اجاره‌هاي كمرشكن

ندا جعفري

متوسط قيمت هر مترمربع مسكن در شهر تهران در دي‌ماه و با شروع زمستان به ۵۲ ميليون و ۸۰۰‌ هزار تومان رسيد كه اين ميزان در مقايسه با ماه قبل آن ۹‌درصد رشد را نشان مي‌دهد. از آنجا كه اجاره يك واحد مسكوني تابعي از قيمت كل آن واحد است؛ مي‌توان گفت كه بالاترين نرخ تورم ماهانه مسكن از ابتداي سال 1401 تاكنون در دي‌ماه امسال رخ داده است. اطلاعات مركز آمار ايران نشان مي‌دهد؛ در دي‌ماه، ميانگين قيمت هر مترمربع زيربناي مسكوني در شهر تهران ۶۶درصد نسبت به دي‌ماه سال قبل افزايش پيدا كرده كه اين ميزان، ۱۳.۹درصد بالاتر از نرخ تورم نقطه‌اي آذرماه است. نكته قابل تامل اين است كه خريد مسكن به عنوان يك نياز ضروري براي افراد يك جامعه اين روزها به يك روياي دست‌نيافتني تبديل شده و بسياري از خانواده‌ها، ناگزير به حضور در بناهاي كوچك متراژ شده‌اند و برخي نيز به‌واسطه ناتواني مالي و افزايش اجاره‌بها ناچار به كوچ به مناطق پايين‌تر، حاشيه شهرها يا حتي شهرهاي ديگر شده‌اند. گزارش حاضر با استفاده از داده‌هاي درج شده در پلتفرم آگهي‌هاي رايگان «ديوار» به دست آمده است. براي به دست آوردن اين داده‌ها، سه محله از هر منطقه انتخاب شده و قيمت يك واحد مسكوني 100 متري با پاركينگ و آسانسور و انباري در اين سه محله استخراج شده است. اين سه محله، مبناي «ميانگين» قيمت رهن و اجاره آن منطقه قرار گرفته است. بنابراين طبيعي است كه در يك محله ممكن است قيمت‌ها بيشتر از اين عددها باشد و شايد هم كمتر از اين. اما براي به دست آوردن نمايي كلي از قيمت رهن و اجاره در پايتخت، ناگزير از «ميانگين» قيمت‌ها استفاده شده است. با توجه به شوك قيمتي بخش اجاره مسكن، تقاضا براي واحدهاي كم‌متراژ بالاتر است و اين موضوع را مي‌توان از گزارش‌هاي نهادهاي ارايه‌دهنده آمار، ‌نظير بانك مركزي و مركز آمار ديد. اما مبناي داده‌هاي ما، واحد مسكوني 100 متري داراي پاركينگ و آسانسور قرار گرفت چرا كه مبناي زندگي «نرمال» و «عادي» است، وگرنه اين روزها و در آشفته‌بازار ملك، فايل‌هاي عجيب و غريب هم زياد آگهي شده‌اند كه از حداقل امكانات برخوردار بوده‌اند.  اما در همين گزارش هم مي‌توان به خوبي تاثير تورم به وجود آمده در حوزه مسكن را در بازار اجاره‌بها مشاهده كرد، به گونه‌اي كه در منطقه 1 تهران واحدهاي 100 متري اغلب با وديعه‌هاي بالاي 1 ميليارد تومان آگهي شده‌اند. به عنوان نمونه يك واحد 100 متري در محله نياوران با وديعه 1 ميليارد و 100 ميليون تومان و اجاره ماهانه 1 ميليون تومان در سايت ديوار آگهي شده است. همين محدوده قيمتي را در منطقه 3 تهران هم شاهديم و يك واحد 100 متري در پاسداران با وديعه 1 ميليارد و 300 ميليون توماني و اجاره‌بهاي 100 هزار تومان آگهي شده است.  در منطقه 2 تهران يك واحد 100 متري در شهرك غرب با وديعه 200 ميليون تومان و اجاره‌بهاي 20 ميليون تومان آگهي شده است. رهن و اجاره يك واحد مسكوني 100 متري در مناطق متوسط و مصرفي مانند منطقه 4 و 6 تهران اندكي پايين‌تر است و يك خانوار متقاضي اجاره مسكن در اين مناطق مي‌تواند با وديعه ۵۰۰ ميليون تومان و اجاره ماهانه 13 ميليون تومان يك واحد مسكوني با مساحت 100 متر را در تهرانپارس اجاره كند و در يوسف‌آباد هم با 400 ميليون تومان وديعه و 22 ميليون تومان اجاره ماهانه مي‌توان يك واحد 100 متري را اجاره كرد.  در مركز شهر تهران، گزينه‌هاي زيادي براي رهن و اجاره در منطقه 10 تهران وجود دارد به عنوان مثال در محله جيحون مي‌توان خانه‌اي 100 متري با 450 ميليون تومان وديعه و اجاره ماهانه 4 ميليون تومان هم پيدا كرد. يكي از گزينه‌هاي مناسب براي رهن و اجاره در خيابان فرهنگ تهران است كه منطقه 11 تهران آگهي شده است. در اين خيابان كه از محله‌هاي اميريه و سنگلج عبور مي‌كند يك خانه 100 متري را مي‌توان به قيمت 150 ميليون تومان وديعه و ماهانه 4 ميليون تومان اجاره كرد. محله قيام از محلات قديمي تهران است كه در منطقه 12 تهران واقع شده و در اين محله مي‌توان يك واحد 100 متري را با 600 ميليون تومان وديعه و اجاره ماهانه 7 ميليون و 500 هزار تومان نيز پيدا كرد. بررسي فايل‌هاي اجاره خانه در جنوب تهران و منطقه 16 تهران نشان مي‌دهد يك صاحبخانه در محله نازي‌آباد مي‌خواهد يك واحد 100 متري را با 100 ميليون پول پيش و ماهي 6 ميليون تومان اجاره دهد. يكي از پيشنهاد‌هاي ارزان‌قيمت بين فايل‌هاي اجاره‌خانه در منطقه 17 تهران مربوط به محله يافت‌آباد است كه صاحبخانه يك واحد 100 متري را با وديعه 310 ميليون تومان و 100 هزار تومان در سايت ديوار آگهي كرده است. يكي ديگر از پيشنهادهاي ارزان‌قيمت مربوط به خيابان شهيد رجايي است كه در منطقه 18 تهران واقع شده است كه در نزديكي شهرك وليعصر واقع شده. در اين محله مي‌توان يك واحد 100 متري را به ميزان 350 ميليون تومان رهن كامل هم براي اجاره پيدا كرد. با همين ميزان پول مي‌توان در محله نعمت‌آباد واقع در منطقه 19 هم خانه‌اي دست و پا كرد. در منطقه 20 تهران نشان مي‌دهد در محله جوانمرد قصاب مي‌توان با 400 ميليون تومان خانه‌اي 100 متري رهن كرد. در منطقه 22 حوالي درياچه خليج فارس هم كه يكي از پرطرفدارترين مناطق غرب تهران براي اجاره‌نشيني محسوب مي‌شود مي‌توان با 300 ميليون تومان وديعه و 15 ميليون تومان اجاره ماهانه يك خانه 100 متري اجاره كرد.

