چرا توليد مسكن تا اين حد پايين آمد؟
عقبگرد بازار مسكن به 18 سال قبل
يك كارشناس مسكن: وقتي مردم توان خريد خانه ندارند، توليدكنندگان چگونه سرمايه‌گذاري كنند؟
گروه اقتصادي
در بهار امسال ساخت و ساز در پايتخت به پايين‌ترين ميزان خود در چند سال اخير رسيد. به گونه‌اي كه آمارها نشان مي‌دهد تيراژ توليد مسكن در تهران طي فصل بهار در ۱۸سال گذشته بي‌سابقه بود. به اعتقاد كارشناسان اين ركود تاريخي در ساخت و سازها بيش از هر عاملي، متاثر ازجهش دوباره قيمت مسكن در ابتداي سال جاري است كه باعث نااطميناني سرمايه‌گذاران ساختماني به آينده و ناتواني بيشتر آنها در فروش و در نتيجه انصراف از ادامه فعاليت‌شان شده است. اگرچه سال ۱۴۰۰ تيراژ ساخت مسكن در تهران به كف تاريخي خود رسيد، اما آمار جديد از پروانه‌هاي ساختماني صادرشده در سه ماه نخست امسال حكايت از آن دارد كه تيراژ توليد مسكن در تهران نسبت به كف تاريخي پارسال ۴۲ درصد ديگر سقوط كرد. بهار پارسال در تهران براي ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسكوني پروانه ساختماني صادر شد كه اين ميزان در بهار امسال به 6 هزار و ۲۰۰ واحد تنزل پيدا كرده است. روند ساخت‌وساز‌ها در ساير شهرها نيز چندان تعريفي نداشته است؛ به‌طوري كه براساس آمار‌هاي اخير مركز آمار ايران، در بهار سال جاري واحد‌هاي درج شده در پروانه‌هاي ساختماني مناطق شهري كشور تعداد ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد بوده كه نسبت به بهار ۱۴۰۰ كاهش ۱۲.۷ درصدي و نسبت به زمستان ۱۴۰۰ كاهش ۲۱.۸ درصدي را نشان مي‌دهد. اين تعداد در استان البرز با كاهش ۴۳.۷ درصدي نسبت به بهار سال ۱۴۰۰ بيشترين افت را تجربه كرده است. پس از اين استان، ساختوساز استان گيلان نسبت به بهار سال گذشته كاهش ۴۲.۶ درصدي داشته و اين استان در رتبه دوم با بيشترين افت ساختوساز قرار دارد. همچنين طي بهار امسال نسبت به بهار ۱۴۰۰ ساختوساز در استان مركزي كاهش حدود ۴۰ درصدي، در خراسان‌جنوبي كاهش ۳۸.۸ درصدي، در ايلام كاهش نزديك به ۳۵ درصدي، در زنجان كاهش ۳۱.۸ درصدي، در استان تهران كاهش ۳۱.۲ درصدي و در استان آذربايجان‌غربي نيز كاهش ۳۱ درصدي داشته است. در خراسان‌رضوي ساختوساز امسال نسبت به بهار سال قبل كاهش ۲۸.۲ درصدي، در مازندران كاهش ۱۸.۵ درصدي، در قم كاهش ۱۷.۷ درصدي، در خراسان‌شمالي كاهش ۱۵ درصدي، در كهگيلويه‌وبويراحمد كاهش ۱۴.۷ درصدي، لرستان كاهش ۱۴.۲ درصدي، خوزستان ۱۳.۳ درصدي و اين ميزان در استان‌هاي كرمان، فارس، هرمزگان و گلستان نيز كاهش ۱ تا ۱۲ درصدي داشته است. اين آمارها نكته قابل تاملي را نشان مي‌دهد؛ به‌طوري كه جز استان‌هاي اصفهان و آذربايجان‌شرقي كه داراي كلانشهر هستند، در ساير استان‌هاي داراي كلانشهر، ساختوساز با افت قابل توجهي روبه‌رو بوده است. توجه داشته باشيم بخش عمده مشكلات كمبود مسكن مربوط به كلانشهر‌ها و شهر‌هاي بزرگ استان‌هايي همچون تهران (كلانشهر تهران)، البرز (كلانشهر كرج)، خراسان‌رضوي (كلانشهر مشهد)، قم (كلانشهر قم)، خوزستان (كلانشهر اهواز) و فارس (كلانشهر شيراز) است.
