قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول، يكي از مهم‌ترين تحولات سال‌هاي اخير در حوزه حقوق ثبت و مالكيت است. اين قانون از تيرماه ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا شده و نظام حقوقي جديدي را در زمينه خريد، فروش و انتقال املاك بنيان نهاده است. قانونگذار با تصويب آن، جايگاه اسناد رسمي را در معاملات اموال غيرمنقول تقويت كرده و مسير احقاق حق در اختلافات ملكي را دگرگون ساخته است.
در مركز اين تحول، سامانه ساماندهي اسناد غيررسمي يا سامانه ساغر قرار دارد كه قانونگذار آن را بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام پيش‌بيني كرده است. اين يادداشت مي‌كوشد به چهار پرسش اصلي پيرامون اين سامانه پاسخ دهد. آيا من مشمول ساغر هستم؟ آيا بدون ساغر مي‌توانم دادخواست بدهم؟ اگر اقدام نكنم چه مي‌شود؟ معامله‌اي كه امروز انجام مي‌دهم معتبر است يا نه؟
مدعي در سامانه ساغر كيست؟
سامانه ساغر را براي همه مردم طراحي نكرده‌اند. قانون و آيين‌نامه اجرايي ماده ۱۰، اشخاص مشخصي را مكلف به ثبت ادعا كرده‌اند.
مهم‌ترين مشمولان اين سامانه دارندگان اسناد عادي هستند. كساني كه آپارتمان يا زميني را با مبايعه‌نامه يا قولنامه خريده‌اند، اما سند رسمي به نامشان نيست. در كنار اين گروه، صاحبان نسق‌هاي زراعي و حقوق زارعانه نيز مكلف به ثبت ادعا هستند. مدعيان مالكيت منافع بيش از دو سال، از جمله مستاجراني كه با قرارداد عادي بلندمدت در ملكي سكونت دارند، در زمره ديگر مشمولان قرار مي‌گيرند. مدعيان حق انتفاع يا حق ارتفاق نسبت به ملك ديگران، مانند كسي كه حق گذر از زمين همسايه دارد، نيز اين تكليف را بر عهده دارند. دارندگان مستندات قضايي مانند دادنامه يا اقرارنامه و اشخاص موضوع ماده ۱۱ آيين‌نامه از جمله دارندگان اسناد موضوع ماده ۸۸ قانون ثبت و اشخاص مشمول تبصره ۸ ماده ۱۰ نيز در اين فهرست جاي دارند.
در نظام جديد اين اصل بنيادين حاكم است كه ادعا، مقدمه اقدام است. شخص تنها در حدود ادعايي كه در سامانه ثبت كرده، مي‌تواند اقدام قضايي، ثبتي يا داوري انجام دهد. قانونگذار بسياري از حمايت‌هاي قانوني را به ثبت ادعا در سامانه پيوند زده است. در موارد مشمول ماده ۱۰ قانون الزام، آنچه در سامانه ثبت نشده باشد اصولا مبناي هيچ اقدامي قرار نخواهد گرفت.
زمانبندي هر ملك
يكي از مهم‌ترين ويژگي‌هاي نظام جديد، شناور بودن زمان شمول سامانه است. بسياري تصور مي‌كردند قانون از يك تاريخ واحد براي همه املاك كشور اجرا خواهد شد؛ اما اعلان عمومي رييس قوه قضاييه مورخ 29 ارديبهشت 1405 معيار ديگري را برگزيد كه تاريخ صدور سند حدنگار هر ملك است.
اين تحول مفهومي پيامدي مهم دارد. دو ملك مجاور با شرايط تقريبا يكسان ممكن است صرفا به دليل تفاوت در تاريخ صدور سند حدنگار، در زمان‌هاي كاملا متفاوتي مشمول قانون شوند. آپارتماني با سند سال ۱۴۰۰ ممكن است مشمول سامانه باشد در حالي كه خانه‌اي با سند سال ۱۳۹۰ هنوز مشمول آن نشده باشد. بنابراين نوع ملك ملاك شمول نيست؛ تاريخ صدور سند حدنگار نقش تعيين‌كننده دارد.
اعلان عمومي، راه‌اندازي سامانه را در چهار بند سازماندهي كرده است. براي اسناد حدنگاري كه از اول فروردين ۱۳۹۶ تا پايان ارديبهشت ۱۴۰۵ صادر شده‌اند، مهلت‌هاي قانوني از اول خرداد ۱۴۰۵ آغاز شده است. صاحبان ادعا نسبت به اين دسته از املاك، دو سال فرصت دارند ادعاي خود را در سامانه ثبت كنند و پس از آن دو سال ديگر براي اقامه دعوا در اختيار دارند. براي اسناد حدنگاري كه از اول خرداد ۱۴۰۵ به بعد صادر مي‌شوند، مبدا مهلت قانوني همان روز صدور سند است.