سكوت بانك مركزي درباره مسكن
بهمن 1401 در حالي پشت سر گذاشته مي‌شود كه بانك مركزي به عنوان يكي از نهادهاي ارايه‌دهنده آمار، هنوز داده‌هاي مربوط به بخش مسكن پايتخت در آذرماه را منتشر نكرده است. مسوولان بانك مركزي در يكي، دو هفته گذشته در اين باره سكوت كرده‌اند و حاضر به توضيح هم نشده‌اند كه چرا اين آمار منتشر نشده است. علي‌القاعده و با وجود ده‌ها كارشناس و كارمندي كه در بانك مركزي حضور دارند و حقوق دولتي هم مي‌گيرند؛ استخراج اين آمارها كار سختي نيست. اما اينكه چرا بانك مركزي انتشار اين آمارها را متوقف كرده هنوز مشخص نيست و توضيحي هم داده نمي‌شود. 
مصوبه‌اي كه ديگر اعمال نمي‌شود
ستاد ملي مقابله با كرونا، در سال‌۹۹ مصوبه‌‌‌‌‌اي را به تصويب رساند كه در آن براي حمايت از مستاجرها دو الزام مهم تعيين‌شده بود كه موجران بايد آن را رعايت مي‌كردند. اولين الزام مربوط به تعيين سقف مجاز ۲۵‌درصدي براي افزايش اجاره‌‌‌‌‌بها براي شهر تهران، ۲۰‌درصد در مراكز استان‌ها و شهرهاي بزرگ (با جمعيت بالاتر از ۲۰۰‌هزار نفر) و ۱۵‌درصد در ساير شهرها (شهرهاي كوچك) بود. از سوي ديگر، در اين مصوبه اعلام‌شده بود موجران، مگر به دلايل موجه، از قبيل نياز به ملك براي سكونت شخصي خود و فرزندشان، حق تخليه واحد اجاره‌‌‌‌‌اي و اخراج مستاجر خود را ندارند. اين مصوبه در سال‌۱۴۰۰ نيز براي يكسال ديگر در بازار تمديد شد. اين مصوبه دو سال بعد يعني در 1401 به شكل مصوبه سران سه‌ قوه درآمده و سقف دستوري افزايش اجاره‌‌‌‌‌بها براي شهر تهران تا ۲۵‌درصد و ساير شهرها تا ۲۰‌درصد در آن تعيين شد. همينطور طبق مصوبه جديد موجران حق دريافت حكم تخليه و اخراج مستاجر از واحد اجاره‌‌‌‌‌اي را نداشتند.نزديك به سه سال گذشته و موجران اين مصوبه را كلا كنار گذاشته‌اند و بدون ابزارهاي حمايتي، مستاجران هم چاره‌اي جز گردن نهادن به شرايط پيش آمده ندارند. در شرايطي كه اقتصاد ايران با تورم عمومي بالا و انتظارات تورمي در بازارهاي مختلف و جهش قيمت مسكن مواجه است، انتظار از بابت اثربخشي اقدام دستوري در بازار اجاره، چندان درست نيست. نمي‌توان با هيچ مصوبه و دستوري، جهش اجاره‌‌‌‌‌بهای ناشي از جهش محرك‌هاي اثرگذار بر اين بازار را كنترل كرد. در كنار تورم بالا، بايد جهش‌هاي ارزي را نيز در نظر گرفت كه ابتداي هر سال شروع مي‌شود و تا پايان سال ادامه مي‌يابد. اتفاقي كه در نهايت روي بازارهاي مختلف از جمله اجاره مسكن تاثير مي‌گذارد.