گروه اقتصاد
بانك مركزي در تازه‌ترين گزارش خود از بازار مسكن در پايتخت، ميزان افزايش قيمت مسكن در تهران در ماه آبان امسال نسبت به آبان‌ماه پارسال را ۳۵.۸ درصد عنوان كرده است. اين در حالي است كه مركز آمار در آخرين گزارش خود عنوان كرده بود، تورم مسكن در اين دوره زماني ۲۱.۶ درصد بوده است. مركز آمار همچنين اخيرا گزارشي منتشر كرده بود كه بر اساس آن افزايش قيمت مسكن در تهران در تابستان سال جاري نسبت به تابستان پارسال بيش از ۸۰ درصد بوده است.
ارقام كلي
جديدترين گزارش بانك مركزي از تحولات مسكن آبان‌ماه تهران افزايش 19.5 درصدي معاملات نسبت به مهرماه را نشان مي‌دهد. طبق اين آمار تهران در ماه گذشته شاهد معامله چهار هزار و صد خانه بوده كه نسبت به اولين ماه از پاييز، افزايش 800 معامله‌اي داشته است. با اين وجود، معاملات مسكن نسبت به آبان سال 97 با كاهشي 41درصدي همراه بوده است. از سوي ديگر، متوسط قيمت هر مترمربع زيربناي واحدهاي مسكوني معامله شده در ماه مورد نظر حدود 12 ميليون و 460 هزار تومان برآورده شده كه نسبت به مهر دو درصد كاهش داشته، اما نسبت به مهر سال گذشته 35.8 درصد افزايش قيمت داشته است. بررسي شاخص اجاره‌بها نيز افزايش 31 درصدي در تهران و 37 درصدي را در كل مناطق شهري نشان مي‌دهد. هر چند اين امر با وجود افزايش چند درصدي در قيمت هر مترمربع واحد مسكوني ناگزير به نظر مي‌رسد، اما آنچه مي‌تواند در پس رشد نرخ مسكن و اجاره‌بها رخ دهد، افزايش جمعيت اجاره‌نشين و كاهش قدرت خريد يا اجاره خانه در شهر است. با وجود افزايش در تعداد معاملات مسكن نسبت به مهر، كارشناسان همچنان معتقدند ركود در اين بازار وجود دارد كه مهم‌ترين دليل آن كاهش قدرت خريد افراد و افزايش بي‌تناسب قيمت خانه با درآمد‌هاست. بنابراين براي هر گونه نتيجه‌گيري در خصوص خروج اين بازار از ركود، زود است.
افزايش نظارت، كاهش تاثير بنزين بر مسكن
سال جاري، سخت‌ترين سال براي متقاضيان مسكن است. به گونه‌اي كه دولت براي فعال كردن سمت عرضه و تقاضا دست به اقداماتي از قبيل انتشار اوراق مسكن و طرح مسكن ملي زده تا با استفاده از آن بخش‌هاي مختلف بازار فعال شده و از ركود خارج شوند. از سوي ديگر افزايش قيمت بنزين و احتمال تاثير مستقيم و غيرمستقيم بر قيمت واحدهاي مسكوني، دغدغه جديد فعالان بازار مسكن، خريداران و فروشندگان است. هر چند محمد اسلامي، وزير راه و شهرسازي معتقد است با تمهيداتي از قبيل اعطاي كارت اعتباري براي مصالح ساختماني، مي‌توان مصالح مربوط به پروژه‌هاي طرح اقدام ملي را فراهم كرد. او در خصوص نظارت بر قيمت‌ها نيز افزود: «اگر بازار توسط ستادهاي نظارتي كه ناظر بر عدم افزايش قيمت بر بازار هستند، خوب كنترل شود از اين مرحله عبور مي‌كنيم.»
كاهش معامله خانه‌هاي «تا 5 سال»
بررسي بانك مركزي از داده‌هاي معاملات مسكن نشان مي‌دهد، 42 درصد از مجموع 4064 واحد مسكوني معامله شده در تهران، سن بناي تا پنج سال داشته‌اند. هر چند اين سهم در مقايسه با آبان ماه سال گذشته با كاهش 2 درصدي همراه بوده است. در آبان ماه سال 96 تعداد 6963 خانه با سن بناي «تا 5 سال» معامله شد. حال آنكه اين رقم طي آبان سال جاري به 1707 خانه رسيد كه نشان از افتي محسوس و 75 درصدي دارد. سهم بعدي در بيشترين معاملات مربوط به عمر بناي بين «6 تا 10 سال» است كه حدود 18.9 درصد يا 769 معاملات را به خود اختصاص داده است. در اين دسته‌بندي نيز كاهش 66 درصدي در تعداد معاملات طي دو سال رقم خورده است. با مقايسه آمار معامله مسكن در آبان ماه بين دو سال 96 و 98 در مي‌يابيم كه خريد و فروش مسكن 72 درصد كاهش داشته به گونه‌اي كه كل معاملات مسكن در آبان ماه به اندازه معامله خانه تنها در دو گروه سن بناي «11 تا 15 سال» و« 16 تا 20 سال» در سال 96 بود.
