طرح جديد مجلس براي ساماندهي بازار اجاره:
مشاوران املاك كنار مي‌روند
يك كارشناس مسكن:
حذف بنگاه‌هاي ملكي منجر به بهم ريختگي چند برابري بازار مسكن مي‌شود
گروه اقتصادي
مجلس طرحي را با عنوان «كنترل و ساماندهي اجاره‌بها» در دستور كار قرار داده كه قصد دارد با حذف دلالان و به ويژه مشاوران املاك، بازار مسكن را كنترل كند. در اين طرح تشويق‌هاي مالياتي در نظر گرفته شده تا مالكان به صورت دو يا چند ساله منازل خود را اجاره دهند و بهره‌گيري از تكنولوژي‌هاي نوين براي كشف قيمت املاك يكي ديگر از ويژگي‌هاي اين طرح است. با اين حال، عباس اكبرپور كارشناس مسكن درباره اين طرح به «اعتماد» مي‌گويد: دولت و مجلس بارها طرح‌هاي مختلف درخصوص كنترل بازار ارايه كردند. اما به دليل اينكه اين طرح‌ها بدون پشتوانه علمي بوده است، موفقيت مورد نظر را كسب نكرده است. اين طرح نيز نمي‌تواند مشكلات بازار مسكن در سال جاري را برطرف كند. او مي‌افزايد: ما در سال جاري قطعا با رشد 50 الي 60درصدي در بازار مسكن روبه‌رو هستيم، زيرا قيمت مسكن گذشته از اينكه تحت تاثير اثرات تورمي است كماكان تحت تاثير قيمت زمين است. در دنيا زمين دراختيار دولت است و بهاي آن روي قيمت ملك اثر ندارد ولي در ايران اين‌گونه نيست و همين موضوع منجر مي‌شود قيمت مسكن هر ساله به دنبال تورم كل رشد قابل توجهي كند. اكبرپور بر اين باور است كه اگر مجلس قصد اصلاح وضعيت كنوني را دارد بايد در كنار اجراي روند سنتي فعلي اجازه دهند روش جديد نيز اجرا شود. او معتقد است، در حال حاضر حق‌الزحمه معاملات ملكي بسيار زياداست و بايد اين حق‌الزحمه يا كميسيون اصلاح شود. اما حذف روش سنتي يعني حذف بنگاه‌هاي معاملات ملكي از تعاملات بازار مسكن منجر به بهم ريختگي چند برابري بازار مسكن مي‌شود، زيرا برخي مالكان همواره به صورت غيرمستقيم و از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي با متقاضيان بازار مسكن ارتباط برقرار مي‌كنند. استاد دانشگاه آزاد مي‌گويد: بسياري افراد مسن صرفا با املاك ارتباط دارند و حاضر به ارتباط مستقيم با خريدار يا مستاجر نيستند. در طرح مجلس هيچ جايي براي اين افراد وجود ندارد. او تاكيد مي‌كند، در تمام دنيا بنگاه‌هاي معاملات ملكي وجود دارند؛ اما دولت‌ها از طريق فضاي مجازي فضا را شفاف مي‌كنند. اما در ايران در هر مقطعي دولت هر از چندي دستور توقف انتشار قيمت در سايت‌هاي مسكن را مي‌دهد رويدادي كه منجر به تخريب بازار مي‌شود. پس بايد از سوي ديگر در كنار حفظ بنگاه‌ها فضاي مجازي را جهت شفافيت باز نگه دارد.اكبرپور مي‌افزايد: سياست‌گذاران براي مديريت فضاي كنوني بايد همان‌گونه كه به مهندسان و پزشكان مجوز فعاليت مي‌دهند بايد براساس يكسري شاخص مشخص اجازه فعاليت به بنگاه‌ها را بدهند. در حال حاضر هر شخصي به راحتي بدون گذراندن دوره‌هاي آموزشي در اين حوزه ورود پيدا مي‌كند، همين موضوع هم منجر به بهم ريختگي بازار ملك مي‌شود.