چرا تيراژ توليد مسكن افت كرد؟
محمود اولاد، كارشناس بازار مسكن در خصوص سقوط تاريخي ساخت مسكن در سه ماهه ابتداي سال جاري بر اين باور است كه بخش خصوصي هر قدر هم كه توان ساخت و ساز بالايي داشته باشد در شرايطي كه مردم قدرت خريد نداشته باشند و قادر به خريد مسكن نباشند مسلما سرمايه‌گذاري چنداني در اين بازار نخواهد كرد. اين كارشناس بازار مسكن در ادامه به «اعتماد» گفت: عملا از دو سال گذشته وضعيت در بازار مسكن به جايي رسيده كه مردم ديگر حتي با اخذ وام و اعتبار و ... هم نمي‌توانند در اين بازار وارد شوند. تنها دليل آن هم اين است كه از قدرت خريد مردم كاسته شده است. اينكه مي‌گويند 400 ميليون تومان وام به متقاضيان مسكن مي‌دهند باز هم مردم چندان استقبالي از اين وام‌ها نمي‌كنند، چراكه با وجود اين گراني‌ها و درآمدهاي اندك بازپرداخت اين وام‌ها براي‌شان غيرممكن شده است.
وام مسكن براي كدام دهك است؟
اولاد با بيان اينكه به نظر مي‌رسد پرداخت اين‌گونه وام‌ها بيشتر براي دهك‌هاي پردرآمد در نظر گرفته شده است، افزود: فردي كه امروز نياز به مسكن دارد و مقداري هم پس‌انداز دارد باز هم توان بازپرداخت چنين وام‌هايي را ندارد. تا زماني كه رشد اقتصادي در كشور منفي باشد، مردم قدرت خريد مسكن را ندارند. در نتيجه از بازار رسمي مسكن خارج مي‌شوند و ساخت و ساز مسكن هم رو به افول مي‌رود. اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه نياز مردم در بخش مسكن سركوب نشده است، تصريح كرد: بايد ديد بازار غير رسمي مسكن در چه شرايطي قرار دارد. متاسفانه در اين شرايط سخت اقتصادي شاهد آلونك‌سازي و كارتن‌خوابي هستيم و مي‌بينيم كه نيازمندان مسكن توان تهيه مسكن را از بازار رسمي ندارند. اولاد با بيان سوالي خاطرنشان كرد: زماني كه در اين بازار مردم توان خريد مسكن ندارند، سازندگان و بخش خصوصي توليدات خود را چگونه بفروشند؟ پس در نتيجه بخش خصوصي هم دست از ساخت و ساز بر مي‌دارد و وارد عرصه‌هاي ديگر مي‌شود يا در كشورهاي ديگر سرمايه‌گذاري مي‌كند.
با كمبود عرضه مسكن انفجار قيمتي در راه است
اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به پيامد چنين وضعيتي در بازار مسكن در ادامه گفت: زماني كه با انباشتي از نياز مردم روبه‌رو مي‌شويم، اگر اين ميزان هر روز افزايش يابد و به يك‌باره با يك تغيير كوچك در وضعيت اقتصادي شرايط كمي بهبود يابد و درآمدهاي مردم رشد كند اين نيازهاي باقيمانده در بازار تبديل به تقاضا مي‌شود؛ آن هم تقاضايي كه ديگر هيچ عرضه‌اي براي آن وجود ندارد و در اين زمان شاهد يك انفجار قيمتي وحشتناك در بازار مسكن خواهيم بود. اولاد در ادامه افزود: اگر كارشناسان از خطرناك بودن ركود در بخش مسكن سخن مي‌گويند علت آن اين است كه ركود هر قدر عميق‌تر باشد در آينده با تورم بسيار بالاتري همراه خواهد شد. به خصوص در بخش مسكن كه دوره ساخت آن حداقل دو سال به طول مي‌انجامد و عكس‌العمل بازار هم براي آن نامشخص است.
