ندا جعفري
بازار مسكن در حالي با شكاف عميق ميان قيمت خانه و توان مالي خانوارها مواجه است كه سياستگذار در تلاش است با افزايش سقف تسهيلات و طراحي شيوه‌هاي جديد سرمايه‌گذاري، بخشي از قدرت خريد از دست رفته متقاضيان را جبران كند. از يك سو سقف تسهيلات خريد و ساخت مسكن افزايش يافته و از سوي ديگر، طرح‌هايي مانند «خانه‌ريز» با هدف فراهم كردن امكان ورود افراد با سرمايه‌هاي كوچك به پروژه‌هاي ملكي مطرح شده است.
بر اساس مصوبه جديد هيات عالي بانك مركزي، سقف تسهيلات خريد و ساخت مسكن در تهران براي متقاضيان انفرادي به يك ميليارد تومان و براي زوجين به دو ميليارد تومان رسيده است. در مراكز استان‌ها و شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر نيز سقف تسهيلات براي افراد ۸۰۰ ميليون و براي زوجين يك ميليارد و ۶۰۰ ميليون تومان تعيين شده و در ساير مناطق، افراد مي‌توانند تا ۶۰۰ ميليون تومان و زوجين تا يك ميليارد و ۲۰۰ ميليون تومان تسهيلات دريافت كنند.
همزمان سقف وام جعاله نيز از ۲۸۰ ميليون تومان به ۴۰۰ ميليون تومان افزايش يافته است. در ظاهر، اين تصميم به معناي افزايش قابل توجه منابعي است كه خانوار مي‌تواند براي خريد يا ساخت مسكن در اختيار داشته باشد، اما بررسي نسبت اين ارقام با قيمت واقعي مسكن و درآمد خانوارها نشان مي‌دهد افزايش اسمي تسهيلات لزوما به افزايش متناسب قدرت خريد منجر نمي‌شود. يك پژوهشگر حوزه معماري و شهرسازي درباره اثر واقعي اين تسهيلات بر بازار مسكن مي‌گويد؛ افزايش سقف فعلي دو ميليارد توماني همچنان فاصله زيادي با قيمت مسكن در تهران دارد. به گفته او، اگر هزينه خريد اوراق را نيز از مبلغ وام كسر كنيم، ميزان منابع واقعي كه براي خريد خانه باقي مي‌ماند، به حدود يك ميليارد و ۶۰۰ تا يك ميليارد و ۶۵۰ ميليون تومان كاهش پيدا مي‌كند. اين موضوع نشان مي‌دهد مساله اصلي بازار مسكن ديگر صرفا كمبود تسهيلات بانكي نيست، بلكه فاصله ميان قيمت ملك، درآمد خانوار و ميزان پس‌انداز است.
قسط ۲۰ ميليون توماني
يكي از مهم‌ترين چالش‌هاي وام جديد، توان بازپرداخت آن است. براي درك بهتر اين موضوع، مي‌توان حداقل دريافتي يك كارگر سرپرست خانوار چهار نفره را حدود ۲۲ ميليون تومان در ماه در نظر گرفت. در مقابل، قسط وام يك ميليارد توماني خريد مسكن در تهران حدود ۲۰ ميليون تومان برآورد مي‌شود. به اين ترتيب، يك خانوار حداقل‌بگير بايد حدود ۹۱ درصد درآمد ماهانه خود را صرف بازپرداخت وام كند. در چنين شرايطي تنها حدود دو ميليون تومان براي تامين هزينه‌هاي زندگي چهار نفر باقي مي‌ماند؛ رقمي كه حتي براي تامين ابتدايي‌ترين هزينه‌هاي خوراك، حمل‌ونقل، آموزش، درمان و ساير نيازهاي خانوار نيز كافي نيست. در نتيجه، اگرچه خانوارهاي كم‌درآمد بيشترين نياز را به تسهيلات مسكن دارند، اما همين گروه از نظر توان بازپرداخت در ضعيف‌ترين موقعيت قرار مي‌گيرد. اين تناقض يكي از اصلي‌ترين مشكلات سياست اعتباري در بازار مسكن است؛ يعني گروهي كه بيشترين نياز را به وام دارد، عملا كمترين توان استفاده از آن را دارد. اگر درآمد خانوار ۳۰ تا ۴۰ ميليون تومان باشد، قسط ۲۰ ميليون توماني همچنان بين ۵۰ تا ۶۷ درصد درآمد را به خود اختصاص مي‌دهد. براي خانواري با درآمد ۵۰ ميليون تومان، سهم قسط به حدود ۴۰ درصد مي‌رسد و حتي براي درآمد ۶۰ ميليون تومان نيز يك‌سوم درآمد خانوار بايد صرف بازپرداخت تسهيلات شود. بنابراين، افزايش سقف وام زماني مي‌تواند اثر واقعي بر بازار داشته باشد كه درآمد خانوار نيز متناسب با ميزان بدهي افزايش پيدا كرده باشد.
