چرا اجاره‌بهاي واحد مسكوني به‌شدت رشد كرده است؟
بازار راكد خريد و فروش و جهش اجاره مسكن
ندا جعفري
گزارش تحولات بازار مسكن در شهر تهران كه از سوي بانك مركزي منتشر شده، بيانگر اين است كه در اسفندماه سال گذشته متوسط قيمت خريد و فروش يك مترمربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي تهران ۳۵ ميليون و ۱۲۰ هزار تومان بوده كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۶.۲ درصد و ۱۶ درصد افزايش را نشان مي‌دهد، علاوه بر اين، بررسي شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري در اسفند ماه سال گذشته نشان‌دهنده رشدي معادل ۴۵.۸ و ۵۰.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال ۱۳۹۹ است اين بدين معني است كه تعداد مستاجران در اين مدت افزايش يافته است كه بايد گفت متغيرهايي همچون تورم، رشد قيمت مسكن و نرخ سود بانكي بر بازار اجاره بي‌تاثير نبوده است و هر سه اين شاخص‌ها در يك سال اخير اثرات تورمي بر بازار اجاره داشته است. در حال حاضر ركود خريد و فروش به شكل جهش نرخ‌هاي اجاره بروز پيدا كرده است به گونه‌اي كه سال گذشته قيمت اجاره‌بها تا دو برابر نيز رشد يافت و با توجه به كاهش ساخت‌وساز، واحدهاي نوساز چنداني وارد بازار اجاره نشد.
بنگاه‌داران آموزش نمي‌بينند
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن در خصوص خلأ قانوني در حوزه مستاجران بر اين باور است كه قوانين ايران در بخش ملك برگرفته از قوانين جهاني نيست و در زمينه فرآيند اخذ مجوز و فعاليت بنگاه‌هاي معاملات ملكي و اينكه چه افرادي حائز دريافت مجوز هستند ضعف وجود دارد و در مجموع قوانين متممي كه در كشورهاي پيشرفته متداول است در ايران وجود ندارد. او در ادامه گفت: يكي از موضوعات حائز اهميت در اين حوزه اين است كه دوره‌هاي مربوط به املاك كه در جهت ارتقاي سطح معاملات مسكن است در ايران وجود ندارد تا افراد با توجه به عملكردشان امتياز بگيرند و به همين دليل است كه ارتباط بين مالك و مستاجر در ايران ضعف دارد. اكبرپور تصريح كرد: اغلب بنگاه‌داران املاك در ايران بدون گذراندن دوره‌هاي مختلف وارد بازار كار مي‌شوند و صلاحيت لازم براي اين شغل را نيز ندارند و واقعيت اين است كه در مجموعه بنگاه‌هاي ملكي ترجيحا بايد يك مهندس معمار يا مهندس عمران به عنوان مدير بنگاه يا در شركاي اصلي در كنار سرمايه‌گذار صاحب بنگاه حضور داشته باشد. اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: در ايران كل مجموعه بنگاه‌داري با معضل اساسي روبروست و نيازمند بازنگري كلي در بخش قوانين هستيم و اصولا يك بنگاهي كه اقدام به خريد و فروش واحدهاي مسكوني مي‌كند، براي اينكه بتواند در مجموعه‌هاي تجاري، آموزشي و ورزشي و ... نقش داشته باشد بايد دوره‌هاي مختلفي را طي كند تا صلاحيت انتقال اين مجموعه‌ها را كسب كند.
