ندا جعفري
مركز پژوهش‌هاي مجلس در گزارشي با تحليل آنچه «ابرچالش مسكن»در ايران خوانده، تلاش كرده تا به اين موضوع بپردازد كه آيا با عرضه مسكن مي‌توان مشكل گروه‌هاي كم‌درآمد و اقشار كم برخوردار را در اين زمينه حل كرد؟ پاسخ بازوي پژوهشي مجلس به اين سوال منفي است. مركز پژوهش‌هاي مجلس معتقد است كه استطاعت خانوارهاي كم درآمد در سطحي است كه با تسهيلات بانكي هم امكان ورود به بازار مسكن براي‌شان فراهم نخواهد شد، در اين گزارش توان تملك خانوارهاي شهري 5 دهك نخست درآمدي، زير 50 مترمربع اعلام شده است.
اين گزارش مركز پژوهش‌ها مهم‌ترين بحران بخش مسكن را كاهش جدي استطاعت مسكن خانوار عنوان كرده و مي‌گويد: با افزايش سطح درآمدها تا سال 1401 و كند شدن رشد قيمت مسكن تا اين سال شاخص طول دوران انتظار براي ميانگين كشور به 31،5 سال كاهش يافت و براي دهك‌هاي اول تا چهارم نيز به ترتيب به 123،5؛ 69؛ 54 ؛ 46سال رسيده؛ يعني به‌طور متوسط خانواري كه در سال1401 تشكيل شده باشد، با سطح درآمد ميانگين جامعه، حدود 35 سال براي صاحب خانه شدن زمان نياز دارد كه عدد قابل ملاحظه‌اي است.
بخش مولد از جذب سرمايه عاجز شده است
مجيد گودرزي، كارشناس حوزه مسكن در اين باره به «اعتماد» گفت: واقعيت اين است كه با وجود اينكه بسياري از بخش‌هاي اقتصادي كنترل مي‌شوند اما اين كنترل‌ها به صورت دستوري هستند. بخش مسكن كاملا رها شده است و اتفاقات ناگواري هم در بعد اجتماعي و در بعد اقتصادي در طول اين سال‌ها براي اين حوزه افتاده است. اين كارشناس حوزه مسكن افزود: رقابت بخش‌هاي واقعي نسبت به بخش مسكن به‌شدت طاقت‌فرسا و غيرممكن شده است و اگر بازدهي بخش مولد را ۲۵ درصد در نظر بگيريم؛ اين بازدهي به بيش از ۸۱ درصد هم رسيده است و عملا بخش مولد ما از جذب سرمايه عاجز شده است، از سوي ديگر بخش بزرگي از سرمايه‌هاي كشور كه به‌شدت در شرايط تحريمي به آنها نياز داريم در بخش مسكن رسوب شده‌اند و بسياري از بخش‌هاي مسكن داراي ارزش افزوده صفر شده‌اند و اين ارزش افزوده صفر متاسفانه به يك چالش بزرگ ملي تبديل شده است. او ادامه داد: بخش‌هاي ديگر اقتصادي مانند بازار ارز، بازار طلا و سپرده‌هاي بانكي و غيره نيز كمك كردند تا بزرگ‌ترين چالش اقتصادي ايران نيز با چالش ارزش افزوده صفر مواجه باشد. گودرزي خاطرنشان كرد: از بعد اجتماعي نيز شاهد تبعات بسيار وحشتناكي هستيم؛ به گونه‌اي كه اكثر قريب به اتفاق جوانان ايراني كه جمعيتي حدود 10 ميليون نفر هستند به دليل فقدان مسكن قادر به ازدواج و تشكيل خانواده نيستند و مشكل اصلي‌شان هم خريد مسكن و يا حتي اجاره يك مسكن مناسب به اندازه درآمدشان است كه با توجه به حقوق‌هاي مصوب به خصوص در شهرهاي بزرگ امكان تهيه مسكن را ندارند.
مردم قادر به پرداخت اقساط وام‌هاي عمومي نيستند
اين كارشناس حوزه مسكن تصريح كرد: جامعه با يك سركوب شديد دستمزد در كنار تورم بالا روبروست كه شكافي بزرگ در اقتصاد و اجتماع ايجاد كرده است. متاسفانه حتي مردم قادر به پرداخت اقساط وام‌هاي عمومي كه اعلام مي‌شود هم نيستند و رقم اين وام‌ها نيز به اندازه‌اي است كه توان حل مشكل مسكن را هم ندارند.
