سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان 39 درصد کاهش یافت
عبدالعلی‌زاده: مسکن دیگر کالای سرمایه‌ای نخواهد بود
گروه اقتصادی| افت سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان از سال 91 آغاز شد. این را از تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری می‌توان فهمید. این روند در سال 92 هم ادامه داشت اما موضوع زمانی تامل‌برانگیز می‌شود که در نیمه سال 93، این افت تا 39 درصد هم می‌رسد. نماگرهای بانک مرکزی که وضعیت اقتصاد کشور را تا سه ماهه دوم سال جاری به تصویر می‌کشد سهم تهران از کاهش پروانه‌های ساختمانی صادر شده بالاترین تخمین شده است. بر اساس این گزارش در سه ماهه دوم سال جاری تعداد پروانه‌های صادر شده در تهران 1/62 درصد کاهش یافته است. تحلیل این اتفاق در بخش ساختمان که دست‌کم در یک دهه گذشته پربازده‌ترین بخش سرمایه‌گذاری در کشور بوده است از زبان علی عبدالعلی‌زاده، وزیر مسکن در دولت خاتمی شنیدنی است. او معتقد است مسکن دیگر یک کالای سرمایه‌ای نخواهد بود و رفته رفته به کالایی مصرفی مبدل می‌شود. او با بیان اینکه امروز نقطه عطفی برای بخش مسکن محسوب می‌شود در گفت و گو با «اعتماد» توضیح داد: این به مفهوم آن است که ظرفیت‌های ایجاد شده در بخش ساخت دیگر صرفه اقتصادی برای بهره‌برداری نخواهد داشت. در ایران در شرایط فعلی برای نخستین بار در طول نیم‌قرن گذشته مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی در حال تبدیل شدن است. از این رو دیگر کسی مسکن را برای کسب سود نمی‌خرد. کسی مسکن خواهد خرید که انگیزه استفاده از آن را داشته باشد.
عرضه و تقاضا در بخش مسکن متعادل نیست
عبدالعلی‌زاده گفت: در این شرایط ظرفیت تولید انبوه‌سازان بیش از نیاز روز بازار است. اضافه کنید فارغ‌التحصیلان دانشکده‌های فنی در رشته‌های عمران و شهرسازی را که به این ظرفیت می‌پیوندند. از این رو دولت باید به این فکر کند که به جای متمرکز شدن بر مسکن مهر و مسکن اجتماعی، پنج سال آینده می‌خواهد با ورشکستگی بخش مسکن روبه‌رو شود یا این بخش را شاداب خواهد خواست. انبوه‌سازی که نتواند در حد ظرفیتش تولید کند دچار ورشکستگی می‌شود. مهندس عمرانی که در این بخش نتواند جذب شود با تخصصش به چه حوزه‌ای باید ورود پیدا کند؟ واقعیت امروز اقتصاد ایران این است که از سال 94 به بعد ظرفیت تولیدمان از تقاضای موجود بیشتر است. اگر توجه به این عدم تطابق عرضه و نیاز نکنیم بخش قابل توجهی از صنایع وابسته ساختمانی نیز ورشکسته می‌شوند.
ساخت فراسرزمینی هدفگذاری شود
مسوولان می‌گویند ظرفیت ساخت و ساز در کشور اگر نگوییم تکمیل است دست کم با تقاضا با حجم بالای عرضه و ظرفیت‌های موجود برای عرضه‌های بیشتر برابری نمی‌کند. بر این اساس وزیر اسبق مسکن معتقد است كه باید ساخت فراسرزمینی در دستور کار دولت قرار گیرد. با توجه به اینکه روند رشد جمعیت از سرعت پیشین خود عقب نشسته است، عبدالعلی‌زاده می‌گوید كه از این پس سالانه تنها به 600 هزار واحد خانه در کشور نیازمندیم. این در حالی است که ظرفیت حداقل سالانه یک میلیون و 500 هزار واحد در کشور وجود دارد. این ظرفیتی که از آن صحبت می‌شود تنها مربوط به مهندسان معمار فارغ‌التحصیل و نیروی آماده به کار نیست بلکه خیل عظیمی از صنایعی منظور نظر است که در بخش ساختمان فعالیت می‌کنند؛ صنایعی مثل کاشی و سرامیک، رنگ، شیشه و پنجره، شیرآلات، شوفاژ و پکیج و صنایع مرتبط دیگر. وقتی تقاضا برای مسکن کاهش یابد به منزله کاهش تقاضا برای این صنایع و در نتیجه حاکم شدن رکود در صنایع مرتبط است.
