وام‌هاي ناكارآمد و بحران دسترسي به مسكن
بيت‌اله ستاريان
بازار مسكن ايران سال‌هاست كه با يك بحران مزمن و عميق روبه‌رو است؛ بحراني كه ديگر تنها به افزايش قيمت خانه محدود نمي‌شود و اكنون به كاهش شديد قدرت خريد خانوارها، گسترش اجاره‌نشيني اجباري، تعميق شكاف طبقاتي و خروج تدريجي طبقه متوسط از بازار مالكيت مسكن رسيده است. در چنين شرايطي دولت‌ها همواره تلاش كرده‌اند با ارايه تسهيلات بانكي و وام‌هاي خريد يا ساخت مسكن بخشي از فشار موجود را كاهش دهند، اما واقعيت آن است كه اين سياست‌ها در اغلب موارد نتوانسته‌اند تاثير واقعي و پايداري بر حل بحران مسكن داشته باشند. امروز فاصله ميان قيمت مسكن و ميزان تسهيلات بانكي به اندازه‌اي افزايش يافته كه وام مسكن عملا كاركرد اصلي خود را از دست داده است. در بسياري از شهرهاي كشور، به‌ويژه در كلان‌شهرهايي مانند تهران، قيمت يك واحد مسكوني متوسط به چندين ميليارد تومان رسيده، در حالي كه سقف تسهيلات بانكي تنها بخش كوچكي از اين هزينه را پوشش مي‌دهد.
به همين دليل وام مسكن ديگر ابزار خانه‌دار شدن نيست، بلكه صرفا كمك‌هزينه‌اي محدود براي بخشي از هزينه خريد محسوب مي‌شود. در دهه‌هاي گذشته، وام‌هاي بانكي در بسياري از كشورها توانسته‌اند موتور محرك رونق مسكن باشند، زيرا نسبت تسهيلات به قيمت ملك قابل قبول بوده است. در برخي كشورها بانك‌ها تا ۷۰ يا حتي ۸۰ درصد ارزش ملك را تامين مالي مي‌كنند و بازپرداخت نيز متناسب با درآمد خانوارها تنظيم مي‌شود. اما در ايران نه تنها سهم وام از قيمت مسكن ناچيز است، بلكه نرخ سود بالا و اقساط سنگين نيز باعث شده بسياري از خانوارها توان بازپرداخت همين تسهيلات محدود را هم نداشته باشند.
يكي از مهم‌ترين مشكلات موجود، نبود تناسب ميان درآمد خانوار و قيمت مسكن است. طي سال‌هاي اخير تورم عمومي اقتصاد، رشد نقدينگي، افزايش قيمت ارز و كاهش سرمايه‌گذاري مولد باعث شده بازار مسكن به محلي براي حفظ ارزش سرمايه تبديل شود. در نتيجه قيمت‌ها با سرعتي بسيار بيشتر از رشد دستمزدها افزايش يافته‌اند. اين روند موجب شده خانوارهاي حقوق‌بگير و طبقه متوسط هر سال بيشتر از بازار خريد مسكن فاصله بگيرند.
در چنين شرايطي افزايش صرفِ سقف وام نمي‌تواند به تنهايي راهگشا باشد. تجربه نشان داده هر زمان كه ميزان تسهيلات افزايش پيدا كرده، قيمت مسكن نيز تحت تاثير رشد تقاضا و انتظارات تورمي افزايش يافته است. بنابراين اگر سياست‌هاي پولي و مالي كشور اصلاح نشود، هرگونه تزريق نقدينگي به بازار مسكن مي‌تواند خود به عامل جديدي براي تورم تبديل شود.
مساله مهم ديگر كمبود توليد واقعي مسكن است. طي سال‌هاي اخير ميزان ساخت‌وساز به دلايل مختلف از جمله افزايش قيمت مصالح ساختماني، ركود اقتصادي، دشواري تامين مالي، رشد هزينه زمين و نبود امنيت سرمايه‌گذاري كاهش يافته است. وقتي عرضه مسكن كمتر از نياز واقعي جامعه باشد، طبيعي است كه قيمت‌ها به شكل مستمر افزايش پيدا كند. در چنين بازاري حتي پرداخت وام‌هاي سنگين نيز نمي‌تواند مشكل را حل كند، زيرا تعداد واحدهاي قابل دسترس براي متقاضيان محدود است.