اين كارشناس بازار مسكن در پاسخ به اين پرسش كه آيا وام‌هاي تكليفي بيشتري براي ساخت و ساز بايد پرداخت شود تا اين بازار رونق گيرد؟ افزود: با اين شرايط اقتصادي هيچ گونه راه‌حلي براي برون‌رفت از اين وضعيت وجود ندارد و تنها راه‌حل آن اين است كه سريع‌تر با عقلانيت اقتصادي به سوي رشد اقتصادي حركت شود كه براي اين منظور بايد تحريم‌هاي كشور لغو شود و موضوع مربوط به برجام را حل كنند. اين رشد اقتصادي منفي كه حدود يك دهه است گريبان اقتصاد را گرفته، مرتفع كنند تا درآمدهاي مردم رشد پيدا كند. اولاد تصريح كرد: متاسفانه اين اتفاق نيفتاده است و اگر امروز هم اين اقدام را انجام دهند باز هم با اثرات منفي در رشد قيمت‌ها مواجه خواهيم بود. اما انجام دادن فوري اين اقدام از دو ماه بعد بسيار بهتر است، چراكه در دو ماه آينده اين فنر فشرده‌تر مي‌شود و جهش آن بيشتر از قبل خواهد شد.
بازار مسكن نيازمند رشد اقتصادي بلندمدت است
اين كارشناس بازار مسكن افزود: رشد اقتصادي مثبت تثبيت شده و بلندمدت كه حداقل 5 سال ادامه داشته باشد، مي‌تواند به بازار مسكن كمك كند اما تا زماني كه رشد اقتصادي منفي باشد و عقلانيتي در اقتصاد ديده نشود و درهاي كشور به روي اقتصاد و دنيا بسته باشد و از سياست‌هايي كه پيش از اين هم شكست خورده‌اند، بهره ببرند باز هم شاهد وضعيت منفي در اين بازار خواهيم بود.
اولاد تصريح كرد: گفته شده با ساخت مسكن ملي سالانه يك ميليون نياز در بازار مسكن برطرف مي‌شود. اما مي‌بينيم نهايتا 100 هزار نفر در اين بازار قادر به سرمايه‌گذاري هستند و تنها 10 درصد واريزي داشته‌اند و قسط اول خود را پرداخت كرده‌اند و اصلا مشخص نيست آيا توان پرداخت قسط دوم و قسط‌هاي بعدي در اين بازار را داشته باشند يا خير .
فرق مسكن مهر و مسكن ملي در چيست؟
اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به پروژه ساخت مسكن مهر ادامه داد: در اين پروژه هم بسياري از افراد قسط اول خود را پرداخت كردند و در قسط‌هاي بعدي ريزش داشتند و باز هم نياز عده‌اي در اين بازار برطرف نشد. اولاد با مقايسه دو پروژه مسكن مهر و مسكن ملي افزود: مسكن مهر در شرايطي ساخته شد كه رونق اقتصادي در كشور وجود داشت و ايران درآمدهاي بالاي نفتي داشت و افرادي هم كه ثبت‌نام كرده بودند درآمد به نسبت خوبي داشتند، اين در حالي است كه امروز دولت با كسري بودجه وحشتناكي روبه‌رو شده و درآمدهاي نفتي هم به شدت افت كرده است و دولت حتي قادر به پوشش هزينه‌هاي خودش هم نيست، اما مسكن مهر پشت سر درآمدهاي هنگفت نفتي مخفي شده بود.