مقايسه وام مسكن در ايران و چند كشور
سد بزرگ تورم در مقابل وام ارزان
گروه اقتصادي
وام مسكن يك ميليارد توماني كه براي جوانان مطرح است به صورت پانزده ساله تعيين شده و گفته شده اين وام به كساني تعلق مي‌گيرد كه براي ۱۵ سال بعد احتياج به مسكن خواهند داشت اما 15 سال انتظار براي دريافت وام يك ميليارد توماني مسكن زمان زيادي است. ضمن آنكه گفته مي‌شود ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در تهران حدود 31 ميليون تومان است پس با يك ميليارد تومان در حال حاضر مي‌توان 32 متر خانه در مناطق ارزان تهران خريد .اما سوالي كه مطرح مي‌شود، اين است كه با ميانگين تورمي كه در كشور وجود دارد، اين ميزان وام در سال 1415 چقدر ارزش خواهد داشت و چند متر آپارتمان مي‌توان خريد؟
در حال حاضر اشكال مختلفي از پرداخت وام مسكن در كشورهاي مختلف اجرايي مي‌شود كه حداقل مي‌توان از آنها الگوبرداري كرد. با اين حال سد بزرگ براي پرداخت اين‌گونه وام‌ها در ايران، تورم مزمن است. تورم در ايران طي 40 سال گذشته وجود داشته و دارد و نظام بانكي زير بار «پرداخت ارزان پول» نمي‌رود. تورم موجب شده كه «پول» در ايران «گران» تمام شود و تزريق منابع به بخش مسكن كه بزرگ‌ترين چالش مردم است؛ همواره در پس دستورالعمل‌هاي سفت و سخت قرار بگيرد. به جدول پيوست اين گزارش نگاه كنيد تا ببينيد كه در كشورهايي كه تورم آنها كنترل شده چگونه با شرايط آسان‌تري امكان پرداخت وام مسكن نيز مهياست. عطاالله آيت‌اللهي، عضو جامعه مهندسان مشاور ايران در خصوص پرداخت وام يك ميليارد توماني صندوق جوانان پس از 15سال معتقد است؛ اين‌گونه طرح‌ها تنها در صورت مهار تورم منطقي است در غير اين صورت ارزش يك ميليارد تومان در اين پانزده سال به شدت افت خواهد كرد.
براي اين فرصت‌ها تغيير ارزش پول ملي ملاك است
اين كارشناس بازار مسكن در ادامه با بيان اينكه تنها ارزش پول ملي براي اين فرصت‌ها ملاك است به «اعتماد» گفت: در صورتي كه ارزش پول ملي در اين سال‌ها حفظ شود يك ميليارد تومان پس از 15 سال شايد ارزش اين يك ميليارد تومان را نداشته باشد اما ممكن است ارزشش 800 ميليون تومان امروز باشد اما در صورتي كه ارزش پول ملي همانند سال‌هاي گذشته نزولي شود طبيعي است كه اين ميزان ارزش با احتساب اين تورم بين 60 تا 65 ميليون تومان در آن زمان باشد كه مسلما كار خاصي با اين مبلغ نمي‌توان انجام داد.آيت‌اللهي با بيان اينكه پشت اين طرح‌ها چند انگيزه و هدف وجود دارد، خاطرنشان كرد: يكي از اين اهداف اين است كه بحث پس‌انداز براي جوانان مطرح است و اينكه پول‌هاي خرد را جمع كنند تا در آينده به صورت پس‌اندازي برايشان بماند ضمن آنكه موضوع جو رواني بازار و شكاندن قيمت‌ها هم در ميان است.
اين كارشناس بازار مسكن گفت: تحليل صحيح اين است كه مسوولان از امروز مي‌خواهند براي 15 سال آينده و مسكن جوانان اميدواري و انگيزه ايجاد كنند و اين قطعيت ايجاد شود كه اتفاق مهمي در 15 سال آينده براي بازار مسكن رخ خواهد داد.