بخش مسكن در ايران سال‌هاست كه از نبود برنامه‌ريزي بلندمدت رنج مي‌برد. سياست‌هاي مقطعي و كوتاه‌مدت جايگزين برنامه‌هاي جامع شده‌اند و هر دولت تلاش كرده با ارايه طرحي جديد بخشي از بحران را مديريت كند.
از مسكن مهر گرفته تا نهضت ملي مسكن، همه اين طرح‌ها در عمل با چالش‌هايي جدي در تامين منابع مالي، زيرساخت، زمين و اجراي پروژه مواجه بوده‌اند. در نتيجه نه تنها مشكل كمبود مسكن برطرف نشده، بلكه انتظارات تورمي نيز تشديد شده است.
از سوي ديگر نظام بانكي كشور نيز توان كافي براي تامين مالي گسترده بخش مسكن را ندارد. بانك‌ها خود با مشكلات متعددي مانند كمبود نقدينگي، مطالبات معوق و ناترازي مالي مواجه‌اند. به همين دليل پرداخت تسهيلات بلندمدت با نرخ سود پايين براي آنها دشوار است. در بسياري از موارد نيز بانك‌ها ترجيح مي‌دهند منابع خود را به بخش‌هايي با بازدهي سريع‌تر اختصاص دهند تا اينكه درگير وام‌هاي بلندمدت مسكن شوند.
موضوع مهم ديگري كه بايد به آن توجه كرد، نقش سوداگري و سرمايه‌گذاري غيرمولد در بازار مسكن است. در اقتصادي كه تورم مزمن وجود دارد، مسكن به يكي از امن‌ترين بازارها براي حفظ سرمايه تبديل مي‌شود. در نتيجه بخش قابل‌توجهي از تقاضاي موجود در بازار، تقاضاي مصرفي نيست بلكه با هدف سرمايه‌گذاري انجام مي‌شود. اين روند باعث افزايش بيشتر قيمت‌ها و كاهش دسترسي مصرف‌كنندگان واقعي به مسكن شده است.
در كنار اين مسائل، رشد هزينه اجاره نيز فشار سنگيني بر خانوارها وارد كرده است. بسياري از خانواده‌هايي كه توان خريد مسكن ندارند، ناچارند بخش بزرگي از درآمد ماهانه خود را صرف اجاره كنند. اين وضعيت موجب كاهش كيفيت زندگي، كاهش قدرت پس‌انداز و افزايش آسيب‌هاي اجتماعي مي‌شود. در واقع بحران مسكن تنها يك مشكل اقتصادي نيست، بلكه به موضوعي اجتماعي و حتي فرهنگي تبديل شده است.
براي خروج از اين وضعيت، كشور نيازمند اصلاحات اساسي در سياست‌گذاري مسكن است. نخستين گام، افزايش توليد واقعي و پايدار مسكن متناسب با نياز جامعه است. دولت بايد زمينه را براي حضور گسترده بخش خصوصي فراهم كند و موانع سرمايه‌گذاري در حوزه ساخت‌وساز را كاهش دهد. همچنين لازم است سياست‌هاي كنترل تورم و ثبات اقتصادي در اولويت قرار گيرد، زيرا بدون مهار تورم امكان ساماندهي بازار مسكن وجود ندارد.
در كنار آن بايد نظام تامين مالي مسكن نيز اصلاح شود. وام‌هاي بانكي زماني مي‌توانند موثر باشند كه سهم قابل قبولي از قيمت ملك را پوشش دهند و اقساط آنها متناسب با درآمد خانوار باشد. همچنين توسعه بازار رهن، جذب سرمايه‌هاي بلندمدت و استفاده از ابزارهاي نوين مالي مي‌تواند بخشي از مشكلات تامين مالي مسكن را كاهش دهد. واقعيت اين است كه بحران مسكن در ايران حاصل يك يا دو سال اخير نيست، بلكه نتيجه دهه‌ها سياست‌گذاري نادرست، تورم مزمن، كاهش توليد و ضعف نظام تامين مالي است. بنابراين حل اين بحران نيز نيازمند تصميمات بلندمدت، اصلاحات ساختاري و نگاه كارشناسي است. تا زماني كه اقتصاد كشور با بي‌ثباتي و تورم بالا مواجه باشد، بازار مسكن نيز همچنان از دسترس بخش بزرگي از جامعه دور خواهد ماند و وام‌هاي بانكي نيز تنها نقش مُسكن‌هاي موقتي را ايفا خواهند كرد.
كارشناس بازار مسكن