طرح عجيب براي پرداخت وام مسكن

چندي پيش بانك مسكن خبر پرداخت وام يك ميليارد توماني تسهيلات خريد مسكن از محل حساب پس‌انداز مسكن جوانان و موافقت شوراي پول و اعتبار با اين طرح را اعلام كرد . اگرچه از همان ابتدا كارشناسان بر اين باور بودند كه قيمت مسكن نه تنها در تهران كه در هيچ شهر يا كلانشهري ثابت نمي‌ماند كه افراد تا سال 1415 منتظر بمانند تا يك ميليارد بگيرند و اسم اين ميزان پول را نيز «وام خريد مسكن» بگذارند. بر اساس آخرين داده‌هاي بانك مركزي از معاملات مسكن در پايتخت، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني تنها 100 هزار تومان تا 31 ميليون تومان فاصله دارد؛ قيمتي كه بيشترين طي دو، سه سال اخير پس از جهش‌هاي ارزي است.  مطابق دستورالعمل موجود در صورت افتتاح حساب، ۱۵ سال بعد اين وام به افراد واجد شرايط تعلق خواهد گرفت. بر اساس اين طرح ميزان وامي كه از محل حساب مذكور به افرادي كه در سال جاري اقدام به افتتاح حساب كرده‌اند، داده مي‌شود، در پايان سال پانزدهم (سال ۱۴۱۵) در تهران يك ميليارد تومان، در كلانشهرها ۸۵۰ ميليون تومان و در ساير شهرها ۷۰۰ ميليون تومان است و دارندگان حساب پس‌انداز مسكن جوانان كه از سال ۱۴۰۰ اقدام به افتتاح اين حساب كنند، در يك دوره انتظار ۵ تا ۱۵ سال مي‌توانند از تسهيلات مرتبط با اين حساب بهره‌مند شوند. گفته شده ارقام واريزي دارنده اين حساب در ۵ سال اول ماهانه ۲۰۰ هزار تومان، در سال‌هاي ششم تا دهم هر ماه ۳۰۰ هزار تومان و در سال‌هاي يازدهم تا پانزدهم نيز ماهانه ۴۰۰ هزار تومان خواهد بود تا بتواند وام يك ميليارد توماني را در پايان سال پانزدهم دريافت كند. بر اساس اعلام بانك مذكور، بازپرداخت تسهيلات يك ميليارد توماني مسكن، ۲۰ ساله است و با اين حساب رقم اقساط آن ماهانه ۸ ميليون و ۹۹۷ هزار و ۲۵۹ تومان خواهد بود و وام‌گيرنده در پايان سال بيستم، ۲ ميليارد و ۱۵۹ ميليون و ۳۴۲ هزار تومان به بانك برمي‌گرداند كه با كسر يك ميليارد تومان اصل وام، يك ميليارد و ۱۵۹ ميليون و ۳۴۲ هزار تومان آن سود اين تسهيلات خواهد بود.

پرداخت وام مسكن در كشورهاي ديگر 
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن معتقد است؛ در كشورهاي ديگر پرداخت اين‌گونه وام‌ها با مبالغ بسيار بالاتر اجرا مي‌شود و سقفي نيز براي آن وجود ندارد و بر اساس قابليت و توانايي وام‌گيرنده اين وام‌ها پرداخت مي‌شود. اكبرپور تصريح كرد: مطمئنا براي اعطاي وام يك ميليارد توماني تسهيلات خريد مسكن از محل حساب پس‌انداز مسكن جوانان ضامن‌هاي مختلفي نياز است كه بايد اين فرد را ضمانت كنند و اين موضوع معضلي براي ضامن و براي خود فرد است زيرا در صورتي كه فردي توانايي بازپرداخت وام‌ها را نداشته باشد از فيش حقوقي ضامن كسر خواهد شد. اكبرپور ادامه داد: در اكثر كشورهاي دنيا وضعيت پرداخت‌ها و اظهارنامه مالياتي افراد و درآمد آنها براي دريافت وام مورد بررسي قرار مي‌گيرد و براساس قانون ۵ درصد قيمت ملك بايد پرداخت شود و ۹۵ درصد ديگر سقفي است كه بانك مي‌تواند وام دهد.

