تحليل اقتصاد خرد و كلان مسكن
وحيد شقاقي شهري
بررسي بازار مسكن از دو زاويه نگاه خرد و كلان امكان‌پذير است. تحليل اقتصاد كلان به اينگونه است كه در شرايط فعلي در برخي استان‌ها تمركز و چگالي جمعيت بالاتر از سطح استاندارد و بالعكس نيز در برخي شهرها و استان‌ها چگالي يا تراكم پايين‌تر است. به عنوان مثال استان‌هاي تهران و البرز هفت برابر ميانگين كشور چگالي يا تراكم جمعيت دارند. بالاتر بودن چگالي جمعيتي ارتباطي به سياست‌هاي خرد مسكن ندارد. زماني كه تراكم در برخي شهرها بيش از اندازه مي‌شود شاهد افزايش قيمت هستيم و خود اين امر مي‌تواند به كل كشور سرايت كند. پس در سياست‌هاي بخش مسكن توزيع عادلانه منابع و امكانات در سطح كشور، ايجاد اشتغال و توزيع آن بين استان‌هاي مختلف مي‌تواند تا حدودي از مهاجرت به كلانشهرها و درنتيجه افزايش قيمت‌ها جلوگيري كند. براي تحليل از نگاه خرد طبيعتا بايد شاهد اقداماتي از جانب دولت بود تا بخش مسكن از مشكلاتي كه گريبانگيرش است، خارج شود. نبايد اين نكته را فراموش كرد كه دارايي‌ها با يكديگر ارتباط دارند. طلا، ارز، مسكن، خودرو، بازار سرمايه و... روي يكديگر تاثير مي‌گذارند و نمي‌توان با دستور يك بازار را كنترل كرد ولي بازارهاي ديگر آزاد باشند. چرا كه به تدريج اثرات قيمتي و نوسانات آنها روي يكديگر تاثير مي‌گذارند. پس اگر مي‌خواهيم بخش مسكن را از اين نوسانات خارج كنيم، بايد ساير دارايي‌ها نيز به صورت مداوم پايش شود. با نگاه تك بعدي نمي‌توان بخش مسكن را كنترل كرد و حتما لازم است نگاه جامع‌تري به اين مساله صورت بگيرد. در اين نگاه جامع هم بايد بخش مسكن و هم ساير بخش‌ها ديده شود. موضوع ديگر تاثيرگذار بر قيمت مسكن، بالا بودن هزينه‌هاي ساخت و ساز در كشور است. علاوه بر بالا بودن هزينه‌هاي ساخت و ساز، بهره‌وري در ساخت و ساز هم پايين است. به عنوان مثال در خيلي كشورها يك ساختمان ده طبقه در عرض چند ماه ساخته مي‌شود در حالي كه در كشور ما اين كار حتي تا دو سال نيز زمان مي‌برد. تكنولوژي و بهره‌وري در بخش مسكن نيز مي‌تواند بر نوسانات قيمتي اثر‌گذار باشد. موضوع ديگري كه بايد به آن اشاره كرد، مسكن خالي در كشور است كه دولت بايد سياست‌هاي كنترلي و مالياتي را براي آنها اعمال كند. ماليات بر دارايي و مسكن در همه كشورها وجود داشته بدان معنا كه خانه بزرگ‌تر بايد ماليات بيشتر نيز بپردازد. مسكن مازاد نيز ماليات مضاعفي مي‌طلبد. ابزارهاي مالياتي نيز مي‌تواند براي كنترل نوسانات و قيمتي به كمك آيد. طبيعتا وقتي قيمت مسكن بالا مي‌رود قيمت اجاره نيز بالا مي‌رود چرا كه اين بخش‌ها منفك از يكديگر نيستند. جامعه و اقتصاد به هم مرتبط است. به عنوان مثال قيمت خودرو افزايش مي‌يابد و از طرفي شاخص‌ها در بازار سرمايه نيز در مدار صعودي قرار دارند. بازار مسكن نيز با وقفه‌اي خود را اصلاح مي‌كند. اصل بر اداره و مديريت بخش مسكن است. اگر نتوان نبض اين بخش را در دست گرفت، عملا نمي‌توان بازار اجاره را نيز تحت سلطه درآورد. لذا براي مديريت بازار اجاره نيازمند بازار مسكن يا همان عرضه و تقاضا هستيم. در كشور حدودا سالي يك ميليون عرضه و ساخت و ساز بايد صورت بگيرد در حالي كه در 5-4 سال اخير رشد سرمايه‌گذاري در بخش مسكن منفي بوده است.
دولت بايد براي سازندگان مسكن تسهيلاتي ارايه دهد تا انگيزه‌هايي داشته باشند كه ساخت و ساز انجام دهند. يكي از اين تسهيلات، دادن زمين‌هاي ارزان قيمت است. در سال‌هاي اخير رشد بخش مسكن منفي بوده وقتي عرضه مسكن پايين‌تر از تقاضا باشد و از طرفي توزيع عادلانه جمعيت در برخي استان‌ها بالاست، طبيعي است كه بر قيمت‌ها و به خصوص اجاره فشار آورد و آن را افزايش دهد.