پيچيدگي در ساخت‌وساز

وضعيت مسكن در سال 1401 مانند ساير بازارها به نتيجه مذاكرات برجام و توافق ايران با كشورهاي غربي وابسته است و در صورتي كه اين موضوع به سرانجام برسد قاعدتا در تمامي بخش‌هاي اقتصادي و از جمله بخش مسكن نيز تاثيرگذار خواهد بود. چرا كه اميد به آينده و اعتماد به ثبات بازار را به جامعه برمي‌گرداند و در عين حال نقل و انتقالات پولي و مالي و رفت و آمدهاي تجاري و صادرات و واردات نيز رونق پيدا مي‌كند و ايران نيز قادر خواهد بود همانند ساير كشورها با دنيا داد و ستد داشته باشد و معيارها جهت سرمايه‌گذاري مردم نيز عوض خواهد شد.

مسلما پس از بهبود شرايط اقتصادي و پس از برجام، گرايش به خريد مسكن افزايش پيدا مي‌كند زيرا منابع مالي مربوطه به صورت مستمر در حال افزايش است و وضعيت اقتصادي كشور عاملي اساسي در هرگونه تغيير و تحول و تصميم‌گيري در جامعه است. قاعدتا روند ساخت‌وسازها در كشور رشد پيدا مي‌كند و ثبات قيمت مصالح ساختماني كه در اين مدت لجام‌گسيخته رشد داشتند برخواهد گشت. احتمالا قيمت‌ها تعديل خواهند شد و ثبات هم پيدا مي‌كنند و آنچنان افزايشي نخواهند يافت. نرخ تورم بخش مسكن نيز كه در سال‌هاي اخير به‌شدت بالا رفته، تخليه شده و افت مي‌كند و با ثبات اقتصادي وضعيت ساخت‌وساز و مسكن نيز تغيير خواهد كرد.
با ايجاد آرامش اقتصادي عرضه آپارتمان‌هاي خالي از سوي سازندگان و مالكان در كشور نيز بالا مي‌رود زيرا اين سازندگان نيز به دنبال نقد كردن سرمايه خود و به جريان انداختن آن در بازار هستند.
مي‌توان گفت اثر برجام در رابطه با افزايش اشتغال و كاهش بيكاران نيز موثر است و آينده روشني با به سرانجام رساندن توافق برجام پيش رو خواهد بود اما در صورتي كه اين موضوع به سرانجام نرسد مي‌توان تحول خاصي را براي بخش مسكن متصور بود و اين حالت رخوت و ركود بيش از پيش در سال 1401 در بخش مسكن در كل كشور مشاهده خواهد شد.
در مورد ساخت 1 ميليون مسكن در سال آينده نيز بايد گفت تنها در صورتي كه فرآيندهايي كه دولت بايد انجام دهد به درستي صورت پذيرد و افرادي هم كه در حال ساخت مسكن شخصي هستند را به عنوان سازندگان در آمارها در نظر گيرند و امكانات و تسهيلات مالي را نيز در اختيار آنها قرار دهند و اين تسهيلات را با نرخ مناسب و به موقع در اختيار اين افراد قرار دهند احتمال اينكه ميزان ساخت مسكن به عدد 400 تا 500 هزار مسكن برسد وجود دارد اما در بهترين شرايط و موقعيت نيز امكان آنكه دولت بتواند اين عدد را به 1 ميليون مسكن ارتقا بدهد وجود ندارد.
اين موضوع حائز اهميت است كه تنها منابع مالي به تنهايي براي ساخت اين ميزان مسكن كفايت نمي‌كند و مصالح لازم بايد براي اين برنامه دولت فراهم شود و ملزومات ساخت‌وساز هم بايد ايجاد شود اين در حالي است كه امكانات فعلي مملكت براي ساخت 1 ميليون مسكن براي سال 1401 كفايت نمي‌كند.
اما در مورد قيمت مسكن بنده معتقدم در ابتداي سال 1401 با يك ثبات قيمتي روبرو خواهيم شد. چرا كه در حال حاضر قيمت مسكن به اندازه‌اي رشد داشته است كه بسياري از خريداران بالقوه قادر به خريد مسكن يا تبديل به احسن كردن ملك خود نيستند و در صورتي كه توافق برجام نهايي شود قيمت مسكن نيز افت خواهد داشت و اين افت قيمت‌ها و ثبات در اين بازار باعث مي‌شود تا خريداران بالقوه بتوانند آن ملكي كه مدنظر دارند را پيدا و خريداري كنند. 
اما آنچه مسلم است اين است كه قيمت مسكن تحت‌تاثير عوامل مختلفي مانند قيمت مصالح، زمين و ساير هزينه‌ها مانند مجوز ساخت قرار دارد و به‌طوركلي قيمت مصالح به ميزان 60 درصد، زمين 30 درصد و ساير هزينه‌ها 10 درصد بر قيمت مسكن تاثير خواهند گذاشت. يكي ديگر از عوامل تاثيرگذار بر قيمت مسكن نرخ ارز و دلار است و بايد توجه داشت كه بعد از افزايش قيمت دلار، قيمت ملك مانند خودرو يا سكه به ‌سرعت افزايش نخواهد يافت و به همين دليل بعد از افزايش قيمت دلار، تقاضا براي خريد ملك بالا مي‌رود و به‌طوركلي در كشور ما با افزايش قيمت تقاضا بالا مي‌رود.
نكته مهم اين است كه بيش از 40 درصد اقتصاد كشور وابسته به بخش مسكن است و بيش از 300 كسب‌وكار ديگر به بخش مسكن متصل است پس حوزه مسكن حوزه بسيار پيچيده و مهمي است كه اكثر دولت‌ها سعي در اشتغال بخش ساختمان و مسكن دارند. زماني كه بخش مسكن به سطح ركود برسد همه دولت‌ها مي‌دانند كه ركود اين بازار سبب افزايش نرخ بيكاري در بين افراد فقير مي‌شود و درنهايت نرخ فقر بالا خواهد رفت، اما مشكل اساسي در حوزه مسكن اين است كه هم در اين دولت و هم در دولت‌هاي گذشته ساخت مسكن با دخالت مستقيم دولت‌ها صورت گرفته است و همانند مسكن مهر و مسكن اجتماعي كه با چالش‌هايي از سوي دولت‌ها روبرو شد باز هم اين رويه در ساخت 4 ميليون مسكن ادامه دارد اين در حالي است كه بايد خواسته‌هاي جامعه ايراني در اين ساخت‌وسازها رعايت شود. اما متاسفانه هيچ‌گونه تحقيق ميداني فراگير علمي در كشور در اين زمينه انجام نشده و نمي‌شود و يكي از معضلات اصلي در اين حوزه همين موضوع است و زماني كه سوالات و فرضيات و اهداف اين حوزه به درستي تبيين نشود با اين مشكلات روبرو مي‌شويم و تنها به يك دور باطل بسنده مي‌كنيم.
كارشناس بازار مسكن