بخش قابل توجهي از املاك كشور هنوز منتظر اعلان رسمي بعدي هستند. براي املاك فاقد سند مالكيت و اسنادي كه پيش از اول فروردين ۱۳۹۶ صادر شده‌اند، سامانه هنوز فعال نشده است و زمان شمول آنها بايد در آينده از طريق روزنامه رسمي اعلام شود.
در اينجا نكته‌اي قابل تامل وجود دارد. مطابق بخش پاياني ماده ۱۰ قانون الزام، اعلان عمومي راه‌اندازي سامانه را بايد رييس قوه قضاييه انجام دهد. واگذاري اختيار اعلان براي دسته سوم به معاونت اول قوه، با نص صريح قانون سازگار به نظر نمي‌رسد و مي‌تواند در آينده زمينه طرح ايرادهاي شكلي نسبت به برخي تصميمات را فراهم كند. اشخاصي كه در اين دسته قرار دارند بايد اعلان رسمي آينده را با دقت دنبال كنند، زيرا از لحظه انتشار آن، مهلت‌ها بدون هيچ تاخيري آغاز خواهند شد.
خطري كه نبايد ناديده گرفت
نظام شناور مواعد، يك خطر عملي جدي ايجاد كرده كه آگاهي از آن ضروري است. فرض كنيد شخصي نسبت به ملكي فاقد سند رسمي ادعا دارد و چون هنوز زمان شمول آن دسته از املاك اعلام نشده، تصور مي‌كند ضرورتي براي اقدام فوري وجود ندارد. اما اگر در همين فاصله شخص ديگري نسبت به همان ملك سند حدنگار بگيرد، ملك از قلمرو بند سوم اعلان خارج و مشمول بند دوم مي‌شود و مهلت‌هاي قانوني از همان روز صدور سند حدنگار آغاز مي‌شود. شخص اول كه از اين تغيير وضعيت بي‌اطلاع مانده، ممكن است بدون دريافت هيچ اعلان جديدي با تمام آثار و محدوديت‌هاي ماده ۱۰ روبه‌رو شود.
به همين دليل، هر كسي كه نسبت به ملكي ادعايي دارد بايد وضعيت ثبتي آن را به‌طور مستمر پيگيري كند. اين پيگيري از طريق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك انجام مي‌شود. بهترين رويكرد آن است كه اشخاص به محض فراهم شدن امكان قانوني، نسبت به ثبت ادعاي خود اقدام كنند و منتظر آخرين لحظه نمانند.
چالش عملي اجراي سامانه
يكي از مهم‌ترين ابهام‌هاي اجرايي در خصوص سامانه ساغر، فاصله ميان اعلان رسمي راه‌اندازي و امكان واقعي بهره‌برداري از آن است. بررسي‌هاي عملي نشان مي‌دهد كه امكان ثبت همه انواع ادعاهاي پيش‌بيني‌شده در قانون، هنوز به‌طور كامل فراهم نشده است.
مهم‌ترين نمونه اين نارسايي، ادعاهاي ناشي از پيش‌خريد ساختمان است. سامانه در حال حاضر امكان ثبت اين دسته از ادعاها را پيش‌بيني نكرده يا دست‌كم به صورت موثر در اختيار كاربران قرار نداده است. در نتيجه، اشخاصي كه بر اساس قراردادهاي پيش‌خريد ساختمان مدعي حق هستند، با وجود آغاز مواعد قانوني، عملا نمي‌توانند تكليف مقرر در ماده ۱۰ را انجام دهند.
اين وضعيت پرسش مهمي را پيش مي‌كشد. آيا صرف اعلان رسمي براي آغاز مواعد قانوني كافي است يا تحقق آثار قانوني مستلزم آن است كه امكان واقعي و موثر ثبت ادعا براي اشخاص فراهم باشد؟ به بيان ديگر، آيا مي‌توان مهلتي را عليه اشخاص جاري دانست در حالي كه ابزار قانوني لازم براي انجام آن تكليف هنوز در دسترس آنان نيست؟
اصول بنيادين حقوقي، از جمله اصل عدالت، اصل قابليت اجراي تكاليف قانوني و قاعده قبح تكليف به غيرمقدور، از تفسيري حمايت مي‌كنند كه آغاز مواعد قانوني را به زمان فراهم شدن امكان واقعي ثبت ادعا گره مي‌زند. اگر اين تفسير پذيرفته نشود، اشخاصي كه به دليل نارسايي‌هاي فني يا اجرايي سامانه از ثبت ادعاي خود بازمانده‌اند، ممكن است همان حقوقي را از دست بدهند كه قانون اصلا براي حمايت از آنها وضع شده است.