در كشورهاي ديگر وام مسكن بدون ضامن پرداخت مي‌شود
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: اصول پرداختي‌ها به اين صورت است كه مجموع درآمد شخص بر اساس اظهارنامه مالياتي از منابع مختلف اعم از سود بانكي و حقوق و ... را در عدد ۵ ضرب مي‌كنند و آن را سقف وامي در نظر مي‌گيرند كه اين شخص دريافت مي‌كند.
او خاطرنشان كرد: سابقه فرد در گذشته ولو اينكه يك‌سال اظهارنامه مالياتي داشته باشد در اين وام‌ها مطرح است و وام مسكن بدون هيچ گونه ضامني ارايه مي‌شود و اگر اين شخص نتواند از عهده بازپرداخت وام برآيد آن ملك در اختيار بانك قرار مي‌گيرد و نام اين فرد در ليست سياه قرار مي‌گيرد و هيچ گونه كارت اعتباري به او نمي‌دهند و هيچ موسسه مالي و ارگاني ديگر به اين شخص هيچ‌گونه وامي پرداخت نخواهد كرد.

اگر منابع مالي اين وام موجود باشد
 به چرخه ساخت و ساز كمك مي‌كند
اين كارشناس بازار مسكن افزود: اين در حالي است كه روند پرداخت وام در قانون جهاني اصلا نيازي به ضامن معتبر ندارد و خود شخص اين توان را دارد تا به موقع بازپرداخت داشته باشد، زيرا آينده پرداخت وام و اعتبارش در معرض خطر خواهد بود.
اكبرپور افزود: اگر منابع مالي اين وام موجود باشد يك قدم بسيار مفيد براي صاحب مسكن شدن تعداد قابل توجهي از جوانان است و به چرخه ساخت و ساز هم كمك خواهد كرد و اشتغال را افزايش داده و تعداد آپارتمان‌هاي در معرض اجاره و خريد نيز افزايش خواهد يافت.

با ادامه اين تورم پس از پانزده سال
 توان خريد ۱۰ متر آپارتمان وجود دارد 
اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به نرخ تورمي كه در حال حاضر وجود دارد، گفت: به صورت رسمي بانك مركزي اين نرخ را در حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد اعلام مي‌كند اما اين نرخ به مراتب بيشتر است و بين يك و نيم تا دو برابر بالاتر است و اگراين نرخ به همين روال افزايش يابد مسلما در بهترين حالت يك ميليارد تومان پس از پانزده سال توان خريد ۵ الي ۱۰ متر مربع آپارتمان را خواهد داشت.  او با بيان اينكه اين طرح به احتمال قوي هيچ گونه كاربردي نخواهد داشت، افزود: با اجراي اين طرح تنها منابع مالي از دست طبقه متوسط و ضعيف خارج و به بانك‌ها تزريق خواهد شد و اين منابع را بلوكه مي‌كند. اكبرپور خاطرنشان كرد: معمولا اين‌گونه طرح‌ها براي كشورهاي جهان سوم است كه بدون مطالعات كافي و بدون بررسي‌هاي ميداني و بدون اينكه تجربه كشورهاي ديگر را براي حل اين معضل در نظر بگيرند، پيشنهاد داده مي‌شود.

ارزيابي مناسبي از ارزش يك ميليارد تومان در انتهاي پانزده سال نشده است
اين كارشناس بازار مسكن گفت: هيچ گونه ارزيابي مناسبي از ارزش يك ميليارد تومان در انتهاي پانزده سال از نظر قدرت بالقوه خريد صورت نگرفته. اين در حالي است كه اين موارد بايد در گزارش ميداني بررسي اين وام‌ها بيايد اما متاسفانه علم و متخصصان در كشور ما به عنوان چرخ پنجم خودرو و زاپاس در نظر گرفته مي‌شوند كه به مدت محدود چند ساعته از آنها بهره گرفته  و دوباره روال قبل پيگيري مي‌شود.
او افزود: ما بايد براي هر مشكل عمده‌اي در كشور از توان دانشگاه‌ها و افراد متخصص كه كارشان پژوهش است، استفاده كنيم و اين بررسي و تحقيقات با عقد قرارداد صورت گيرد و پس از بررسي‌هاي ميداني و آماري كاربردي بودن يا نبودن طرح را ارزيابي كنيم نه اينكه پس از پانزده سال مسوولان متوجه شوند كه طرح شكست خورده است.