قدرت خريد بيشتر يا بدهي بيشتر؟
در مورد زوجين تهراني، سقف دو ميليارد توماني تسهيلات در نگاه نخست رقم قابل توجهي به نظر مي‌رسد، اما هزينه بازپرداخت اين وام تصوير متفاوتي ارايه مي‌دهد. بر اساس محاسبات منتشر شده، براي تسهيلات دو ميليارد توماني خريد يا ساخت مسكن با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، قسط ماهانه حدود ۴۰ ميليون و ۲۷۵ هزار تومان خواهد بود. در پايان دوره نيز مجموع سود پرداختي حدود ۳.۸ ميليارد تومان برآورد مي‌شود و مجموع بازپرداخت به حدود ۵.۸ ميليارد تومان مي‌رسد. اگر زوجين از وام جعاله ۴۰۰ ميليون توماني نيز استفاده كنند، قسط ماهانه جعاله حدود ۱۱ ميليون و ۱۶۰ هزار تومان خواهد بود و حدود ۲۷۰ ميليون تومان سود بابت آن پرداخت مي‌شود. در اين حالت، مجموع تسهيلات خريد و جعاله به ۲.۴ ميليارد تومان مي‌رسد، اما مجموع بازپرداخت خانوار حدود ۶.۸۷ ميليارد تومان خواهد بود؛ يعني حدود ۴.۴۷ ميليارد تومان صرف پرداخت سود مي‌شود. بنابراين، وام ۲.۴ ميليارد توماني در نهايت تعهدي نزديك به ۶.۹ ميليارد تومان براي خانوار ايجاد مي‌كند. اين فاصله ميان اصل تسهيلات و مبلغ نهايي بازپرداخت نشان مي‌دهد كه ارزيابي وام مسكن تنها با نگاه به رقم اسمي آن امكان‌پذير نيست. براي زوجي با درآمد مشترك ۶۰ ميليون تومان، قسط ۴۰ ميليون توماني حدود ۶۷ درصد درآمد را مصرف مي‌كند. اگر درآمد مشترك به ۸۰ ميليون تومان برسد، اين سهم به حدود ۵۰ درصد و در درآمد ۱۰۰ ميليون توماني به حدود ۴۰ درصد مي‌رسد. به اين ترتيب، استفاده از تسهيلات دو ميلياردي براي زوجين زماني از نظر جريان نقدي قابل تحمل‌تر مي‌شود كه درآمد خانوار در سطوح بالاتري قرار داشته باشد.
مشكل دوم
حتي اگر خانوار توان پرداخت اقساط را داشته باشد، يك پرسش اساسي ديگر باقي مي‌ماند: آورده اوليه خريد خانه از كجا تامين مي‌شود؟ با فرض متوسط قيمت حدود ۲۰۰ ميليون تومان براي هر مترمربع مسكن در تهران، يك واحد ۴۰ متري حدود ۸ ميليارد تومان قيمت خواهد داشت. در چنين شرايطي، وام يك ميليارد توماني تنها ۱۲.۵ درصد ارزش اين واحد را پوشش مي‌دهد و متقاضي بايد حدود ۷ ميليارد تومان منابع ديگر در اختيار داشته باشد. براي زوجين نيز وام دو ميليارد توماني تنها حدود ۲۵ درصد قيمت چنين واحدي را پوشش مي‌دهد و همچنان حدود ۶ ميليارد تومان فاصله ميان وام و قيمت ملك باقي مي‌ماند.
بنابراين حتي در سناريوي خريد يك واحد بسيار كوچك، وام جديد نمي‌تواند مشكل اصلي خانه‌اولي‌ها را به تنهايي حل كند. مساله اين گروه تنها دسترسي نداشتن به اعتبار بانكي نيست، بلكه نبود پس‌انداز كافي، رشد قيمت مسكن و پايين بودن درآمد واقعي نيز در اين ميان نقش تعيين‌كننده دارد.
