نگاهي به فايل‌هاي اجاره مسكن و تاثير تورم عمومي بر بازار
چرخش صاحبخانه‌ها از «رهن» به «اجاره»
صاحبخانه‌ها، اجاره بيشتري مي‌خواهند و اصلا قيمت رهن را بالا نمي‌برند
ندا جعفري
نگاهي تصادفي به فايل‌هاي اجاره‌اي مسكن در پلتفرم‌هاي آنلاين نشان مي‌دهد بازار اجاره در واكنش شديد به تورم موجود، به سمت «حذف» يا «پايين نگه داشتن» وديعه مسكن رفته و در عوض دريافت «اجاره» به گزينه در اولويت صاحبخانه‌ها تبديل شده است.
قيمت رهن كامل يك واحد مسكوني معمولا تابعي از قيمت كل آن واحد است و با فرمول مشخصي تعيين مي‌شود. به‌طور مثال، رهن يك واحد در برخي مناطق يك‌ششم و در برخي ديگر از موارد يك‌چهارم قيمت كل واحد مسكوني برآورد مي‌شود. اگر يك واحد مسكوني 4 ميليارد تومان قيمت داشته باشد؛ رهن كامل اين خانه، حدود 650 ميليون تومان تعيين مي‌شود. عرف بازار اين است كه نيمي از اين مبلغ به عنوان وديعه دريافت مي‌شود و نيم ديگر با فرمول خاصي تبديل به اجاره مي‌شود. اين فرمول بدين صورت است كه هر يك ميليون، تبديل به 30 هزار تومان اجاره مي‌شود. اين رقم «پول نقدي» است كه صاحبخانه از مستاجر بابت كرايه واحد مسكوني دريافت مي‌كند.
اين فرمول، حالا به هم خورده و صاحبخانه‌ها به دنبال دريافت اجاره به جاي وديعه هستند. اتفاقي جديد كه پيش از اين و در اوايل دهه 90 و با افت شديد قدرت خريد ريال رخ داده بود. حالا نگاهي به فايل‌هاي اجاره مسكن نشان مي‌دهد كه صاحبخانه‌ها به جاي دريافت وديعه بالاتر، ترجيح مي‌دهند با همان فرمول هميشگي و حتي به صورت توافقي، اجاره دريافت كنند. آگهي‌هاي اجاره مسكن در پلتفرم‌هاي آنلاين نشان مي‌دهد كه در موارد بسياري، موجران حتي وديعه هم نمي‌خواهند و در عوض اجاره بسيار بالايي را درخواست مي‌كنند.
به عنوان نمونه آپارتماني 67 متري و يك خوابه در منطقه ونك با وديعه رايگان و اجاره ماهانه 33 ميليون تومان آگهي شده است. آپارتمان ديگري در منطقه سعادت‌آباد، يك خوابه با وديعه رايگان و اجاره ماهانه 66 ميليون تومان يا آپارتمان ديگري در محله ميرداماد 2 خوابه و در طبقه چهارم با وديعه رايگان و اجاره ماهانه 25 ميليون تومان در پلتفرم‌هاي آنلاين به ثبت رسيده است. همچنين در بسياري از آگهي‌ها جز اينكه وديعه رايگان نوشته شده در بخش اجاره ماهانه هم كلمه توافقي قيد شده است.
مشاهدات ميداني در بازار اجاره‌بها نشان مي‌دهد كه مالكين خيلي از خانه‌ها، اصلا به دنبال افزايش رهن املاك خود نيستند. يك فعال حوزه بنگاه معاملات ملكي در منطقه غرب تهران مي‌گويد: مالكين به دليل مشكلات اقتصادي و كاهش درآمد، ناچار هستند كه اجاره‌هاي بيشتري از مستاجرين دريافت كنند و اصلا رهن ملك خود را بالا نمي‌برند.
افزايش تورم، دريافت وديعه را كمرنگ كرد
بر اساس گزارش بانك مركزي تورم يكساله مسكن در آذر ماه امسال 47.5 درصد بوده است. در همين حال، مركز آمار ايران نيز به تازگي عنوان كرده كه متوسط قيمت يك مترمربع واحد مسكوني در تهران به بيش از 50 ميليون تومان رسيده. تورم اجاره‌بها نيز در يك‌سال گذشته همسو با اين دو شاخص، 41.3 درصد رشد داشته است.
ايرج رهبر، رييس انجمن انبوه‌سازان استان تهران بر اين باور است كه تورم‌هاي بالا، موجران را به اين سمت سوق داده است و اغلب به دليل اينكه در اين شرايط قادر نيستند از منابعي كه به عنوان وديعه مسكن از مستاجرين خود مي‌گيرند به صورت بهينه استفاده كنند به سمت افزايش اجاره‌بها رفته‌اند.
