بانك مركزي پس از 10 ماه سكوت در نهايت 13 آبان‌ماه گزارش تحولات بازار معاملات مسكن شهر تهران را در سايت بانك مركزي به‌روز‌رساني كرد (اين گزارش مربوط به دي ماه سال ۱۴۰۱ تا مهرماه ۱۴۰۲ است)، در گزارشي كه بانك مركزي منتشر كرده در مهر ماه امسال متوسط قيمت هر مترمربع خريد و فروش مسكن در شهر تهران به ۷۶ ميليون و 60 هزار تومان رسيده كه نشان‌دهنده رشد يك درصدي قيمت‌ها نسبت به شهريورماه بوده است، همچنين در 7 ماه نخست امسال 20 هزار و 957 معامله در بازار مسكن تهران انجام شده كه نسبت به مدت مشابه 1401 افت 63 درصدي را نشان مي‌دهد. از سوي ديگر بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به تفكيك عمر بنا در مهرماه نشان‌دهنده اين است كه از مجموع 3 هزار و ۱۳۳ واحد مسكوني معامله شده، واحدهاي تا نهايت 5 سال عمر ساخت با سهم 27.4درصد، بيشترين خريد و فروش را به خود اختصاص داده‌اند كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب20.0 درصد افزايش و42.2 درصد كاهش نشان مي‌دهد. اين ميزان در مقايسه با مهرماه سال قبل حدود 1.2واحد درصد كاهش يافته است.
منطقه 5 بيشترين متقاضي مسكن را داشت
اما بررسي ميزان «معاملات» مسكن، تصوير بهتري از وضعيت «ركود شديد» در بازار مسكن را به ما مي‌دهد. در منطقه ۵ تهران فقط ۴۰۴ معامله انجام شده كه البته اين بالاترين ميزان معاملات ملكي در تهران است. در منطقه ۱۰ تهران ۲۹۳ معامله شده و منطقه ۴ نيز با ۲۷۰ عدد معامله در جايگاه سوم قرار گرفته است. البته در منطقه 22 كه به نوعي پر از ساختمان نوساز است و شايد قيمت‌هاي آن به ويژه به دليل دوري از مركز تهران بايد پايين‌تر هم باشد، تعداد معاملات عدد نازل 55 واحد بوده است! دليل ركود فراگيري كه در بازار مسكن پايتخت شكل گرفته، چيست؟ به نظر مي‌رسد بخش بزرگي از اين ركود به قيمت‌هاي نجومي مسكن برمي‌گردد كه بسياري از پايتخت‌نشينان را مجبور به فرار و مهاجرت از تهران به شهرهاي اقماري كرده است. در اين باره با سه كارشناس مسكن نيز صحبت كرده و نظر آنها را جويا شديم.
زمين در تهران محدود
و قيمت‌ها سرسام‌آور شده‌اند
محمود اولاد، كارشناس بازار مسكن در مورد گزارش اخير بانك مركزي و ركود به وجود آمده در حوزه مسكن به «اعتماد» گفت: يكي از دلايل اين ركود به دليل اشباع شدن ظرفيت ساخت و سازها در شهر تهران است؛ به گونه‌اي كه در داخل تهران چندان زميني براي ساخت و ساز وجود ندارد البته شايد يك تعداد محدودي زمين وجود داشته باشد، اما به دليل افزايش شديد قيمت زمين مالكان هم براي رسيدن به سود بيشتر ساخت و ساز خود را به تعويق مي‌اندازند. اولاد در ادامه با اشاره به افزايش روز به روز قيمت‌ها افزود: هرگونه رشد قيمتي باعث كند شدن فرآيند ساخت و ساز مي‌شود ضمن آنكه نسبت قيمت زمين به آپارتمان هم به شدت در حال افزايش است و همين مساله باعث محدودتر شدن عرضه مي‌شود اين در حالي است كه تقاضا همچنان در بازار وجود دارد و اين موضوع صرفا باعث افزايش قيمت‌ها مي‌شود و اين رشد قيمت تا جايي پيش مي‌رود كه يك عده توان خريد خود را از دست بدهند و نهايتا از چرخه خريد هم خارج مي‌شوند.