طرح جديد مجلس چيست؟
فصل بهار، پيش‌زمينه‌اي براي شروع نقل و انتقالات مسكن است كه همواره در سه ماهه دوم سال، با نابساماني در بازار اجاره‌بها همراه است. البته برخي كارشناسان اين مشكلات را ناشي از خلأ قانوني و نظارتي مي‌دانند. برخي نمايندگان مجلس نيز اين وضعيت را ناشي از عملكرد بنگاه‌هاي معاملاتي مي‌دانند. بر همين اساس نيز مجلس در جلسه ۲۸ ارديبهشت ماه سال گذشته طرحي دو فوريتي در راستاي كنترل و ساماندهي اجاره‌بهاي املاك مسكوني را تصويب كرد. اين طرح پس از تصويب كليات در نشست علني اول تير ماه سال ۱۴۰۱ براي كسب نظرات دستگاه‌هاي اجرايي و به پيشنهاد دولت و تصميم هيات رييسه مجلس مجددا به كميسيون تخصصي يعني كميسيون عمران ارجاع شد. سپس با تشكيل يك كميته تخصصي متشكل از جمعي از اعضاي كميسيون عمران، نمايندگان وزارت راه و شهرسازي، اقتصاد و صمت، معاونت حقوقي قوه قضاييه، سازمان امور مالياتي، سازمان شهرداري‌ها و همچنين كارشناسان مركز پژوهش‌هاي مجلس و مركز بررسي‌هاي استراتژيك رياست‌جمهوري اين طرح مورد بررسي و تكميل قرار گرفت. درنهايت جزييات آن با اعمال تغييراتي نسبت به پيش‌نويس اوليه به تصويب كميسيون عمران رسيد. اين طرح در اسفند ماه سال ۱۴۰۱ به هيات رييسه مجلس ارجاع شد. در حال حاضر نيز در اولويت رسيدگي در ميان طرح‌هاي دو فوريتي مصوب مجلس قرار دارد.
علي خضريان يكي از طراحان اين طرح در كميسيون اصل نود مجلس به جزييات اين طرح اشاره كرد. او گفت: زيرساخت اصلي اجرايي اين طرح در سامانه ملي املاك و اسكان است كه از مدت‌ها قبل، اجراي آن با نظارت كميسيون اصل نود در جريان است. حسن اجراي قانون در سامانه ملي املاك و اسكان مي‌تواند بر بهبود شرايط بازار اجاره‌بها تاثيرگذار باشد كه متاسفانه بنا به دلايل مختلف اجراي آن تاكنون به تاخير افتاده و در اين طرح تلاش شده خلأهاي قانوني آن براي شناسايي و اجراي كامل ماليات بر خانه‌هاي خالي صورت پذيرد.نماينده مردم تهران افزود: براساس ماده يك اين طرح، كليه دستگاه‌هاي اجرايي موضوع ماده ۵ قانون مديريت خدمات كشوري، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و كليه بانك‌ها و موسسات اعتباري، مركز آمار و فناوري اطلاعات قوه قضاييه، كليه شهرداري‌ها و مراجع صدور پروانه‌هاي ساختماني و فرماندهي انتظامي جمهوري اسلامي ايران موظفند، نسبت به ارايه اطلاعات مورد نياز از جمله اطلاعات زمين و املاك و اطلاعات هويتي، سكونتي، مالكيتي، معاملاتي، بهره‌برداري انشعابات و ميزان مصرف، اطلاعات مكان محور سيم‌كارت و اشتراك اينترنت و ساير اطلاعات مورد نياز املاك، مالكين و ساكنين را بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازي از پايگاه‌هاي اطلاعاتي پايه موضوع تبصره ۱ بند «ث» ماده ۶۷ قانون برنامه پنج‌ساله ششم، سامانه ملي اطلاعات رفاه ايرانيان و سامانه سخا حداكثر ظرف مدت يك ماه از لازم‌الاجرا شدن اين قانون به صورت رايگان اقدام كنند.
مجازات مستنكفين از اجراي اين طرح
سخنگوي كميسيون اصل نود مجلس با اشاره به پيش‌بيني‌هاي صورت گرفته در اين طرح براي مجازات مستنكفين از اجراي اين ماده گفت: سازمان بازرسي كل كشور موظف است ظرف مدت دو ماه از لازم‌الاجرا شدن اين قانون، مديران و اشخاصي كه استنكاف يا كوتاهي آنها در اين خصوص به تشخيص شوراي عالي مسكن محرز شده را حسب مورد به هيات تخلفات اداري معرفي كند. متخلفان از اجراي اين تبصره، مشمول مجازات مقرر در ماده (۵۷۶) قانون مجازات اسلامي مي‌شوند، ضمن اينكه تمامي اشخاص حقيقي و حقوقي موظفند خوداظهاري موضوع ماده‌هاي ۵۴ مكرر و ۱۶۹ مكرر قانون ماليات‌هاي مستقيم را از طريق سامانه ملي املاك و اسكان انجام دهند. كليه دستگاه‌ها، نهادهاي اجرايي و زير مجموعه‌هاي آنها مكلفند استعلامات موردنياز اقامت و سكونت متقاضيان خود را صرفا از طريق سامانه ملي املاك و اسكان انجام دهند و در صورت عدم خوداظهاري اشخاص حقيقي و حقوقي در سامانه مذكور از ارايه خدمت خودداري كنند.
