با وجود كاهش شيب قيمت‌ها در بازار مسكن رخ داد
ركوردزني تورم مسكن در دي ماه
گروه اقتصادي| چند روز پس از انتشار گزارش «تحولات بازار مسكن پايتخت در دي ماه 99» توسط بانك مركزي، مركز آمار نيز به بررسي تورم بازار مسكن تا دي ماه سال جاري پرداخت. بر اساس اين گزارش تورم دوازده ماه منتهي به دي، 71.8 درصد اعلام شده كه بيشترين تورم سالانه از ابتداي سال جاري است. ركورد بيشترين تورم سالانه در اين بازار از اسفند 96 تا ماه گذشته، مربوط به مرداد سال 98 است كه 90.6 درصد برآورد شده بود. نكته‌اي كه در گزارش مركز آمار وجود دارد، بالا بودن تورم سالانه در دي ماه، با وجود كاهش آهنگ رشد قيمت‌ها در بازار مسكن از آبان ماه است. به نظر مي‌رسد روند كوتاه‌مدت قيمت‌ها در اين بازار، كاهشي است، اما قيمت‌ها در بلندمدت همچنان افزايشي هستند.
كاهش 81.5 درصدي معامله مسكن طي سه سال
با استناد به آخرين گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن پايتخت در دي ماه، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به 27 ميليون و 386 هزار تومان رسيد كه نسبت به دي ماه سال‌هاي 96 و 98 به ترتيب افزايش 422 و 98.3 درصدي داشته است. متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در دي ماه سال 96 حدود 5 ميليون و 241 هزار تومان گزارش شده كه بيشترين ميانگين قيمتي را همانند دي ماه سال جاري، به منطقه يك با 11 ميليون تومان و كمترين ميانگين قيمتي نيز به منطقه 18 با دو ميليون و 400 هزار تومان تعلق داشت. در دي ماه سال‌هاي 96 و 99 به ترتيب 19 هزار و 4 و 3515 فقره خانه معامله شد. مقايسه اعداد دو سال 96 و 99 نشان مي‌دهد كه با جهش نرخ ارز، علاوه بر اينكه تورم كل كشور افزايش پيدا مي‌كند، مسكن به كالايي سرمايه‌اي و نه مصرفي تبديل شده كه بيشتر متقاضيان واقعي آن از بازار خارج مي‌شوند. نمود عيني اين گزاره كاهش 81.5 درصدي معامله مسكن طي سه سال منتهي به دي 99 است.
شروع شيب قيمتي، خرداد 97
در بخش ديگري از گزارش مركز آمار، شاخص قيمت مسكن از فروردين 95 تا دي ماه 99 مورد بررسي قرار گرفته كه نشان مي‌دهد از فروردين 95 تا آذر 96 شاخص قيمت‌ها در اين بازار روندي ثابت داشت و جهش‌هاي ناگهاني و زيادي در آن ديده نمي‌شد. از خرداد 97 شيب شاخص قيمت‌ها روند صعودي به خود گرفت. شديدترين افزايش قيمت در اين بازار طي بازه فروردين تا مهر سال جاري رقم خورد كه شاخص قيمتي از 378 به 636 واحد رسيد؛ افزايشي حدود 70 درصدي در 7 ماه. اين در حالي است كه از فروردين تا اسفند 98 تغييرات شاخص قيمتي مسكن 37 درصد بود و از 276 به 379 واحد رسيده بود.
چهار تورم دو رقمي ماهانه در سه سال
اعداد و ارقام ارايه شده توسط مركز آمار نشان مي‌دهد كه ميانگين تورم ماهانه در سال 96 حدود 1.85 درصد بود كه در سال‌هاي 97 و 98 به ترتيب به 6.6 و 3.17 درصد رسيد. به نظر مي‌رسد شوك ناگهاني قيمت ارز در سال 97 تاثيرات حداكثري بر قيمت مسكن داشته است. ميانگين تورم ماهانه در سال جاري نيز 4.6 درصد گزارش شده است. از فروردين 96 تا دي 99 در چهار ماه تورم ماهانه دو رقمي داشته؛ ارديبهشت 98، خرداد، تير و مرداد 99.
بيشترين تورم سالانه 99 در دي ماه
بر اساس گزارش مركز آمار، تورم سالانه مسكن در دي ماه سال جاري 71.8 درصد برآورد شده است. با وجود اينكه كارشناسان انتظار داشتند با كاهش تورم ماهانه در سال جاري، قدري از شتاب سالانه تورم نيز گرفته شود، اما تورم سالانه در دي نسبت به آذر، 5 درصد و نسبت به فروردين نيز 25 درصد افزايش داشته است. با وجود اينكه تورم دي ماه، بيشترين تورم در سال جاري است، اما كمتر از قله تورمي سال گذشته است؛ در تير و مرداد سال 98 تورم سالانه مسكن بيش از 90 درصد بود. به گونه‌اي كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تير و مرداد همان سال 13 ميليون و 351 هزار تومان و 13 ميليون و 25 هزار تومان اعلام شد. بر اساس آنچه مركزآمار ايران از تورم بخش مسكن پايتخت جمع‌آوري كرده، ميانگين تورم سالانه در سال 97، 98 و 99 به ترتيب 38 درصد، 79 درصد و 56.8 درصد بوده كه نشان از نقش نوسان و ثبات نسبي نرخ ارز در بازار مسكن دارد. در پايان سال 97 نرخ ارز با افزايش 180 درصدي به كانال 12 هزار تومان وارد شد. متعاقبا افزايش نرخ ارز در سال‌هاي 98 و 99 نيز افزايش يافت. هر چند در سال جاري به دليل انتخابات امريكا و تعديل جزيي انتظارات تورمي، ميانگين تورم سالانه نيز كاهش يافت. اما به دليل عدم لغو تحريم‌ها تا ميانه سال 2021 ميلادي همچنين كسري عملياتي منفي 319 هزار ميلياردي دولت در سال آينده، انتظار افزايش پايه پولي، نقدينگي و تورم وجود دارد. از اين‌رو تقريبا اميدي براي كاهش قيمت‌ها در بازار مسكن آن هم در كوتاه‌مدت وجود ندارد.
بيشترين تورم نقطه به نقطه، آبان 99
در بخش ديگري از گزارش مركز آمار، عدد تورم نقطه به نقطه بازار مسكن نيز برآورد شده است. در سال‌هاي 97 تا دي ماه 99، بيشترين تورم نقطه به نقطه مربوط به آبان سال جاري با عدد 114.7 درصد بود. به بيان ديگر متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در آبان سال جاري نسبت به آبان سال 98 افزايش 114.7 درصدي داشته است. نكته در اين است كه طي ماه‌هاي تير تا آبان سال جاري تورم نقطه به نقطه افزايش 90 درصدي داشته و از 58.9 به 114.7 درصد رسيده است. با مقايسه تورم‌هاي ماهانه، سالانه و نقطه به نقطه مسكن پايتخت در سال‌هاي مورد بررسي، مي‌توان به اين نكته اذعان داشت كه پيش‌بيني روند قيمت‌ها آن هم در شرايط فعلي كار پيچيده‌اي است، چراكه قيمت‌ها بيش از هر زمان ديگري به دلار و نوسانات آن وابسته هستند و با هر تكانه‌اي كه بازار ارز با آن مواجه شود، قيمت‌ها نيز دستخوش تغييرات ريز و درشت مي‌شود.