ساخت در امارات با مهندسان ایرانی
در اینکه این مزیت‌های تولیدی را باید حفظ کرد شک و شبهه‌ای وجود ندارد. بنابراین تحلیلگران پیشنهاد می‌دهند باید به فکر ساخت فراسرزمینی یا صادرات خدمات فنی و مهندسی باشیم. آن هم نه خیلی دور. عبدالعلی‌زاده معتقد است كه کشورهای همسایه پتانسیل‌های فراوانی دارند که می‌توان از آن بهره برد. هم اکنون کشور امارات یکی از مراکز هدفی است که از پتانسیل بالای ساخت برخوردار است از این رو می‌توان با برنامه‌ریزی برای صادرات خدمات فنی و مهندسی و همچنین صدور تولیدات مرتبط با بخش ساختمان علاوه بر ایجاد درآمد ارزی برای کشور (که در شرایط کنونی با توجه به افت قیمت نفت بسیار حايز اهمیت خواهد بود) از تولیدات کشور نیز حمایت خواهد شد.
افزایش عرضه در دو سر ابتدا و انتهای تقاضا
در دولت گذشته چند اتفاق مهم رخ داده است. در حوزه مسکن لوکس یک افزایش عرضه با حجم بالا به ویژه در سال‌های 90 و 91 به دلیل سفته‌بازی به وجود آمد. بر این اساس عده زیادی به سمت بازار مسکن رفتند و ساخت و سازهای زیادی صورت گرفت. آمارهایی از بخش مسکن منتشر شد که از 400 هزار واحد خالی خبر می‌دهد. البته درباره این آمار تردید وجود دارد اما اصل اینکه در تهران واحدهای مسکونی خالی از سکنه زیادی داریم، قابل قبول است. این واحدهای خالی بیشتر واحدهایی است که دچار معاملات سفته‌بازانه می‌شد و افراد برای کسب سود این واحدها را خرید و فروش می‌کردند یعنی پشت معاملات این واحدها بیشتر اهداف سفته‌بازانه نهفته بود تا تقاضای واقعی برای سکونت. بنابراین، ما با یک افزایش عرضه در این بخش مواجه هستم.
2/2 میلیون واحد ساخته شده‌ای که تقاضایی نداشت
از سوی دیگر با یک ساخت‌وساز گسترده‌ای هم که تقاضای روشنی برای آن وجود نداشت در مسکن مهر روبه‌رو شدیم. در این طرح عملیات اجرایی ساخت دو میلیون و 200 هزار واحد مسکونی شروع شد که در برخی نقاط اصلا مشتری نداشت. سرجمع دیدیم به‌رغم سرمایه‌گذاری بسیار زیاد در مسکن مهر اما این عرضه اثرگذاری قابل مشاهده و ملموسی در بازار نداشت. به این ترتیب مشاهده می‌کنیم در دو سر قطب بازار یعنی مسکن لوکس و از سوی دیگر مسکن کم کیفیت برای کم درآمدها افزایش عرضه به وجود آمد ولی آنچنان که باید این عرضه‌ها تقاضای شکل گرفته در بازار را که متعلق به اقشار متوسط است پوشش نداد.
صندوق‌های ساخت به کمک سازندگان می‌آید
امروز دولت برای آنکه بتواند تقاضای اقشار متوسط جامعه را پوشش دهد برنامه‌هایی تعریف کرده است. دولت یازدهم با ایجاد صندوق‌های مختلف مسکن از یک‌سو تقاضا را تحریک کرده و از سوی دیگر به کمک ساخت خواهد رفت. با وجود آنکه صحبت از تشکیل صندوق پس‌انداز برای خرید و اعطای تسهیلات 60 تا 80 میلیون تومانی شده است اما هنوز این طرح به تصویب نرسیده اما در بخش ساخت کمک پرداخت تسهیلات 50 میلیون تومانی در دولت مصوب شده است. بنابراین با وجود همه مشکلات هنوز بازار برای سازندگان فراهم است. اما نکته قابل توجه آنکه مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی در حال تبدیل است و از این پس کمتر شاهد آن خواهیم بود که افراد غیرسازنده صرفا جهت سود نهفته در ساخت وارد این بازار شوند.