آيا كاهش سرعت رشد قيمت مسكن در ماه‌هاي آينده ادامه دارد؟
بازار مسكن آماده ورود به ركود
يك كارشناس مسكن در واكنش به ادعاي وزير راه:
مسكن هيچ‌وقت ارزان نمي‌شود
گروه اقتصادي
سرعت رشد قيمت مسكن در ماه گذشته متوقف شد. اين را گزارش مركز آمار تاييد مي‌كند. بر اساس اين گزارش در مرداد ماه 1401 ميانگين وزني قيمت مسكن در پايتخت از 44 ميليون و 840 هزار تومان به 45 ميليون و 148 هزار تومان در هر متر مربع رشد كرده است. اما سرعت رشد به طرز محسوسي نسبت به ابتداي تابستان افت داشته؛ چنانكه تورم ماهانه‌اي كه در تير ماه امسال 8.3 دهم درصد بود در ماه گذشته به 1.8 درصد رسيده است. عددي كه كمترين تورم ماهانه از ابتداي سال به شمار مي‌رود. اما چه موضوعي باعث شده كه سرعت رشد قيمت‌ها متوقف شود؟ برخي از فعالان بازار بر اين باورند كه در مرداد ماه عكس تير ماه بازيگران اين بازار از موقعيت خريد به سمت فروش حركت كرده‌اند و در اين ماه حتي برخي كه براي خريد اقدام كرده‌اند به گمان كاهش قيمت‌ها در آينده‌اي نزديك به فسخ قرارداد رو آورده‌اند، ضمن آنكه مذاكرات برجام نيز مي‌تواند يكي ديگر از دلايل افت قيمت‌ها در بازار مسكن باشد.
محاسبات دوران تورم با ركود تورمي
قابل مقايسه نيست
بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن در اين خصوص بر اين باور است كه اين نوع آمارگيري در حوزه مسكن چندان دقيق نيستند، چراكه براي ارزيابي رشد قيمت يك كالا بايد در معاملات كلان همواره شرايط معامله را لحاظ كرد، زيرا زماني كه شرايط معامله لحاظ نشود همه آمارها با مشكل مواجه مي‌شود.
اين كارشناس بازار مسكن در ادامه به «اعتماد» گفت: در صورتي كه تعداد معاملات در يك ماه 50 هزار قرارداد باشد و در ماه ديگر اين تعداد به 5 هزار قرارداد كاهش پيدا كند؛ اگر ميانگين اينها را هم مورد محاسبه قرار دهند باز هم نمي‌توانند به عدد درستي برسند، چراكه محاسبات در دوران تورم كه همراه با رونق بوده در كليه بازارها با زمان ركود تورمي قابل مقايسه نيست.
اين روزها در بازار مسكن
قيمت ظاهري وجود دارد
او با بيان اينكه هم‌اكنون در بازار مسكن با ركود مواجه هستيم، خاطرنشان كرد: در بازار مسكن امروز يك قيمت ظاهري وجود دارد كه تقاضاي مسكن آن را تعيين مي‌كند كه اغلب مربوط به يكسري از فروشنده‌هايي مي‌شود كه به دليل داشتن چك و بدهي يا قصد مهاجرت و... در اين بازار املاك خود را با قيمت‌هاي پايين‌تري مي‌فروشند كه معمولا در اين بازار اين‌گونه نيست كه تعاملات ميان فروشنده و خريدار به صورت مرتب و منظمي باشد. ستاريان افزود: در دوره ركود تورمي معمولا قيمت مسكن رشد نمي‌كند و نزولي هم مي‌شود اما معمولا بعد از اين ركود تورمي اين فنر جمع شده باز مي‌شود و قيمت‌ها به يك‌باره رشد مي‌كنند.
متقاضي مطلق يا موثر؟
ستاريان خاطرنشان كرد: هر كالايي دو نوع متقاضي دارد؛ يكي متقاضي مطلق و ديگري متقاضي موثر. به عنوان مثال فردي كه به خودروي بنز علاقه‌مند است اما به دليل اينكه منابع مالي مورد نياز براي خريد آن را ندارد به عنوان متقاضي موثر نمي‌تواند در بازار بنز تاثيري داشته باشد و شركت بنز هم هيچ‌گاه روي اين فرد حسابي باز نمي‌كند و اين فرد را به عنوان يك كارمند يا مدرس مي‌شناسد كه توان خريد اين خودرو را در حال حاضر ندارد. اما ممكن است 5 سال آينده قدرت خريد بنز را داشته باشد پس در آينده اين فرد را در بازار خريد خود مي‌بيند. او افزود: اين در حالي است كه خوراك، پوشاك و مسكن جزو كالاهاي زيستي محسوب مي‌شوند و مردم به آن نيازمندند و اين كالاها را بايد براساس تقاضاي مطلق بررسي كرد به اين معني كه اگر فرد براي خريد نان يك روز تحمل مي‌كند براي خريد مسكن بعد از 6 يا 7 ماه تحمل ممكن است همه كالاهاي ديگر خود را تبديل به پول نقد كند تا اين كالاي اصلي را بتواند تهيه كند.