ارايه راهكاري مناسب براي حل مشكل مستاجران
او ادامه داد: ايران شبيه كشورهاي جنوب شرق آسيا نيست كه داراي تراكم جمعيت بسيار بالا و كمبود زمين باشد، به هر حال اينگونه اتفاقات در بخش مسكن بسيار ناگوار هستند. به خصوص در بخش اجاره‌نشيني و تا امروز هم ما چاره‌اي براي حل اين مشكل پيدا نكرده‌ايم. او در مورد هدايت‌هاي ناآگاهانه‌اي كه منجر به توليد واحدهاي ميانگين مساحت ۱۳۰ متر مربع شده است نيز خاطرنشان كرد: مسلما اين واحدها با استطاعت عمده خانوارها فاصله دارد و علت آن هم جذابيت كاذبي بود كه براي اين بخش تعريف شد، از سال 1372 تا سال ۱۴۰۲ ساخت و سازها در بخش مسكن ۱۵۰۰ برابر شد و طبيعتا اين مساله نشان مي‌دهد كه اين حوزه در طول اين سال‌ها به يك آهنرباي بزرگ براي جذب سرمايه‌ها تبديل شده است.
كل عايدي دولت از خانه‌هاي خالي به ۵ ميليارد تومان هم نرسيد
گودرزي تصريح كرد: از سوي ديگر مسكن به صورت متري به فروش مي‌رسد و سوداگري هم با معافيت‌هاي مختلف بسيار بالاست. اين معافيت‌ها به‌شدت مبهم و ناراحت كننده هستند. در حال حاضر در كشورهاي پيشرفته عموما بخش مهمي از ماليات‌ها مربوط به ماليات بر املاك است اما در ايران دريافتي ماليات بر املاك بسيار ناچيز است. او ادامه داد: به عنوان مثال؛ كل عايدي دولت در مورد ماليات بر خانه‌هاي خالي به ۵ ميليارد تومان هم نرسيد و در بخش خانه‌هاي لوكس نيز به دليل آنكه سقفي براي قيمت‌گذاري تعيين نشده بود خيلي راحت با چندين برابر قيمت اين املاك نرخ‌گذاري شدند، پس بنابراين مي‌توان گفت كه اين چالش‌ها در بخش مسكن باعث شد تا رقابت نابرابري بين مسكن و ساير بخش‌هاي اقتصادي شكل بگيرد و شاهد جذابيتي كاذب و رها شدگي و تبديل اين بخش به عنوان يك ضرورت و چالش ملي باشيم.
اعلام قيمت‌هايي فراتر از انتظارات مردم
او افزود: نگراني عمده ما اين روزها اين است كه همانند اتفاقي كه در سال 2008 در امريكا در حوزه مسكن افتاد، اين بخش در ايران هم به يك بحران بزرگ اقتصادي شود . قطعا بدون شك بايد اين قيمت‌ها كاهش پيدا كنند؛ چرا كه قيمت‌هايي كه امروز اعلام مي‌شود بسيار فراتر از انتظارات مردم هست و در نتيجه مسكن دور از دسترس شده است. گودرزي تصريح كرد: به نظر مي‌رسد مردم عملا از دايره اثرگذاري بر فاكتورهاي اساسي مسكن خارج شده‌اند و بهترين راهكار در شرايط كنوني اين است كه در شرايطي كه مسكن در حالت سقوط قرار گرفته است به گونه‌اي مديريت شود تا يك فرود برنامه‌ريزي شده به قيمت‌هاي تعادلي براي بخش مسكن تعريف شود، در غير اين صورت حتما بخش‌هاي مهمي از اقتصاد و سيستم مالي كشور را همانند امريكاي سال ۲۰۰۸ تحت تاثير مخرب قرار خواهد داد.
اقدام به كمبود عمدي و صوري در بخش مسكن شد
اين كارشناس بازار مسكن در واكنش به توليد كمتر از ۵۰۰ هزار واحد مسكن در سال‌هاي ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ و رشد منفي ۳۶ درصدي اين حوزه در دهه 90 تصريح كرد: در قانون اساسي در سه اصل سوم، سي‌ويكم و چهل‌وسوم اشاره شده كه دولت موظف است تا در بخش مسكن سرمايه‌گذاري كند به خصوص براي افراد نيازمندي كه در تامين مسكن مشكل دارند.