او ادامه داد: يكي از موضوعاتي كه مدت‌هاست مطرح است، اين است كه اقتصاد مسكن بخشي از اقتصاد كلان كشور است و اصول اقتصادي كه در همه حوزه‌ها وجود دارد در بخش مسكن نيز حاكم است و مهم‌ترين مساله در اين ميان بحث عرضه و تقاضاست هر چند گاهي برخي تحليلگران بر اين باورند كه تنها با عرضه مسكن اوضاع روبه‌راه مي‌شود اما بايد گفت امروز نيز با مسكن خالي مواجه هستيم و عرضه هم مي‌شود اما با وجود اعلام قيمت‌هاي غيرمنطقي خريداري وجود ندارد.در عين حال گاهي توليد محدود مي‌شود و متقاضي مسكن هم بالا مي‌رود و در اين زمان مردم به هر طريقي سعي مي‌كنند تا خريد كنند.او با اشاره به برنامه وزارت راه و شهرسازي براي ساخت يك ميليون واحد مسكوني گفت: اينكه اين وزارتخانه اعلام كرده ساخت اين واحدها اصلا با بودجه دولتي انجام نمي‌شود جاي تعجب ندارد، زيرا دولت منابع مالي ندارد تا وارد ساخت مسكن شود، ضمن آنكه سرمايه‌گذاري هم وجود ندارد تا بخواهد در اين پروژه سرمايه‌گذاري و مشاركت كند و با اين سياست‌ها و شرايطي كه تاكنون مطرح شده سرمايه‌گذاران در اين حوزه به سختي ورود مي‌كنند.
بانك‌هاي كشور تاكنون چندين بار
تحت آزمون قرار گرفته‌اند
عضو جامعه مهندسان مشاور ايران با بيان اينكه بانك‌هاي كشور نيز تاكنون چندين بار تحت آزمون قرار گرفته‌اند، افزود: اينكه امروز گفته مي‌شود بانك‌هاي ما ناكارآمد هستند و ترازنامه‌شان مشكل دارد و موضوع اصلاح نظام بانكي مطرح است به دليل همين سياست‌ها بوده است. ضمن آنكه بانك‌ها ديگر، عملا اشتياق و ميل چنداني به پرداخت تسهيلات مسكن ندارند و بخش قابل‌توجهي از بانك‌ها اساسا وام مسكن پرداخت نمي‌كنند.آيت‌اللهي با تاكيد بر اينكه نيازمند سرمايه‌گذاري داخلي و خارجي در بخش مسكن هستيم، تصريح كرد: تنها در يك جو قابل اعتماد و برنامه‌ريزي كلان مي‌توان پروژه‌هاي مسكن را پيش برد و مردم را خانه‌دار كرد و راهي غير از اين موضوع وجود ندارد.او با بيان اينكه بسياري از طرح‌هايي كه در حوزه مسكن ارايه مي‌شود در حد يك قرص مسكن بوده و زودگذر است، افزود: در طول 20 سال گذشته بي‌شمار با طرح و تئوري و قانون و پيشنهاد در بخش مسكن مواجه بوديم كه راه به جايي نبردند و با اما و اگر همراه بودند، اين در حالي است كه موضوعات اينچنيني را بايد متناسب با واقعيات و به صورت اصولي پيش برد.
قيمت آپارتمان در تهران به مراتب
بالاتر از كشورهاي ديگر است
عضو جامعه مهندسان مشاور ايران با بيان اينكه قيمت آپارتمان در تهران بالاست، گفت: يكي از موضوعاتي كه اين روزها بسيار مطرح مي‌شود، خريد مسكن ارزان در كشورهاي اروپايي يا تركيه است كه در خصوص تركيه گفته مي‌شود با مبلغ 250 هزار دلار (6 ميليارد و 750 ميليون تومان) مي‌توان صاحب مسكن و پاسپورت اين كشور شد. اين فعال بخش مهندسان مشاور املاك افزود: اين در حالي است كه با 250 هزار دلار شايد بتوان يك واحد 100 متري وسط شهر تهران تهيه كرد، چراكه طي سال‌هاي اخير در مناطق بهتر تهران قيمت‌ها به شدت بالا رفته است. گفتني است؛ هم‌اكنون وام ۱۰۰ ميليوني خريد مسكن تنها حدود 3 مترمربع از هزينه خريد آپارتمان را پوشش مي‌دهد، وام ۷۵۰ ميليون توماني نيز به‌طور متوسط براي خريد حدود 24مترمربع واحد مسكوني كفايت مي‌كند كه فاصله قابل‌توجهي با خريد يك آپارتمان با متراژ معمولي محسوب مي‌شود. البته پرداخت اين وام در خصوص تسهيلاتي است كه نيازمند رسوب سپرده در حساب بانكي تا زمان بازپرداخت وام و تسويه با بانك است كه هر چند نرخ سود اسمي معادل ۱۸ درصد است اما نرخ سود واقعي بيش از ۲۶ درصد محاسبه مي‌شود.