خدمات معاملات ملكي در ايران
به صورت غيرتخصصي است
اكبرپور با تاكيد بر اينكه خدمات معاملات ملكي در ايران به صورت غير تخصصي صورت مي‌گيرد ادامه داد: فعاليت‌ها در اين بخش به صورت سنتي است و فرآيند جهاني و پيشرفت اين صنعت اصلا مورد توجه نيست و نقاط ضعف فراواني در اين مسير وجود دارد كه يكي از آنها عدم وجود دستورالعمل يا قانون خاصي است كه در جهت حقوق مستاجرين وجود دارد. اين كارشناس بازار مسكن ادامه داد: در همه كشورهاي دنيا براي مستاجران قوانيني وجود دارد اما اصل ماجرا اين است كه رابطه بين مالك و مستاجر در ايران مشمول هيچ قانوني نيست اين در حالي است كه بايد قوانيني نيز در ايران تدوين شود تا اجحافي در حق مستاجران نشود و از طريق انجمن‌هاي اجتماعي به اين شكايات رسيدگي شود تا حق و حقوق كسي پايمال نشود. اكبرپور در پاسخ به اين پرسش كه با توجه به نزديك شدن به فصل جابه‌جايي‌ها در بازار اجاره مسكن چه راهكاري براي كنترل قيمت‌ها پيشنهاد مي‌كنيد افزود: نرخ اجاره‌بها متاثر از عوامل گوناگوني است كه از جمله آنها نرخ تورم است و بايد گفت نرخ تورمي كه رسما از سوي بانك مركزي اعلام مي‌شود معمولا پايين‌تر از نرخ تورم واقعي است و اگر اين نرخ 40 درصد باشد نمي‌توان انتظار داشت كه مالك نرخ اجاره را كمتر از 40 درصد محاسبه كند و اگر خواستار تعديلي در اين فرآيند هستيم بايد دولت از دريافت عوارض و ماليات‌هايي كه از خانه‌هاي استيجاري دريافت مي‌كند منصرف شود تا تعديلي صورت گيرد و مالكان را مشتاق افزايش اجاره‌بها نكند. اين كارشناس بازار مسكن در ادامه گفت: دولت همواره در حال افزايش ماليات است و در رابطه با بخش خصوصي (مالك و مستاجر) به نوعي دخالت دارد اين در حالي است كه اين بخش در همه كشورها بر اساس عرضه و تقاضا ساماندهي مي‌شود. او با بيان اينكه اقتصاد ايران اقتصاد پويايي نيست تصريح كرد: در ايران نسبت درآمدها به خصوص درآمد كارمندان و كارگران افزايشي در حد تورم ندارد و حتي اگر به اندازه تورم هم رشد حقوق داشته باشند كارمندان و كارگران باز هم نمي‌توانند با وجود اين گراني‌ها مسكن مورد نظر خود را اجاره كنند، اقتصاد چه از نظر دولت و چه از نظر بخش خصوصي رقابت‌پذير نيست، بنابراين نه بخش خصوصي و نه بخش دولتي از عهده پرداخت‌ها برنمي‌آيند و كارگران و كارمندان هر روز فقيرتر شده و زير خط فقر مي‌روند.
راهي براي كمك به مستاجران
اكبرپور با بيان اينكه در ايران مستاجرين مظلوم واقع شده‌اند، ادامه داد: يك راهكار براي اين قشر از جامعه مي‌تواند اين باشد كه به جاي پرداخت يارانه‌ها در رابطه با ملك‌هاي اجاره‌اي سوبسيدي براي مستاجران در نظر گيرند و معيارهاي پرداخت يارانه بايد تعديل شود و يارانه مستاجران بايد برقرار و اجرايي شود. اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: بهتر آن است كه در ايران نيز تهيه اظهارنامه مالياتي در هر سال اجباري شود و دولت بر اساس آن بتواند تصميم بگيرد كه به چه افرادي يارانه بدهد يا از دادن مالياتي كه در طول سال پرداخت مي‌شود معاف شوند چرا كه برگشت اين ماليات مي‌تواند به آنها كمك كند. او با اشاره به يك راهكار مناسب براي مستاجرين گفت: ما شاهد آنيم كه در ايران اگر شخصي كارمند يا كارگر است از حقوق ماهانه‌اش ماليات كسر مي‌شود اما در صورتي كه اين فرد مستاجر است و ملكي ندارد بهتر آن است كه اين ماليات به عنوان يارانه استيجاري به او برگشت داده شود تا به اين فرد هم به نوعي كمك شود.