فقر شديد در قوانين حوزه مسكن
گودرزي ادامه داد: هر چند بخش ساخت و ساز داراي سودهاي هنگفتي است، اما امروز بين هزينه ساخت و ساز و بهاي تمام شده با قيمت بازار اختلاف‌هاي بسيار زياد بين ۶۰۰ تا 700 درصدي وجود دارد اما با اين وجود بسياري ترجيح مي‌دهند به جاي بخش توليد و در سايه نبود قانون براي تحريك بخش توليد بر روي بحث سوداگري سرمايه‌گذاري كنند و انصافا هم سودهاي خوبي بردند. او با اشاره به فقر شديد در قوانين حوزه مسكن افزود: در هيچ كشوري در دنيا بازار نيازهاي ضروري را به سيستم عرضه و تقاضا واگذار نمي‌كند، چرا كه اگر به اين سيستم واگذار كند قطعا يك بازار بسيار سخت و كمرشكن در نيازهاي ضروري مردم شكل خواهد گرفت.
آمار سازي‌ها باعث ايجاد شوك و سونامي شده است
او در مورد اطلاعات ناقص دولت در حوزه مسكن افزود: يك چالشي كه عموما وجود دارد اين است كه دولت پايگاه داده درستي ندارد و اين آمارها هم عموما جهت‌دار هستند. ما بارها از دادستان كل كشور به عنوان مدعي‌العموم و مجلس به عنوان يك نهاد نظارتي خواهش كرديم كه به موضوع آمارهاي رسمي كاذب ورود پيدا كنند، به دليل اينكه آمارسازي‌ها باعث ايجاد شوك و سونامي در بازار مسكن شده است و اصلا قابل قبول نيست. او تصريح كرد: البته از زماني كه سامانه املاك و اسكان راه‌اندازي شده است خوشبختانه هر روز ايرادات رفع مي‌شود اما باز هم تا نقطه مطلوب فاصله زيادي وجود دارد. اگر اين سامانه شكل بگيرد و دولت بتواند يك پايگاه داده با اطلاعات غني در سايه الزامات قانوني شديد و اجبار قانوني براي ثبت املاك در اين سامانه را داشته باشد مي‌توان گفت كه تا حدودي اين آمارها واقعي‌تر خواهد شد.
نظارتي بر روي آمارهاي رسمي وجود ندارد
او ادامه داد: دو سال پيش اتحاديه مشاوران املاك اعلام كرد كه رسما قيمت مسكن ۱۵ درصد كاهش پيدا كرده است؛ اما در نهايت بانك مركزي و مركز آمار ايران آماري را منتشر كردند كه نشان از رشد 4 درصدي بازار مسكن داشت كه اين آمار با دفاتر رسمي حدود ۱۹ درصد اختلاف داشتند. اينها آمارهاي قابل قبولي محسوب نمي‌شوند چون پايگاه داده قوي در اين حوزه نداريم و اصلا معلوم نيست آمارها بر چه اساسي تنظيم مي‌شوند و نظارتي هم بر روي اين آمارها وجود ندارد.
گودرزي در پاسخ به اين پرسش كه ميانگين زمان براي خانه‌دار شدن افراد در گزارش مركز پژوهش‌هاي مجلس 35 سال اعلام شده اين در حالي است كه پيش از اين 100 سال عنوان شده بود كدام به واقعيت نزديك‌تر است؟ گفت: بالاي ۱۰۰ سال درست‌تر است چرا كه دستمزد قانوني زير خط فقر است و قاعدتا پس‌انداز كردن از اين درآمد غير ممكن و ناچيز مي‌شود.
بازار مسكن قفل شده است
او افزود: به عنوان مثال، اگر ميانگين هر متر مربع مسكن در تهران را ۸۱ ميليون و ۶۰۰ هزار تومان و ميزان حقوق را هم ۱۱ ميليون مصوب مد نظر قرار دهيم عملا خريد ملك در اين مدت 35 سال بعيد به نظر مي‌رسد. متاسفانه اين روزها ۷۹ درصد درآمد خانوارها به خصوص در شهرهاي بزرگي نظير تهران صرف اجاره ملك شده است و بابت ۲۱ درصد باقيمانده عملا پس‌انداز كردن ممكن نيست.
او افزود: در حقيقت مي‌توان گفت كه بازار مسكن قفل شده است و از يك طرف با سركوب شديد تقاضا و از طرف ديگر با افزايش لجام‌گسيخته قيمت مسكن مواجه‌ايم، بنابراين ارزيابي 35 سال براي خريد ملك هم بر اساس صد درصد درآمدها و با قيمت‌هاي فعلي است. آن هم با فرض محال پس‌انداز صد درصد درآمد افراد اما در نهايت باز هم اين مساله غيرممكن به نظر مي‌رسد.