گزارش تازه مركز آمار نشان مي‌دهد
رونق دلالي در املاك پايتخت
متوسط قيمت دلاري مسكن از متري هزار دلار فراتر رفت
گروه اقتصادي
2 روز بعد از انتشار آمار تازه از معاملات مسكن در پايتخت توسط بانك مركزي، حالا مركز آمار ايران نيز اطلاعات تازه‌اي از تحولات بازار مسكن تهران طي آذرماه سال جاري منتشر كرده است. برخلاف بانك مركزي كه عنوان كرده بود معاملات مسكن در تهران از 10 هزار واحد مسكوني فراتر رفته. گزارش مركز آمار مي‌گويد در آذرماه 9هزار و 508 واحد مسكوني معامله شده كه نزديك به 29 درصد نسبت به آبان‌ماه رشد كرده است.
رقم معاملات 10 هزار واحدي در بازار مسكن نوعي «رونق» در بازار محسوب مي‌شود و تقريبا مركز آمار نيز تاييد كرده كه اين «رونق» به بازار برگشته است. امري بديهي كه از پس «تلاطم اقتصادي» سه ماه اخير و التهاب در بازارهاي دارايي، قابل پيش‌بيني بود.
از اواخر شهريورماه التهاب بازارها آغاز شد. مثلا نرخ برابري دلار به ريال به عنوان يك دارايي كه به تحولات اقتصادي و سياسي بيشترين واكنش را نشان مي‌دهد طي حدود سه ماه تا نزديك به ۵۰ درصد هم رشد كرد. اما دور جديد التهاب بازارها تنها بازار ارز را درگير نكرد و منجر شد كه اغلب بازارها دوباره داغ شوند. در اين ميان بازار مسكن همچنين راهي را رفت. به‌طوري كه طي دو ماه اخير (آبان و آذر) تعداد معاملات مسكن رشد كرده و تورم‌هاي ملكي هم كه در شهريورماه به صفر درصد نزديك شده بود دوباره اوج گرفته است.
قيمت يك متر مسكن؛ بيش از 50 ميليون
اما همزمان با رونق معاملات، مشخص است كه قيمت‌ها نيز تحت‌تاثير بازارهاي دارايي موازي، رشد كرده‌اند. مركز آمار ايران مي‌گويد متوسط وزني قيمت واحدهاي مسكوني فروش‌رفته در مناطق 22گانه شهر تهران به 50 ميليون و 447 هزار و 600 تومان در هر متر مربع افزايش پيدا كرده. اين در حالي است كه متوسط حسابي يك متر مربع واحد مسكوني در تهران به 48 ميليون و 454 هزار و 300 تومان رسيده است.
مركز آمار براي محاسبه ميانگين وزني در سطح منطقه، مجموع ارزش املاك فروش‌رفته را به مجموع مساحت املاك فروش تقسيم مي‌كند. براي شاخص حسابي قيمت يك متر مربع واحد مسكوني نيز، ميانگين حسابي يك متر مربع زير بناي آپارتمانهاي مسكوني محاسبه مي‌شود. در سطح كل شهر تهران از وزن منطقه‌‌اي (جهت از بين بردن اثر حجم معاملات) به عنوان وزن استفاده شده است.
تورم ماهانه همچنان بالاست
مركز آمار مي‌گويد تورم ماهانه قيمت آپارتمانهاي مسكوني شهر تهران در آذرماه، به 4.1 درصد رسيده است. اين عدد اگرچه نسبت به آبان‌ماه زير يك درصد كاهش پيدا كرده است؛ اما همچنان عدد بزرگي به حساب مي‌آيد و به معناي آن است كه قيمت يك متر مربع واحد مسكوني بيش از 4 درصد فقط در يك ماه رشد كرده است.
اقتصاددانان معمولا براي بررسي آثار سياست‌هاي اقتصادي بر بخش‌هاي مختلف، از شاخص تورم نقطه به نقطه يا سالانه استفاده مي‌كنند تا در يك بازه بلندمدت، اين اثرات را بسنجند. در اين شاخص‌ها و در بخش مسكن، طي آذرماه اتفاقات جالبي رخ نداده است. در حالي كه تورم نقطه به نقطه آبان ماه در بخش مسكن تهران، 50 درصد بوده، اين شاخص در آذرماه به 52.1 درصد رسيده است. به عبارت ديگر، قيمت آپارتمان در تهران در آذرماه امسال نسبت به آذر سال گذشته 52.1 درصد افزايش يافته است. از سوي ديگر، تورم ميانگين بخش مسكن (يعني دوازده‌ماهه منتهي به آذر ماه امسال) نيز 37.1 بوده است. اين شاخص در آبان‌ماه، 35 درصد بود.