اين كارشناس مسكن در ادامه به «اعتماد» گفت: بيشتر افرادي كه وديعه مسكن دريافت مي‌كنند اين منابع دريافتي را در بخش‌هاي ديگري سرمايه‌گذاري مي‌كنند .به عنوان مثال در صورتي كه ملكي خريداري كرده باشند و بدهي روي آن داشته باشند اين منابع را به آن قسمت مي‌برند. اما اگر بدهي نداشته باشند اكثر افرادي كه واحدهاي خود را اجاره مي‌دهند تمايل بيشتري به دريافت اجاره ماهانه دارند.
رهبر تصريح كرد: يكي از دلايل ديگري كه مي‌توان براي اين موضوع عنوان كرد، سودهاي پايين بانكي است كه براي مالكين صرفه اقتصادي ندارد، چراكه نرخ بهره باز هم از تورم كشور عقب است و نگهداري اين منابع در بانك‌ها براي مالكان مقرون به صرفه نيست.
عرضه مسكن در بخش اجاره محدود
و تقاضا بالا رفته است
گزارش منتشر شده از سوي مركز آمار ايران نشان مي‌دهد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري‌هاي كشور ١٩.٥ درصد طي سال ١٤٠٠ نسبت به سال ١٣٩٩ كاهش داشته است . آمار و ارقام بهار امسال از افت ۴۸ درصدي ساخت و ساز در تهران نسبت به سال گذشته حكايت دارد. در كل كشور نيز توليد مسكن حدود ۱۳ درصد در مقايسه با سال قبل كاهش نشان مي‌دهد. ايرج رهبر، كارشناس بازار مسكن در ادامه گفت: هر زماني كه بازار خريد و فروش ملك در كشور به ركود مي‌رسد و توان خريد كم مي‌شود درخواست‌ها در بخش اجاره رشد مي‌كند. اين افزايش تقاضا باعث فاصله بين عرضه و تقاضا مي‌شود و اين امر منجر به كمبود و افزايش قيمت‌ها در بازار اجاره ملك مي‌شود .مساله‌اي كه در هر كالايي ممكن است رخ دهد و تنها مربوط به ملك نيست.
رهبر با اشاره به افزايش توليد در بخش مسكن تصريح كرد: افزايش توليدات مي‌تواند در بخش اجاره مسكن مفيد باشد به شرط آنكه زمينه‌ها و سياستگذاري‌ها و برنامه‌ريزي‌ها و مديريت درستي هم باشد و انگيزه و اعتماد هم براي سرمايه‌گذاران به وجود آيد نه اينكه آنها را به كشورهاي ديگر فراري دهند.
او در مورد عدم نظارت‌ها در بازار اجاره مسكن افزود: از گذشته هم شاهد آن بوديم كه مدل‌هاي مختلفي از نظارت‌هاي دولتي در بازار ملك صورت گرفته اما هيچ كدام از آنها نتوانسته كاري براي اين بازار كند .تنها اقدامي كه مي‌توان براي اين بازار و ساير بازارها كرد، رفتن به سمت رشد اقتصادي است و اينكه رقابت در بازارها ايجاد شود تا باعث ثبات قيمت‌ها در بازار شود، اما سوال اين است اينكه دولت در اين مدت به صورت دستوري تاكيد بر رشد 25 درصدي اجاره‌بهاي مسكن داشت آيا سياست موفقي بود؟
بازار امن براي سرمايه‌گذاري وجود ندارد
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن نيز در مورد افزايش دريافت اجاره از سوي مالكين و عدم تمايل آنها به دريافت وديعه معتقد است؛ دريافت وديعه بيشتر به معناي يافتن بازاري براي سرمايه‌گذاري است يا اينكه افراد بتوانند به سودهاي بانكي اكتفا كنند كه اين روزها كمتر كسي به دنبال دريافت سود از بانك است، چراكه بازدهي بالايي ندارد.
اكبرپور در ادامه به «اعتماد» گفت: با توجه به تورم‌هاي بالا و افت ارزش پول ملي مالكين ترجيح مي‌دهند اجاره‌هاي بالاتري از مستاجرين خود دريافت كنند و آن را خرج امورات ضروري خود كنند، اصولا وديعه بالا زماني اخذ مي‌شود كه ارزش پول ملي حفظ شود و اميد به آينده افزايش يافته باشد اما با كاهش ارزش ريال و افزايش نرخ دلار و رشد قيمت طلا منطقي‌تر آن است كه افراد به سمت درآمدهاي ماهانه پيش روند.
