وزارت راه از موفقيت‌آميز بودن طرح كنترل اجاره‌بها مي‌گويد
بالاترين سطح اجاره‌ها
در 5 سال گذشته
يك كارشناس مسكن: بسته بازار اجاره‌بها، موفق نبود
گروه اقتصادي
طبق آخرين داده‌هاي ماهانه بانك مركزي درخصوص بازار مسكن، تورم ماهانه اجاره تير ماه در تهران و نقاط شهري برابر با 4.5درصد بوده كه بالاترين سطح در 5 ماهه گذشته به حساب مي‌آيد. از لحاظ نقطه‌اي نيز شاخص اجاره‌بها در تهران رشدي 45.8درصدي داشته كه از پايان سال گذشته تقريبا يك واحد درصد بيشتر شده است. در نقاط شهري نيز اين تورم در اسفند 1400 معادل با 50.2درصد ثبت شده بود كه در عرض 4 ماه به 52.3درصد افزايش پيدا كرده است. درنهايت بررسي‌هاي آماري نشان مي‌دهد اين رقم تقريبا بالاترين سطح تورم اجاره در تهران و ساير نقاط شهري كشور در بازه 5 ساله بوده است. اين درحالي است كه وزارت راه و شهرسازي در گزارشي از اقدامات خود براي مهار نرخ اجاره‌بها گفته است و براساس گزارش‌هاي ميداني انجام شده از سوي تهيه‌كنندگان اين نتيجه گرفته شده كه اين بسته در تمديد اجاره‌ها با سقف تعيين شده از سوي دولت موفق بوده است. در اين گزارش اشاره شده كه براي كنترل بازار اجاره علاوه بر بسته سياستي مصوب شده در جلسه سران قوا به تدوين لايحه اجاره‌داري حرفه‌اي و پرداخت تسهيلات كمك‌وديعه مسكن پرداخته است. براساس اين گزارش، دولت براي كنترل بازار اجاره علاوه بر افزايش سقف تسهيلات، تعيين سقف افزايش اجاره‌بها، بسته كنترل بازار مسكن را در سه بخش تدوين كرده كه در جلسه سران قوا براي راهكارهاي كوتاه‌مدت آن تصميم‌گيري شد. همچنين محدوديت افزايش سقف اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ نيز اجرايي شده است كه برابر گزارش‌هاي دريافتي تاثير قابل ملاحظه‌اي در جلوگيري از جابه‌جايي مستاجران و افزايش تمديد قراردادهاي اجاره داشته است. بسته مديريت بازار اجاره در سه بخش تشديد عرضه واحدهاي خالي موجود با كمك سازمان امور مالياتي در بازار، افزايش توليد واحدهاي مسكوني و تعيين ميزان افزايش سقف تمديد قراردادهاي اجاره‌بها از جمله سياست‌هاي وزارت راه و شهرسازي براي بازار اجاره‌بها عنوان شده است.
نرخ واقعي تورم بيش از نرخي است كه
بانك مركزي اعلام مي‌كند
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن بر اين باور است كه هر چند اعطاي وام از سوي دولت به مستاجران به منظور جبران فاصله تورمي بوده اما باز هم اين اقدام دولت جوابگوي اين معضل در بازار اجاره‌بها نيست.
اكبرپور در پاسخ به اين پرسش كه آيا تسهيلات ارايه شده از سوي دولت براي اجاره‌بها تاثيري بر بازار مسكن داشته يا خير، به «اعتماد» گفت: هر چند ممكن است اين تسهيلات تاثير اندكي بر بازار اجاره‌بها داشته باشد اما اين تاثير نمي‌تواند چندان زياد باشد، چراكه نرخ تورم در كشور ما بسيار بالاست و حتي نرخ واقعي بيش از آماري است كه بانك مركزي اعلام مي‌كند و صاحبان املاك نيز براي اينكه از نرخ تورم واقعي جا نمانند و سرمايه‌هاي خود را حفظ كنند توجهي به دستورات دولت در حوزه اجاره‌بها نمي‌كنند و نرخ‌هاي اجاره را براساس نرخ واقعي تورم در بخش رهن و اجاره افزايش مي‌دهند.
اكبرپور تصريح كرد: ضمن آنكه برخي صاحبان املاك معتقدند حتي اگر هم براساس نرخ تورم نرخ اجاره‌بهاي ملك خود را تعيين كنند نسبت به سال گذشته باز هم از تورم عقب هستند اما افراد منصفي هم در ميان صاحبان املاك پيدا مي‌شوند كه زير نرخ تورم 60درصدي كنوني ملك‌هاي خود را اجاره مي‌دهند.