بازار مسكن را
بايد در يك دوره بلندمدت تحليل كرد
او ادامه داد: اينكه امروز فكر كنيم تورم مسكن پايين آمده و مشكل آن حل شده است درست نيست، زيرا رشد قيمت مسكن نسبت به سال گذشته وجود دارد و اين موضوع نبايد ما را فريب دهد و موضوع مسكن را بايد در يك دوره بلندمدت تحليل كرد.ستاريان گفت: براي قيمت‌گذاري مسكن دو قيمت را بايد در نظر گرفت و بايد اين تصور را داشت كه درست است كه امروز بازار مسكن در ركود است و كسي قدرت خريد آن را ندارد و ظاهرا قيمت مسكن ثابت مانده و با يك يا دو درصد رشد همراه بوده اما بايد توجه داشت كه اين آمارها افراد را فريب ندهد كه اين دوره ركود باقي مي‌ماند و قيمت‌ها افت مي‌كنند. چنانچه از سال 1399 تا سال 1400 اين قضيه را شاهد بوديم كه نزديك به 110درصد قيمت‌ها در بازار مسكن رشد كرد.او تصريح كرد: اين نوع از قيمت‌ها ناشي از اين است كه تقاضاي موثر در بازار بالا رفته است و اگر اين تحليل صورت گيرد كه قيمت مسكن همين ميزان باقي مي‌ماند به دليل اينكه خريداران توان خريد ملك را ندارند غلط است و اگر تعداد مسكن همين ميزان هم بماند و ما توليدي نداشته باشيم شاهد افزايش قيمت‌ها مضاعف هم خواهيم بود.
توليد مسكن از افزايش مضاعف قيمت‌ها جلوگيري مي‌كند
ستاريان با بيان اينكه نبايد بر اساس قدرت خريد مردم برنامه‌ريزي داشت، خاطرنشان كرد: برنامه‌ريزي‌ها بايد فراتر از اين باشد كه به قدرت خريد مردم توجه شود و اگر در يك دوره‌اي مي‌بينيم كه مردم توان خريد مسكن را ندارند به اين معني است كه بايد تعداد مسكن بيشتري در كشور توليد شود تا قيمت مسكن با افزايش مضاعف روبه‌رو نشود. اين كارشناس بازار مسكن در واكنش به سخنان وزير راه و شهرسازي در مورد كاهش قيمت مسكن افزود: گفتن چنين جمله‌اي بزرگ‌ترين اشتباه است، چراكه طي 50 سال گذشته قيمت مسكن شايد در مقاطعي پيشتاز نبوده اما در مجموع پيشتازترين بازار به لحاظ قيمتي بوده و هيچ‌گاه هم قيمت آن پايين نيامده است و هميشه از حبابي در اين بازار ياد شده كه هيچ‌گاه اين حباب نتركيده است.
بازار مسكن بعد از نتيجه مذاكرات برجام رشد مي‌كند
او گفت: بايد ديد وزير راه و شهرسازي با كدام مستندات و دلايل اين موضوع را مطرح كرده است. اگر موضوع مربوط به مذاكرات برجام هم مطرح باشد به اعتقاد بنده قيمت‌ها پس از نهايي شدن مذاكرات بيشتر هم خواهد شد، چراكه اگر برجام به نتيجه مثبت نرسد با يك ركود تورمي مواجه مي‌شويم و اگر هم مذاكرات برجام مثبت باشد اين تورم با رونق همراه مي‌شود، چراكه فرض بر اين است كه با كمبود مسكن بسيار بالايي مواجه مي‌شويم. در صورتي كه برجام صورت گيرد همه شاخه‌هاي اقتصادي شروع به فعاليت مي‌كنند كه جذاب‌ترين آنها حوزه مسكن خواهد بود، زيرا هم كالاي سرمايه‌اي محسوب مي‌شود و هم كالاي مورد نياز مردم است و كسري هم دارد و با تحقق برجام شركت‌هاي متعدد خارجي در ايران حاضر مي‌شوند كه نيازمند ملك و ساختمان نيز هستند پس در هر دو صورت نيازمند ساخت و ساز بيشتر هستيم.