هزينه اوراق
يكي ديگر از محدوديت‌هاي تسهيلات جديد، وابستگي آن به خريد اوراق گواهي حق تقدم است. متقاضي براي دسترسي به وام بايد بخشي از منابع خود را پيش از دريافت تسهيلات صرف خريد اوراق كند. در نتيجه، رقم اسمي وام دقيقا معادل منابعي نيست كه بدون هزينه در اختيار خريدار قرار مي‌گيرد. هزينه اوراق از منابع شخصي خانوار پرداخت مي‌شود و اين هزينه در كنار آورده اوليه خريد خانه قرار مي‌گيرد. در عمل، خانوار خانه اولي با سه مانع همزمان مواجه است: نخست بايد منابع لازم براي خريد اوراق را تامين كند، سپس آورده مورد نياز براي خريد ملك را فراهم كند و در نهايت سال‌ها اقساط سنگين تسهيلات را بپردازد. به همين دليل، افزايش سقف وام اگر با سياست‌هاي مكمل همراه نباشد، ممكن است بيش از آنكه به گروه‌هاي كم‌درآمد كمك كند، براي خانوارهاي متوسط و پردرآمدتر قابل استفاده باشد؛ خانوارهايي كه هم درآمد كافي براي بازپرداخت دارند و هم مي‌توانند بخش بزرگي از قيمت ملك را از منابع شخصي تامين كنند .
ورود سرمايه‌هاي كوچك به بازار ملك
در كنار افزايش سقف وام، طرح «خانه‌ريز» شهرداري تهران تلاش مي‌كند از مسير ديگري مشكل دسترسي خانوارها به بازار مسكن را كاهش دهد. در اين طرح، مالكيت يك پروژه ملكي به واحدهاي بسيار كوچك تقسيم مي‌شود و افراد مي‌توانند با سرمايه محدود، امتياز يك‌صدم مترمربع از يك پروژه مشخص را خريداري كنند و به تدريج سهم خود را افزايش دهند. ايده اصلي اين طرح آن است كه فردي كه توان خريد يك واحد مسكوني كامل را ندارد، بتواند با مبالغ كوچك وارد يك پروژه ملكي شود و در طول زمان سرمايه خود را افزايش دهد. مسوولان شهرداري هدف اصلي اين طرح را كمك به مالك شدن و خانه‌دار شدن اقشار كم‌درآمد عنوان مي‌كنند، هر چند در عمل افراد با اهداف متفاوتي مي‌توانند وارد آن شوند؛ از خانه‌دار شدن گرفته تا حفظ ارزش سرمايه و متنوع كردن سبد دارايي. با اين حال، «خانه‌ريز» را نبايد معادل خريد يك واحد مسكوني دانست. ورود به اين طرح به معناي آن نيست كه فرد در كوتاه‌مدت صاحب خانه مي‌شود. ميزان و زمان دستيابي به اين هدف به درآمد، قدرت پس‌انداز، ميزان سرمايه‌گذاري و شرايط پروژه بستگي دارد.
آيا سهم خريداري شده كوچك‌تر مي‌شود؟
يكي از پرسش‌هاي مهم درباره چنين طرحي، تاثير افزايش هزينه ساخت بر سهم خريداري شده است. در شرايطي كه قيمت مصالح ساختماني مي‌تواند در طول اجراي پروژه افزايش پيدا كند، اين نگراني وجود دارد كه فرد پس از خريد سهم اوليه مجبور شود براي حفظ همان ميزان مالكيت، منابع بيشتري پرداخت كند . بر اساس توضيحات مديرعامل سازمان سرمايه‌گذاري و مشاركت‌هاي مردمي شهرداري تهران، خريد هر «خانه‌ريز» امتياز بهره‌مندي از يك‌صدم مترمربع از پروژه را براي فرد ايجاد مي‌كند و افزايش قيمت مصالح، متراژ خريداري شده را تغيير نمي‌دهد. به گفته مسوولان، قرارداد پروژه از نوع مشاركتي است و افزايش هزينه ساخت بر عهده سازنده قرار دارد. بنابراين افزايش هزينه‌هاي ساخت نبايد باعث كاهش متراژ خريداري شده توسط سرمايه‌گذار شود. با اين حال، براي ارزيابي اقتصادي طرح بايد علاوه بر متراژ، بازده سرمايه، زمان اجراي پروژه، نحوه تعيين ارزش روز سهم، شرايط خروج سرمايه‌گذار و نقدشوندگي آن نيز مورد توجه قرار گيرد.