تنها در جنوب تهران امكان اضافه كردن زمين وجود دارد
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: اگر توليد مسكن كم شود، فايل‌هاي عرضه هم كم مي‌شوند و شاهد آنيم افرادي كه امروز در تهران مالك خانه هستند قادر به تبديل به احسن كردن آن نيستند و افراد در اين شرايط تمايلي به فروش ندارند، چراكه احتمال آنكه بتوانند حتي شبيه ملك خودشان پيدا كنند هم كم است كه علت آن هم كاهش توليد مسكن است و مي‌بينيم كه نه تنها عرضه نوسازها كمتر از قبل شده افرادي هم كه خواستار آپارتماني بهتر هستند به دليل عرضه محدود مسكن نمي‌توانند خريدي داشته باشند. اولاد با بيان اينكه راه‌حل اين موضوع افزايش زمين يا تراكم در شهر تهران هم نيست، افزود: 40 درصد پروانه‌هاي ساختماني مربوط به مناطق 1، 2 و 3 مي‌شود و امكان اضافه كردن زمين در اين مناطق هم وجود ندارد، زيرا در شمال تهران زمين‌ها به كوه منتهي مي‌شوند، در غرب تهران هم ديگر زميني وجود ندارد و در شرق تهران هم پادگان‌ها وجود دارند و نهايتا شايد در جنوب تهران امكان اضافه كردن زمين وجود داشته باشد. اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به ركود تورمي عميق در بازار مسكن افزود: هر چند اين ركود تورمي باعث قفل شدن معاملات مي‌شود، اما تنها حسني كه دارد، اين است كه تمركز در خريد و فروش به سمت پيرامون و جمعيت‌پذيري آن مي‌رود كه البته با سياستگذاري‌هاي درست و هنر برنامه‌ريزي دقيق مي‌توان رشدها را به سمت استان تهران و كرج و نقاط پيراموني آن يا شهرهاي بزرگ و مياني و عرصه كل كشور برد.
واحدهاي كوچك متراژ مورد پسند سوداگران است
ميثم فراهاني، كارشناس بازار مسكن نيز در مورد افت 63 درصدي معاملات مسكن در طول يكسال گذشته به «اعتماد» گفت: به نظر مي‌رسد پيش‌تر معاملات فضاي سوداگرانه انجام شده است و امروز به دليل كاهش قيمت‌ها در بازار خريد و فروشي انجام نمي‌گيرد كه نشانه خوبي هم نيست و علت اصلي كاهش معاملات هم به همين دليل بوده است. فراهاني در ادامه افزود: موضوع ديگر اينكه در سال‌هاي گذشته سوداگران به سمت واحدهاي مسكوني كوچك رفته بودند و خريد و فروش‌ها در اين بخش بوده و امروز با توجه به موجودي مسكن كنوني اين مقدار محدود اجازه خريد و فروش بيشتر را هم نمي‌دهد و سود معامله گران اين است كه ديگر معامله‌اي انجام ندهند.
نوسازي شهر تهران واحدها را كمتر هم مي‌كند
اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: شهرداري اين روزها در حال نوسازي مسكن در شهر تهران است كه همين امر باعث كمتر شدن موجودي مسكن در شهر تهران است به اين دليل كه به نام نوسازي يك بخش از واحدهاي مسكوني تهران تخريب مي‌شوند، ساكنان اين خانه‌ها از مالكان گرفته تا مستاجران نيز به عنوان مستاجران جديد به موجودي مسكن اضافه مي‌شوند. او با اشاره به موجودي 3 ميليون و 200 هزار واحد مسكوني در شهر تهران تصريح كرد: اگر از اين تعداد 200 هزار واحد مسكوني هم كم شود، ساكنان اين واحدها به سمت واحدهاي استيجاري مي‌روند و شوك اين تقاضا به بازار استيجاري اضافه مي‌شود و براي همين هم افزايش قيمت مسكن رخ مي‌دهد كه احتمالا معاملات در بخش استيجاري را هم زياد خواهد كرد.
بازار مسكن در ايران شبيه گاوصندوق است
فراهاني در خصوص سهم 27.4درصدي واحدهاي تا 5 سال عمر ساخت نيز گفت: اين اتفاق به دليل افزايش قيمت مسكن رخ داده است و اينكه اين واحدهاي مسكوني زمان بازگشت سود بالاتري نسبت به واحدهاي با عمر بالاتر دارند. اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به خريد و فروش‌ها در منطقه 22 تهران گفت: در اين منطقه قبلا خريد و فروش‌ها اشباع شده و به دليل تورم در كشور افرادي كه خريد كرده‌اند به دليل همين تورم زيان نمي‌كنند و چون توقع افزايش بيشتر قيمت‌ها را دارند و قيمت‌ها چندان بالا نرفته است پس خريد و فروشي هم انجام نمي‌شود و سرعت خريد و فروش‌هاي سوداگرانه هم كمتر از قبل شده است. فراهاني با بيان اينكه بازار مسكن در ايران شبيه گاوصندوق است، گفت: منابع مردم در ملك خوابيده و اگر خريدي هم انجام شود خريدهاي جديد است، البته اين روزها ماهيت معاملات تغيير كرده و مي‌بينيم كه فروشندگان افراد عادي هستند در حالي كه خريداران از سوداگران هستند.
