانه‌هاي متوسط و كوچك هم تسري پيدا كرد و آنها هم وارد فاز ركودي شدند.
نياز 1 ميليون و 200 هزار واحدي مسكن
ستاريان ادامه داد: البته در دو سال اخير وضعيت كمي بهبود پيدا كرد و تنوع متقاضيان بيشتر از قبل شد و به‌رغم اينكه در بخش خانه‌هاي نوساز معاملات كمتر شده در بخش خانه‌هاي چندسال ساخت اين معاملات بيشتر از قبل شده است. اين كارشناس اقتصادي تصريح كرد: يك بخشي از نياز بازار جنبه سرمايه‌گذاري دارد و افراد تنها براي حفظ ارزش پول‌شان اقدام به سرمايه‌گذاري در بازار مسكن مي‌كنند و اين قبيل از معاملات هم كم نيستند. او با اشاره به نياز 1 ميليون و 200 هزار واحدي مسكن در كشور خاطرنشان كرد: در كنار نياز بالاي متقاضيان به مسكن متاسفانه ميزان ساخت بسيار محدود بوده و به نظر مي‌آيد حدود 300 هزار واحد مسكوني ساخته شده باشد كه البته هنوز آمار دقيقي منتشر نشده است با اين وجود اين روزها ما با انباشت نياز مسكن در كشور روبرو هستيم.
وابستگي بازار مسكن به ميزان تورم عمومي
ستاريان با اشاره به وضعيت مسكن در دو ماهه ابتداي سال 1402 تصريح كرد: وضعيت اين بازار در دو ماهه بهار و تابستان به ميزان تورم كل كشور وابسته است و بايد ديد وضعيت اقتصادي در اين ماه‌ها به كدام سمت و سو خواهد رفت. تنها درصورتي كه اقتصاد كشور با گشايش‌هايي همراه و گرايش به آزادسازي‌ها بيشتر شود در بازار مسكن هم با افزايش معاملات و رونق بيشتري روبرو مي‌شويم و اگر وضعيت اقتصادي همانند سالهاي گذشته باشد و موضوعات مربوط به كسري بودجه دولت مطرح باشد ركود تورمي در اين بازار هم بيشتر خواهد شد. او در پاسخ به اين پرسش كه در كشورهاي ديگر چه ميزان از حقوق و دستمزد افراد صرف هزينه مسكن مي‌شود، گفت: به‌رغم اينكه در ايران حدود 70 تا 100 درصد حقوق و دستمزد افراد صرف هزينه اجاره مسكن مي‌شود و شاهد آنيم كه گاهي يكي از افراد شاغل در خانواده كل حقوق خود را بابت اجاره مسكن مي‌پردازد و فرد ديگر خانواده ساير مايحتاج خانواده را تهيه مي‌كند اما در ساير كشورهاي دنيا اين ميزان براي اجاره ملك در محدوده 10 تا 15 درصد از دستمزد افراد را شامل مي‌شود.
برنامه‌ريزي‌ها در بازار مسكن بلندمدت است
ستاريان گفت: در حال حاضر وضعيت به گونه‌اي است كه نمي‌توان راهكار كوتاه‌مدتي براي اين بازار در نظر گرفت چرا كه ساخت مسكن نيازمند برنامه‌ريزي‌هاي طولاني‌مدت است و حداقل زمان براي بهبود نسبي شرايط 10 سال است و ما بايد كل اقتصاد را به گونه‌اي تغيير دهيم تا بتوانيم مشكل مسكن را در كشور حل كنيم چرا كه اين بازار كاملا با اقتصاد كلان در كشور در ارتباط است. او افزود: 95 درصد توليد مسكن در ايران در اختيار بخش خصوصي است اما سوال اساسي اين است كه چرا امروز بخش خصوصي توان توليد مسكن مورد نياز مردم را ندارد؟ پاسخ آن اين است كه اقتصاد ايران ابزارهاي مالي كافي و مورد نياز بخش خصوصي را در اختيارش نگذاشته و در نتيجه وضعيت به اين شكل شده كه بخش خصوصي امكان توليد مسكن مورد نياز را ندارد.