«تورم مسكن» قانوني مي‌شود؟
تعيين اجاره‌بها بر اساس تورم استان‌ها
ندا جعفري
بر اساس قانون جديد مسكن، قرار است از اين پس سقف اجاره‌بهاي مسكن بر اساس نرخ تورم استان‌ها تعيين شود، با نگاهي به آخرين گزارش مركز آمار ايران از نرخ تورم سالانه كالا‌ها و خدمات مصرفي خانوار‌هاي كشور به تفكيك استان‌ها شاهد آنيم كه در ارديبهشت ماه ۱۴۰۳ سيستان و بلوچستان با نرخ تورم ۲۹.۸ درصدي كمترين ميزان تورم و استان يزد با نرخ تورم ۴۳.۶ درصدي بيشترين نرخ تورم را به خود اختصاص داده‌اند. البته بازار اجاره‌بها تجربه ناموفق قيمت‌گذاري را در اواخر دولت دوازدهم و در دوران كرونا دارد. مهم‌ترين تفاوت اين است، آنچه قرار است از تابستان امسال به اجرا برسد، قانون است و براي اجرا پشتوانه قانوني دارد در حالي كه در تجربه گذشته سقف اعلام شده تنها در حد يك مقرره و تكليف براي موجران بود. اما در مدل جديد قرار نيست عدد مقطوعي براي تمام كشور اعلام شود، بلكه سقف اجاره‌بها براساس نرخ تورم استان‌ها تعيين مي‌شود. يعني قرار نيست يك نرخ مشمول كلانشهرها و شهرهاي كوچك شود.
در همين راستا مجتبي يوسفي، عضو هيات رييسه مجلس يازدهم و منتخب مجلس دوازهم در گفت‌وگويي كه با يكي از خبرگزاري‌ها داشته، اعلام كرده است: در قانون جديد مسكن به شوراي عالي مسكن اين اختيار داده شد تا به برخي استان‌ها ورود كرده و نسبت به نرخ تورم آن استان و شهر نسبت به تعيين سقف اجاره‌بها اقدام كند كه ممكن است اعداد براي تمام كشور به‌طور مطلق نسبت به فراخور استان يا هر شهر متفاوت باشد. اگر نرخ رشد بالاتر از نرخ تورم و نرخ‌هاي بازار غيرمتعارف بود شوراي عالي مسكن بايد به بازار مسكن آن شهر يا استان ورود كرده و دامنه قيمت را مشخص كند. مجيد گودرزي، كارشناس بازار مسكن در اين خصوص به «اعتماد» گفت: هر چند يكي از مولفه‌هاي مهم مي‌تواند نرخ تورم باشد، اما بهترين ملاك براي اين مساله اين است كه به ارزندگي ملك توجه شود و آن را مدنظر قرار دهند، چراكه به هر حال ابتدا بايد قيمت ملك مشخص باشد و پس از آن درصدي از قيمت ملك را به عنوان اجاره يا رهن آن در نظر بگيرند.اين كارشناس حوزه مسكن در ادامه افزود: البته تعيين نرخ اجاره مسكن در جامعه ما كاملا غلط است و ما نگران اين هستيم كه در قانون جديد نرخ تورم مسكن قانوني شناخته شود كه اين امر مي‌تواند مشكلاتي را هم به دنبال داشته باشد.
فشار افزايش قيمت‌ها بر دوش مستاجران
گودرزي تصريح كرد: متاسفانه در شرايط فعلي فشار روي خانواده‌هاي مستاجر به شدت بالا رفته است و ما اميدواريم كه قوانين جديد كمكي باشد تا مبلغ اجاره به يك جايگاه معمولي برسد تا براي مردم هم قابل تحمل‌تر شود، اين در حالي است كه امروز در بسياري از موارد صد درصد درآمد مستاجران بابت اجاره مسكن پرداخت مي‌شود.