عدم تقارن آمارها
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: در يك كار پژوهشي پي برديم كه در منطقه 1 سوداگران سراغ خريد مسكن افراد عادي با متراژ پايين رفته‌اند، اما افرادي كه فروشنده بودند، سوداگر نبودند و سوداگران به جاي خريد يك پنت‌هاوس 700 متري 10 واحد مسكوني 60 متري خريده بودند.
الگوي قيمت‌گذاري نداريم
او در مورد تاخيرها در ارايه گزارش‌هاي مسكن از سوي بانك مركزي و مركز آمار ايران افزود: يكي از دلايل عدم تقارن اطلاعاتي است و اينكه هر چند سوداگران اطلاعات به‌روزي در اختيار دارند، اما خريداران عادي قيمتي ندارند و در بازاري كه اطلاعات دقيقي وجود ندارد، اطلاعات پراكنده به دست مي‌آيد. اين قضيه كاملا در سايت‌ها و پلتفرم‌هاي آنلاين آگهي مسكن مشخص است كه يك خانه مشابه قيمت‌هاي نجومي غيرواقعي دارد. اين در حالي است كه دولت فدرال امريكا قيمت خانه‌هاي 1 تا 4 خوابه را هر ساله منتشر مي‌كند و اين قيمت به عنوان يك الگو براي نرخ‌گذاري‌ها مدنظر قرار مي‌گيرد.
مردم محافظه‌كارتر شده‌اند
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن نيز در مورد گزارش اخير بانك مركزي از بازار مسكن شهر تهران به «اعتماد» گفت: ركود در بازار مسكن به دليل كاهش ارزش پول ملي و كاهش قدرت خريد مردم بوده و اينكه توان مالي افراد در تبديل به احسن كردن ملك‌شان كمتر از قبل شده است. مردم محافظه‌كارتر از قبل شده‌اند و اگر معامله‌اي از سوي فردي صورت مي‌گيرد يا از طريق ارثي است كه به آنها رسيده يا واحد قبلي خودشان را فروخته‌اند و واحدي ديگر تهيه كرده‌اند. در اين بين افراد گاهي به دليل تورم موجود واحد كوچك‌تري مي‌خرند تا مابقي پول‌شان را صرف امور جاري خودشان كنند. اكبرپور با اشاره به افزايش ماليات‌ها نيز افزود: دولت به دليل محدوديت در فروش نفت و صادرات آن و عدم ورود ارزهاي حاصل از فروش نفت قادر به افزايش بالاي دستمزدها نيست و به همين دليل درآمد مردم هم افت كرده است و شاهديم كه منابع مردم عموما صرف خوراك و كالاهاي مصرفي روزانه‌شان مي‌شود.
افزايش هزينه ساخت ملك
اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به افزايش هزينه ساخت ملك نيز گفت: به دليل افزايش قيمت مصالح ساختماني و تغيير دستمزد كارگران و... طبقه توانمند جامعه و مهندسان همانند گذشته درآمد چنداني براي ساخت و ساز ندارند و اين بازار را ترك كرده‌اند و اين عوارض زنجيره‌اي كاهش معاملات را به دنبال داشته است. اكبرپور خاطرنشان كرد: اين روزها بزرگ‌ترين مشكل در اقتصاد ايران دخالت دولت در همه بازارهاست و مي‌بينيم كه به جاي نظارت در بازارها در امورات گوناگون و حتي در ساخت مسكن هم دخالت دارد اين در حالي است كه مالكين و بخش خصوصي بايد به اين موضوع ورود كنند و دولت تنها تامين‌كننده منابع مالي باشد. اين كارشناس بازار مسكن افزود: در كشورهاي ديگر بين 90 تا 95 درصد از هزينه ساخت مسكن با سود 1.5 درصد از سوي دولت به مردم وام داده مي‌شود اين در حالي است كه در ايران حتي 10 درصد از قيمت ملك را هم وام نمي‌دهند و نرخ بهره بانكي هم بين 25 تا 30 درصد است و اين رويه در نهايت محتوم به شكست است.