مسكن و تاثير چند عامل همزمان
مهدي سلطان محمدي
چندي پيش بانك مركزي گزارشي از تحولات مسكن پايتخت در خرداد منتشر كرد كه در آن متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني با افزايشي 3درصدي نسبت به ارديبهشت روبه‌رو بود. برخي از اين گزارش اين‌گونه برداشت كردند كه قيمت‌ها در اين بازار رو به افزايش است، در حالي كه نمي‌توان از گزارش خرداد ماه جهت بازار مسكن را نتيجه گرفت. معمولا داده‌هاي مسكن در فصل بهار از اعتبار زيادي برخوردار نيستند، چراكه تعداد معاملات در اين ماه‌ها كم و بازار همچنان مسير آينده‌اش را انتخاب نكرده است. امسال اين وضعيت تشديد شده؛ هم به دليل كرونا، ابهامات در مساله برجام وجود دارد و اينكه آيا احيا مي‌شود كه در صورت احيا تاثيرات قابل توجهي بر اقتصاد مي‌گذارد. سومين دليل نيز مساله رياست‌جمهوري است. اين سه عامل در كنار يكديگر باعث شد كه بازار در يك بلاتكليفي شديدي به‌سر ببرد كه درنهايت به پايين بودن حجم معاملات انجاميد. زماني كه حجم معاملات پايين باشد، داده‌ها دستخوش نويز مي‌شوند و قابل اعتماد نيز نخواهند بود. تغييرات بازار مسكن در فصل گذشته به اين ترتيب بوده كه در دو ماهه ابتدايي سال متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نسبت به ماه‌هاي قبل‌شان (اسفند و فروردين) كاهش داشته و در خرداد مجددا با افزايش قيمت‌ها مواجه بوديم. اين در حالي است كه در پايان ماه گذشته اندكي از متوسط پايين‌تر است، بنابراين هنوز نمي‌توان روند بازار را با ضريب خطاي كمي، پيش‌بيني كرد. براي پيش‌بيني سمت و سوي بازار بايد حجم معاملات در تابستان مورد بررسي قرار گيرد. از سوي ديگر گزارش درخصوص تورم مصالح ساختماني و تاثير آن بر قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي نيز بايد به اين نكته اشاره كرد كه با افزايش قيمت نهاده‌هاي ساختماني، فشار تورمي از سمت عرضه خواهيم داشت و اجتناب‌ناپذير است.
اما اينكه تمام اين فشار مي‌تواند منتج به افزايش قيمت مسكن مي‌شود؟ پاسخ خير است، چراكه در سال‌هايي رشد قيمت مسكن بيشتر از تورم بوده يا حتي روندهاي متفاوت با يكديگر داشتند. علي‌الاصول در بلندمدت مهم‌ترين عنصر در قيمت مسكن، تورم است. در شرايطي كه تورم‌هاي بالاي 40درصدي را تجربه مي‌كنيم و هنوز چشم‌اندازي از كاهش تورم در پيش رو وجود ندارد. سياست‌ها در جهتي است كه انتظار مي‌رود كسري بودجه بيشتر شود و منابع درآمدي نيز همچنان ضعيف و ناپايدار است مگر اينكه برجام به كمك آيد. در چنين شرايطي تورم نيز به همين منوال خواهد بود و بر تمام كالاها تاثير مي‌گذارد كه مسكن نيز بي‌نصيب نخواهد بود. كمااينكه اين تاثير را در افزايش بيش از دو برابري برخي مصالح ساختماني نيز مشاهده كرديم. به عنوان مثال بتن، سيمان و سنگ جهش‌هاي قيمتي زيادي داشتند. انتظار بر كاهش يا سقوط در قيمت‌ها به تعبير برخي، واقع‌بينانه نيست. ولي ميزان افزايش و حتي ثبات قيمت‌ها بستگي به شرايط اقتصادي دارد كه خود از عوامل بيروني مانند برجام و عوامل دروني مانند سياست‌هاي پولي و مالي و سياست‌هاي حوزه مسكن تاثير مي‌پذيرد. درخصوص تاثير عامل دروني بايد منتظر تشكيل كابينه دولت جديد بود.