الزام بر كاهش بهره وام‌هاي اجاره مسكن
اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: هر چند اعطاي وام از سوي دولت به مستاجران به منظور جبران اين فاصله تورمي بوده اما باز هم اين اقدام دولت جوابگوي اين معضل در بازار اجاره‌بهاي مسكن نيست. پيشنهاد ما اين است كه اعطاي وام به مستاجران يا بدون بهره باشد يا همانند ساير كشورها كه بهره‌هاي‌شان براي وام‌هاي اجاره بسيار كم و در محدوده يك تا 2 درصد صورت پذيرد.
اكبرپور ادامه داد: در صورتي كه بانك مركزي بتواند همه بانك‌ها را مجبور كند تا بخشي از اعتبارات و منابع مالي خود را به اعطاي وام اجاره مسكن تخصيص دهند و ميزان بهره را هم در محدوده يك تا 3درصد قرار دهند اين اقدامات اثرگذارتر خواهد شد، چراكه طبقه متوسط با مشكلات مالي دست و پنجه نرم مي‌كند و زماني كه با بهره‌هاي بالايي براي اخذ وام اجاره مسكن روبه‌رو باشد پرداخت آن بهره هم براي اين افراد يك معضل ديگر است و تاثير آنچناني بر حل اين مشكلات و اجاره‌بها ندارد.
وام‌هاي ارزاني كه براي مردم گران بود
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: اصولا بانك مركزي يكسري از اعتبارات و منابع مالي خود را به 32 موسسه اعتباري و بانكي زيرمجموعه خود ارايه مي‌دهد و مي‌تواند در پايين آوردن بهره وام اجاره مسكن هم موثر باشد. البته در گذشته بانك مركزي با دريافت وام از منابع خارجي خود مانند بانك جهاني و بانك‌هاي كشورهاي اسلامي با نرخ‌هاي بين‌المللي حدود نيم درصد تا يك درصد بهره اين وام‌ها را پرداخت مي‌كرد و از همين منابع در اختيار بانك‌هاي داخلي نيز قرار مي‌داد. اما نرخ بهره آن را بالاتر مي‌بردند و با نرخ 7 تا 8درصد بهره آنها را از بانك‌هاي داخلي دريافت مي‌كردند و بانك‌ها هم براي دريافت سود بيشتر اين وام‌ها را با نرخ 20درصد و بيشتر دراختيار مردم قرار مي‌دادند و شاهد آن بوديم كه اصل وام با نرخ‌هاي بسيار پاييني دريافت مي‌شد اما هزينه‌هاي سنگين آن را بايد مردم پرداخت مي‌كردند. اكبرپور خاطرنشان كرد: در حال حاضر نيز دريافت سودهاي بالاي 15 و 20درصد بيانگر درآمد بالاي بانك‌هاست اما به دليل سرمايه‌گذاري‌هاي بانك‌ها در بخش‌هاي ديگر و رسيدن به درآمدهاي بالاتر كمتر مي‌بينيم كه اين درآمدها را به صورت وام‌هاي اجاره دراختيار مستاجران قرار دهند و اغلب بانك‌ها هم به هيچ‌وجه به نرخ‌هاي بهره پايين رضايت ندارند. اين كارشناس بازار مسكن گفت: اگر تنها 10 تا 15درصد از اين منابع مالي را بانك‌ها به بخش اجاره مسكن با بهره پايين تخصيص دهند اين بازار هم بهبود خواهد يافت و راهي براي حل معضل اجاره‌بها خواهد بود.
بسته بازار اجاره شكست خورده است
اكبرپور در واكنش به تورم ماهانه اجاره‌بهاي تير ماه مسكن در تهران كه 4.5درصد اعلام شده و گفته شده بالاترين سطح در 5 ماهه گذشته بوده است نيز گفت: علي‌رغم گزارش وزارت راه و شهرسازي از موفقيت طرح بازار اجاره‌بها به نظر مي‌رسد بسته مديريت بازار اجاره چندان موفق نبوده و اين تورم بيشتر هم شده است. وي افزود: اغلب اين آمارها مبتني بر قراردادهاي اجاره‌اي است كه در سيستم‌هاي آماري ثبت مي‌شوند اما بسياري از اجاره‌نامه‌ها بين مالك و مستاجر تمديد مي‌شوند كه در جايي هم به ثبت نمي‌رسند و در آمارهاي بانك مركزي و وزارت راه و شهرسازي هم مغفول مي‌ماند.