او با بيان اينكه دست مالكان براي تعيين اجاره تاكنون به صورت كامل باز بوده، خاطرنشان كرد: به نظر مي‌رسد زمان آن فرا رسيده تا اين رويه اصلاح شود تا افزايش گراني‌ها كه واقعا غير قابل تحمل شده كمي سبك‌تر شود، اما متاسفانه در برخي موارد نرخ‌هايي به عنوان اجاره‌بها تعيين مي‌شود كه بسيار غيرمنطقي هستند و اختلافات بسيار زيادي بين اجاره ملك در يك محله ديده مي‌شود كه عموما هم ارتباطي به ملك و موقعيت آن يا امكانات رفاهي آن ندارد.
اين كارشناس حوزه مسكن در پاسخ به اين پرسش كه آيا اين قانون مي‌تواند منجر به كوچ مستاجران به نقاطي كه قيمت مناسب‌تري به لحاظ نرخ تورم دارند شود يا خير، افزود: متاسفانه به دليل گراني‌ها هر ساله بخش بزرگي از جمعيت مستاجران مجبورند به حاشيه شهرها بروند يا از نقاط بالاي شهر به پايين شهر كوچ كنند، اما اينكه مستاجران بخواهند به خاطر تورم از شهري به شهر ديگر بروند كمي دور از ذهن است، چراكه موضوع اشتغال مطرح است كه موضوع بسيار مهمي است.
گودرزي خاطرنشان كرد: در حال حاضر بيشترين امكانات و بالاترين ظرفيت‌ها در زمينه اشتغال داخل شهرهاي بزرگ است و همين مساله محرك مهمي براي حضور مردم در شهرهاي بزرگ شده است و اينكه چاره‌اي جز پرداخت اجاره‌هاي سنگين ندارند.
مصوبه‌اي كه به بن‌بست خورد
اين كارشناس بازار مسكن گفت: براي موضوع اجاره ملك كمتر ديده شده كه مردم از جايي به جاي ديگر مهاجرت كنند، چراكه اولويت اول براي همه اشتغال است.
او در مورد تجربه ناموفق دوران همه‌گيري كرونا و تعيين مصوبه سقف اجاره‌بهاي ۲۵ درصدي براي كلانشهرها و تهران در آن زمان گفت: هر چند تعيين اين نرخ در آن زمان از سوي سران قوا انجام شد، اما به بهانه اينكه اعلام اين نرخ در قالب مصوبه و قانون نشده است، باعث شد تا بسياري از محاكم و حتي شوراهاي حل اختلاف هم آن را اجرا نكردند و دليل‌شان هم اين بود كه حتما بايد اين نرخ در قالب قانون باشد، اما متاسفانه همين مصوبه باعث شد كه بسياري از مستاجران براي اولين‌بار به دادگاه‌ها مراجعه كنند.
معضل تاخير در پرداخت تسهيلات مسكن
گودرزي خاطرنشان كرد: در آن زمان هم در عمل ديديم كه به خاطر نداشتن ضمانت‌هاي اجرايي لازم و عدم كارشناسي‌هاي دقيق اين اقدام هم نتوانست گرهي از كار مستاجران باز كند، اما اين قانون جديد دولت را موظف مي‌كند در ابتدا در بحث قيمت‌گذاري به عنوان رگولاتوري عمل كند و بعد هم تنبيهات لازم را براي مشاوران املاك و موجران در نظر بگيرد و حتي گفته شده كه مستاجران مي‌توانند تا پنج سال نسبت به اعاده حقوق خودشان به دادگاه‌ها مراجعه كنند. اين كارشناس حوزه مسكن در مورد به تاخير افتادن پرداخت تسهيلات بانكي به مستاجران نيز گفت: در بخش تسهيلات مسكن و اجاره‌بها واقعا با چالش جدي مواجه هستيم و عموما تسهيلاتي كه اعلام مي‌شود بيشتر براي نپرداختن است تا پرداختن، ما معتقديم كه بانك‌ها در اين مورد هم خلف وعده كرده‌اند و بيشتر مصوباتي كه اعلام شده براي اين است كه بازار مسكن را به هم بريزند و در بسياري از مواقع حتي به تسهيلات تكليفي دولت هم عمل نمي‌شود.