قيمت مسكن متري هزار دلار
برخي كارشناسان مسكن معتقدند كه ميانگين قيمت واحد مسكوني در تهران، در يك دهه گذشته، هزار دلار در هر متر مربع بوده است. در زمان ركود، فعالان بازار به مشتريان توصيه مي‌كردند كه «حالا وقت خريد ملك است» چون قيمت‌ها به زير متري هزار دلار رسيده است. در مقابل، هم‌سطح شدن متوسط يك متر مربع واحد مسكوني با هزار دلار نيز فرصتي براي دلالي و فروش به قيمت‌هاي بالاتر محسوب مي‌شود.
در سال‌هاي 86 و 87 و حتي 88، با افزايش شديد نقدينگي و هجوم سرمايه‌هاي سرگردان به سمت بازارها، قيمت ملك به متري دو هزار دلار نيز رسيد. اما پس از آن، حباب بزرگ قيمت مسكن به تدريج تخليه شد. تا جايي كه دي ماه دو سال پيش به عدد 1100 دلار در هر متر مربع رسيد. در دو سال اخير، متوسط قيمت مسكن هرگز نتوانسته به سطح هزار دلاري برگردد و همواره از هزار دلار بالاتر بوده است.
گزارش تازه مركز آمار و رسيدن متوسط قيمت يك متر مربع واحد مسكوني در تهران به 50 ميليون تومان، دو نتيجه عمده به دست مي‌دهد: اول اينكه، «حباب» قيمت‌ها در بازار مسكن تداوم دارد و با نرخ فعلي بازار ارز كه 40هزار تومان است (منظور قيمت ارز آزاد است) متوسط قيمت مسكن چيزي حدود 1250 دلار در هر متر مربع است. اما نكته دوم اينكه، احتمالا بازار املاك از نرخ دلار 50 هزار توماني رونمايي كرده و براي تركيدن حباب و تعديل قيمت مسكن، اين عدد را نشانه‌گيري كرده است. اما سوال اين است كه اگر قيمت يك دلار همين الان به 50 هزار تومان در بازار آزاد برسد، واكنش بازار مسكن افزايشي نخواهد بود و اين حباب قيمتي بزرگ‌تر نمي‌شود؟
شدت گرفتن سفته‌بازي و دلالي
دو گزارش تازه از بازار مسكن توسط بانك مركزي و مركز آمار منتشر شده و در هر دو گزارش، نتايج تقريبا نزديكي ديده شده است. هر دو گزارش عنوان كرده‌اند كه قيمت مسكن رشد پيدا كرده و رونق به معاملات برگشته. اما نكته اساسي اين است كه بخش مسكن از نظر عرضه و ساخت‌وساز در بدترين دوران تاريخ خود است.
گزارش تازه‌اي كه اتاق تعاون از بررسي آماري اظهارات فعالان ساختماني 94 شركت بزرگ در گروه‌هاي ساخت بنا، مهندسي عمران و فعاليت‌هاي ساخت و ساز تخصصي ساختمان منتشر كرده نشان مي‌دهد شاخص كل ساختمان در آذرماه به رقم 40.95 رسيده است. از آنجا كه اين عدد زير 50 است، وضعيت اين صنعت در آذرماه همچنان ركودي ارزيابي مي‌شود. بر اساس نتايج حاصل از طرح شامخ كل ساختمان كه نمايانگر افت و خيز نوسان‌هاي بازار ساخت و ساز به روايت مديران و فعالان اين حوزه به شمار مي‌رود، در ماه گذشته عدد مولفه‌هاي «قيمت خريد مواد اوليه يا لوازم مورد نياز» و «قيمت محصولات توليدشده و خدمات ارايه شده» افزايش يافته است كه عموما ناشي از تشديد تحريم‌ها و همچنين اثرات نوسان نرخ ارز در چند ماه گذشته قلمداد شده است. در واقع مي‌توان گفت، رونق معاملات چيزي جز رونق «سفته‌بازي» و «دلالي» بر سر واحدهاي ساخته‌شده قبلي نيست.