از اين منظر، اگر سامانه در زمان اعلان رسمي امكان ثبت برخي ادعاها را فراهم نكرده باشد، مي‌توان استدلال كرد كه آغاز مهلت‌هاي قانوني نسبت به اين دسته از اشخاص، تا زمان رفع مانع فني و فراهم شدن امكان ثبت موثر ادعا، محل ترديد جدي است. رويه قضايي در آينده بايد با توجه به اصول حقوقي، الزامات دادرسي منصفانه و واقعيت‌هاي اجرايي، موضع روشني نسبت به اين مساله اتخاذ كند.
دادگاه و داوري
در نظام جديد، ثبت ادعا جايگاه مهمي در فرآيندهاي قضايي، ثبتي و داوري پيدا كرده است. هرگاه شخصي ملكي را به موجب سند عادي خريداري كرده باشد، آن ملك داراي سند رسمي باشد و دعوا از مصاديق مشمول ماده ۱۰ قانون الزام باشد، آن شخص پيش از طرح دعوا بايد ادعاي خود را در سامانه ساغر ثبت كند.
همين الزام در خصوص داوري نيز جاري است. مطابق ماده ۲۴ آيين‌نامه اجرايي ماده ۱۰، هرگاه طرفين قراردادي مقرر كرده باشند كه اختلافشان را داور رسيدگي كند، مدعي بايد پيش از ارجاع اختلاف به داور، ادعاي خود را در سامانه ثبت كند. بنابراين ثبت ادعا ديگر يك اقدام تشريفاتي نيست و در بسياري از موارد، شرط ورود به هر مسير قانوني است.
قانون جديد چه مي‌كند؟
مهم‌ترين پرسشي كه ذهن شهروندان را مشغول مي‌كند، اين است: آيا هنوز مي‌توان با مبايعه‌نامه يا قولنامه ملك خريد و فروش كرد؟ پاسخ براي همه يكسان نيست، زيرا نوع سند هر ملك پاسخ را تعيين مي‌كند.
اسناد سبزرنگ: قانون براي اين دسته حكمي صريح و سخت‌گيرانه دارد. از تاريخ صدور اين اسناد، همه معاملات بايد اجبارا از طريق دفترخانه يعني سامانه ثبت الكترونيك اسناد انجام شوند. معامله‌اي كه خارج از دفترخانه انجام شود از ابتدا باطل است و هيچ اعتبار قانوني ندارد. مبايعه‌نامه عادي براي اين دسته هيچ ارزش حقوقي ندارد و خريدار نمي‌تواند به آن استناد كند.
اسناد زردرنگ: وضعيت معاملات اين دسته را بايد در سه مرحله جداگانه بررسي كرد. پيش از اول خرداد ۱۴۰۵ هيچ الزامي به ثبت رسمي وجود نداشت و معامله به هر شكل توافق‌شده معتبر بود. در بازه يكساله از اول خرداد ۱۴۰۵ تا اول خرداد ۱۴۰۶ وضعيت از نظر حقوقي مبهم است. قانونگذار در اين بازه صراحت كافي ندارد و حقوقدانان تفسيرهاي متفاوتي ارايه داده‌اند. كساني كه در اين بازه معامله مي‌كنند در وضعيتي با ابهام حقوقي قرار دارند و توصيه اكيد مي‌شود معامله احتياطا از طريق دفترخانه انجام شود. پس از اول خرداد ۱۴۰۶ ثبت معامله در دفترخانه الزامي مي‌شود و معامله‌اي كه بدون ثبت رسمي انجام شود باطل خواهد بود.
اسناد دفترچه‌اي: اگر مالك رسمي خود متصرف ملك است تا يك سال پس از راه‌اندازي سامانه نه ثبت در دفترخانه الزامي است و نه ثبت در سامانه ماده ۱۰. با اين حال توصيه مي‌شود قرارداد از طريق دفترخانه منعقد شود تا از ابهام‌هاي آينده در امان باشد. پس از يك سال ثبت رسمي اجباري مي‌شود. اما اگر شخصي ملك را با سند عادي خريده و سند رسمي هنوز به نام مالك قبلي است، وضعيت فرق مي‌كند. از لحظه راه‌اندازي سامانه ماده ۱۰، هر معامله جديدي روي اين ملك بايد در سامانه ثبت شود. معامله‌اي كه اين الزام را رعايت نكند بي‌اعتبار است و پس از يك سال ثبت در دفترخانه الزامي خواهد شد.وكيل دادگستري