منطقه 5، بيشترين معامله
در بخش ديگري از گزارش بانك مركزي به معاملات انجام شده در مناطق مختلف تهران نيز اشاره شده است. بيشترين قرارداد امضا شده در منطقه 5 با سهمي به اندازه 17.2 درصد و كمترين خريد و فروش نيز در مناطق 2 و 4 با سهم 9.4 و 8.5 درصد بوده است. منطقه 5 با افزايش 33 درصدي در هر مترمربع بعد از منطقه 21 با رشد قيمت 25 درصدي، كمترين رشد قيمتي سالانه را در بين مناطق تهران داشته است. اين در حالي است كه متوسط قيمت مسكن در شهر تهران نسبت به يك‌سال گذشته با جهشي حدود 49 درصد همراه بوده است.
كاهش دو درصدي متوسط قيمت خانه
در بخش ديگري از اين گزارش، متوسط قيمت براي هر مترمربع واحد مسكوني حدود 12 ميليون و 460 هزار تومان اعلام شده كه نسبت به ماه قبل كاهش 2 درصدي و نسبت به آبان 97 افزايش 35.8 درصدي داشته است. در آبان سال 97 متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني 9 ميليون و 179 هزار تومان بود كه پس از نوسانات ارزي و افزايش قيمت مصالح، روند رو به رشدي به خود گرفت و پس از يك‌سال به بيش از 12 ميليون تومان رسيد. با توجه به قراردادهاي امضا شده، بيشترين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در منطقه يك 23 ميليون و 480 هزار تومان و كمترين قيمت نيز مربوط به منطقه 18 با متوسط قيمت 6 ميليون و 50 هزار تومان تعلق داشت. اعداد مذكور بيانگر افزايشي معادل 19.6 و 46.1 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته هستند. چندي پيش وزارت مسكن و شهرسازي با انتشار آماري از وضعيت مسكن در تهران اعلام كرد كه قيمت يك مترمربع آپارتمان با كاهش 1.8درصدي به 12 ميليون و 617 هزار تومان رسيده است. در مهر سال جاري متوسط قيمت حدود 12 ميليون و 848 هزار تومان بود.
افت 64 درصدي معاملات طي دو سال
تعداد معاملات مسكن از ابتداي سال جاري تا آبان ماه حدود 39 هزار و 900 واحد بوده كه نسبت به مدت مشابه سال 97 كاهش 56.2 درصدي داشته است. در 8 ماه ابتدايي سال 96 و پيش از نوسانات ارزي، 113 هزار و 761 واحد مسكوني در تهران معامله شد. طبق آمارهاي ارايه شده، در سال 98 نسبت به مدت مشابه سال‌هاي 96 و 97 شاهد افت معاملاتي به ميزان 64 درصد و 56 درصد بوده‌ايم. اين در حالي است كه متوسط قيمت هر مترمربع مسكن در 8 ماه ابتدايي 96 حدود 4 ميليون و 548 هزار تومان و در همين مدت در سال گذشته نيز حدود 7 ميليون و 284 هزار تومان بوده است. طي دو سال متوسط قيمت هر مترمربع خانه به اندازه 178 درصد افزايش يافته است.
افزايش جمعيت اجاره‌نشين دور از ذهن نيست
تحولات بازار اجاره‌بها، شايد يكي از مهم‌ترين بخش‌هاي گزارش مربوط به بازار مسكن باشد، چراكه با هر تغيير و جهشي، ممكن است افراد توانايي اجاره مسكن در تهران را از دست داده و به حاشيه شهر بروند يا به‌طور كلي از شهر مهاجرت كنند. بررسي شاخص اجاره‌بها نشان مي‌دهد نسبت به آبان سال 96 شاهد رشدي 31.4 درصدي در اجاره‌بها بوده‌ايم. اين شاخص براي كل مناطق شهري 37.1 درصد برآورد شده است. طبق آخرين سرشماري كشور در سال 95 حدود 6 ميليون و 200 هزار خانوار در واحدهاي استيجاري زندگي مي‌كنند. با وجود 24 ميليون خانوار در كشور، حدود 25 درصد از جمعيت كشور اجاره‌نشين هستند. با توجه به افزايش بيش از 30 درصدي در اجاره‌بها و عدم افزايش متناسب با درآمد افراد، احتمال رشد افراد اجاره‌نشين بسيار بالا خواهد بود.