خانه‌ريز بورسي نيست
از آنجا كه در اين طرح سهم‌هاي بسيار كوچك خريد و فروش مي‌شود، ممكن است خانه‌ريز با بازار سرمايه مقايسه شود؛ اما مسوولان شهرداري تاكيد مي‌كنند كه اين طرح ارتباطي با بورس ندارد و مبناي آن قرارداد مشاركت در يك پروژه مشخص است. بر اساس توضيحات ارايه شده، ارزش روز هر سهم با كارشناسي ماهانه، شرايط عرضه و تقاضا و اطلاعات قابل مشاهده در پلتفرم تعيين مي‌شود. به اين ترتيب، مشاركت‌كننده بايد بتواند ارزش سرمايه خود و تغييرات آن را در طول زمان دنبال كند. اين تفاوت اهميت زيادي دارد، زيرا فرد در خانه‌ريز صرفا مالك يك دارايي مالي انتزاعي نيست، بلكه در منافع و امتيازات يك پروژه مشخص مشاركت مي‌كند. يكي ديگر از ويژگي‌هاي اعلام شده درباره اين طرح آن است كه خريد خانه‌ريز محدود به افراد فاقد مسكن نيست. همه شهروندان مي‌توانند در اين طرح مشاركت كنند و حتي محدوديتي از نظر محل سكونت نيز براي آن در نظر گرفته نشده است. بر اساس اعلام مسوولان، افراد از سراسر كشور امكان ثبت‌نام و خريد خانه‌ريز را دارند و متقاضيان مي‌توانند از طريق سامانه شهرزاد به نشاني اعلام شده از سوي شهرداري در اين طرح مشاركت كنند. اين موضوع مي‌تواند دامنه مخاطبان طرح را افزايش دهد، اما همزمان ضرورت شفافيت بيشتر درباره قراردادها، ارزش‌گذاري، زمانبندي پروژه‌ها و سازوكار خروج سرمايه را نيز پررنگ مي‌كند. وام مسكن و طرح خانه‌ريز در ظاهر دو سياست متفاوت هستند، اما هر دو در واكنش به يك مساله شكل گرفته‌اند: كاهش قدرت خريد خانوار در بازار مسكن. وام بانكي تلاش مي‌كند قدرت خريد را از طريق بدهي افزايش دهد؛ يعني خانوار امروز منابع بيشتري دريافت مي‌كند و در سال‌هاي آينده آن را همراه با سود بازپرداخت مي‌كند. خانه‌ريز اما تلاش مي‌كند نقطه ورود به بازار ملك را كوچك‌تر كند تا فرد بتواند با سرمايه محدودتر وارد يك پروژه شود و به تدريج سهم خود را افزايش دهد. با اين حال، هيچ كدام به تنهايي نمي‌توانند شكاف ميان درآمد و قيمت مسكن را از بين ببرند. در مدل تسهيلات بانكي، مشكل اصلي نسبت قسط به درآمد و ميزان آورده اوليه است. در مدل خانه‌ريز نيز مشكل اصلي زمان لازم براي رسيدن به مالكيت قابل توجه، ميزان پس‌انداز و شرايط پروژه است.
تركيب نامتقارن تسهيلات و قيمت مسكن
بازار مسكن در شرايطي قرار دارد كه افزايش سقف وام، اگرچه از نظر سياست اعتباري گامي قابل توجه است، اما هنوز فاصله زيادي با نياز واقعي خانوار دارد. براي خانوار حداقل‌بگير، قسط ۲۰ ميليون توماني در برابر درآمد ۲۲ ميليون توماني عملا امكان استفاده از وام را از بين مي‌برد. براي زوجين نيز قسط حدود ۴۰ ميليون توماني تنها زماني قابل تحمل‌تر است كه درآمد مشترك خانوار در سطح بالايي قرار داشته باشد. از طرف ديگر، حتي خانواري كه توان پرداخت قسط را دارد، براي خريد يك واحد كوچك در تهران بايد چندين ميليارد تومان آورده اوليه فراهم كند. بنابراين مساله مسكن را نمي‌توان تنها با افزايش سقف اعتبار بانكي حل كرد. طرح‌هايي مانند خانه‌ريز نيز مي‌توانند مسيرهاي جديدي براي ورود سرمايه‌هاي كوچك به بازار ملك ايجاد كنند، اما نبايد اين انتظار ايجاد شود كه چنين طرح‌هايي به تنهايي مشكل خانه‌دار شدن خانوارهاي كم‌درآمد را حل مي‌كنند. واقعيت بازار نشان مي‌دهد سياست موفق مسكن بايد همزمان چند ضلع را پوشش دهد: افزايش قدرت خريد، كاهش هزينه تامين مالي، افزايش درآمد واقعي خانوار، فراهم كردن امكان پس‌انداز و كنترل رشد قيمت زمين و ساخت‌وساز. اگر قيمت مسكن با سرعتي بسيار بالاتر از درآمد خانوار افزايش پيدا كند، افزايش سقف وام تنها رقم بدهي خانوار را بالا مي‌برد. اگر هم درآمد خانوار افزايش نيابد، اقساط سنگين مي‌تواند بخش بزرگي از بودجه ماهانه را به خود اختصاص دهد و فشار معيشتي را تشديد كند. از سوي ديگر اگر طرح‌هايي مانند خانه‌ريز بدون شفافيت كامل درباره ارزش‌گذاري، قرارداد، زمان تحويل، بازدهي و نقدشوندگي اجرا شوند، ممكن است نتوانند اعتماد عمومي و مشاركت گسترده را به دست آورند.