اين كارشناس بازار مسكن در مورد كاهش قدرت خريد مردم نيز تصريح كرد: زماني كه در مورد كارمندان صحبت مي‌شود اين افراد قشر آسيب‌پذير جامعه هستند كه همواره ميزان تورم از ميزان درآمدهاي آنها بالاتر بوده و اين افراد تحت فشارهاي اقتصادي هستند و يقينا با رشد قيمت‌ها نسبت به اين افراد ظلم مي‌شود و مالكين هم به اين ميزان تورم آگاهند و مي‌دانند كه قيمت ملك هم افزايش يافته است و ميزان اجاره هم قاعدتا نسبتي از قيمت ملك است.
افزايش اجاره‌ها فشار مضاعفي
به مستاجران كم‌بضاعت است
تحولات اخير بازار مسكن نشان مي‌دهد كه با افزايش قيمت در بخش اجاره‌بها، مستاجرين كم بضاعت كم‌كم از بالاي شهر به ميانه و از ميانه شهر به پايين شهر و در نهايت به حاشيه شهرها نقل مكان مي‌كنند .
از سال ۹۸، تاكنون سه موج مهاجرتي از تهران به شهرهاي جديد اطراف به خصوص پرند و پرديس رخ داده است. ابتدا و به دنبال سرايت جهش قيمت مسكن به بازار اجاره، بخشي از مستاجرهاي تهراني، به دليل عدم توانمندي مالي براي مقابله با التهاب بازار اجاره، اقدام به جست‌وجو و اجاره مسكن در حومه جديد پايتخت (به‌طور مشخص شهرهاي جديد پرند و پرديس) كردند. موج دوم مهاجرت از تهران به شهرهاي جديد اطراف يا حومه جديد، از سوي متقاضيان مصرفي مسكن، عمدتا خانه‌‌‌اولي‌‌‌هايي كه توان خريد خود را در بازار مسكن از دست داده بودند، انجام شد. اما از سال ۹۹ و همزمان با گسترش دامنه جهش قيمت مسكن، موج سوم تقاضاي مسكن در حومه جديد پايتخت شكل گرفت. اين بخش سرمايه‌گذاران ملكي بودند كه به دليل جهش قيمت مسكن و رشد شديد قيمت‌ها و به اميد بازدهي بالاتر ملكي در حومه جديد، اقدام به خريد آپارتمان در اين شهرها كردند. عباس اكبرپور با اشاره به كوچ مستاجران به حومه شهرها مي‌گويد: بسياري از افراد هم هستند كه چاره‌اي جز تنها زندگي كردن ندارند و به اجبار خانواده خود را به شهرهاي كوچك‌تر براي زندگي مي‌فرستند و به لحاظ اجتماعي اين قيمت‌هاي نجومي در بخش اجاره مسكن و فرآيند شهرنشيني يك بلاي بزرگ براي برخي خانواده‌ها محسوب مي‌شود.
او در مورد نظارت‌ها بر بازار ملك نيز ادامه داد: اصولا در همه جاي دنيا عرضه و تقاضا تعيين‌كننده قيمت‌هاست و هرگونه دخالتي بر بازارها اثرگذار است ضمن آنكه دولت در چند سال اخير يك نرخ حداكثري را براي نرخ اجاره مسكن مشخص كرد، اما ديديم كه از اين نرخ هم تبعيت نشد، چراكه زماني كه تورم بيش از 60 درصد است قيمت ملك هم با اين تورم رشد مي‌كند.
اكبرپور افزود: در گذشته يك‌پنجم ارزش ملك را به صورت تركيبي از اجاره و وديعه در نظر مي‌گرفتند و حال اگر اين نسبت به يك‌ششم و يك‌هفتم برسد هم در ميانه‌هاي شهر منطقي است.
او در مورد آينده پيش روي اجاره مسكن نيز تصريح كرد: آن‌گونه كه ميزان تورم نشان مي‌دهد متاسفانه پيش‌بيني افت قيمتي در بازار اجاره نمي‌توان داشت و باز هم روند رشد در بازار اجاره بيشتر خواهد شد و ميزان اجاره‌نشين‌هاي بالقوه كه از عهده اجاره مسكن در تهران بربيايند هر روز كمتر و كمتر مي‌شود و اين هجرت به سمت مناطق پايين شهر و شهرهاي كوچك‌تر بيشتر مي‌شود و افراد هم هر روز فقيرتر از ديروز خواهند شد و پس‌اندازهاي‌شان تمام مي‌شود و ديگر قادر نخواهند بود نيازهاي ضروري خود را برطرف كنند.