ثبت قرارداد از طريق سكوهاي آنلاين به جاي بنگاه‌هاي ملكي
نماينده مردم تهران با تاكيد بر ايجاد سكوهاي معاملات املاك براي تسهيل اجاره مسكن مردم گفت: براساس ماده ۵ اين طرح وزارت راه و شهرسازي موظف است با همكاري سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، وزارت صنعت، معدن و تجارت و معاونت علمي و فناوري رياست‌جمهوري، آيين‌نامه نحوه مجوزدهي و فعاليت و نظارت بر «سكوهاي معاملات املاك» را ظرف مدت سه ماه پس از لازم‌الاجرا شدن اين قانون تهيه كند و به تصويب هيات وزيران برساند تا درنهايت و براساس اين طرح، ثبت قرارداد از طريق سكوها و توسط خود متعاملين و به صورت غيرحضوري بدون ورود بنگاه‌هاي معاملات مسكن ممكن شود كه مي‌تواند تحول بزرگي در بازار معاملات مسكن و كاهش نرخ اجاره‌بها فراهم كنم، ضمن اينكه اين سكوها صرفا امكان ثبت قراردادهاي همساني كه به تاييد سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور رسيده را دارند.خضريان ادامه داد: براساس طرح پيشنهادي بسياري از اختلافات ميان مستاجر و موجر در پلتفرم‌هاي آنلاين و طبق قرارداد از پيش معين قابل پيشگيري و حل است، به نحوي كه در آن ديده شده مطالبات موجر و مستاجر از يكديگر از مبلغ وديعه قابل وصول يا قابل پرداخت است. براساس آن در قراردادهاي اجاره در صورت اعمال حق فسخ توسط موجر يا انفساخ قرارداد يا سررسيد مدت قرارداد و عدم ثبت تمديد آن در سامانه ثبت الكترونيك املاك، پس از واريز مبلغ وديعه به حساب اماني توسط موجر، او مي‌تواند تقاضاي تخليه مورد اجاره را از طريق پلتفرم ثبت كند. ثبت درخواست تخليه به ترتيب ذكر شده به منزله صدور دستور تخليه بوده و لازم‌الاجراست.
چطور اجاره از وديعه كسر مي‌شود؟
سخنگوي كميسيون اصل نود مجلس گفت: چنانچه مستاجر تمام يا بخشي از بهاي اجاره را در سررسيد آن پرداخت نكند، اجاره‌بهاي پرداخت نشده از مبلغ وديعه كسر مي‌شود. چنانچه طلب موجر از مستاجر بيش از مبلغ وديعه شود، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور موظف است نسبت به مازاد گواهي عدم پرداخت صادر و به موجر تسليم كند. اين گواهي در حكم سند لازم‌الاجراست. ضمن اينكه چنانچه علاوه بر مبلغ وديعه، مستاجر طلبي براساس قرارداد از موجر داشته باشد، صدور دستور تخليه منوط به واريز مبلغ مذكور است.
ساماندهي دريافتي مشاوران املاك
او ادامه داد: ساماندهي مبالغ دريافتي توسط مشاورين املاك نيز به موجب ماده ۶ اين طرح انجام خواهد شد. براساس آن وزارت راه و شهرسازي موظف است با همكاري وزارت صنعت، معدن و تجارت و سازمان امور مالياتي، آيين‌نامه نحوه تعيين تعرفه حق‌الزحمه مشاورين املاك را برمبناي درصدي از ارزش معاملاتي و اجاري املاك موضوع ماده (۶۴) و (۵۴) قانون ماليات‌هاي مستقيم، تناسب تعرفه با ميانگين سالانه حجم قراردادهاي به ثبت رسيده در هر منطقه جغرافيايي به صورت پلكاني نزولي و تعيين سقف تعرفه قابل دريافت در هر معامله به طوري كه در هر حال ميزان اجاره‌بها در تعيين ميزان تعرفه اثرگذار نباشد، حداكثر دو ماه پس از لازم‌الاجرا شدن اين قانون، تهيه كند و به تصويب هيات وزيران برساند.
مشوق‌هاي مالياتي براي صاحبخانه‌ها
عضو هيات رييسه كميسيون اصل نود مجلس همچنين با اشاره به مشوق‌هاي مالياتي براي مالكاني كه به صورت دو يا چند ساله منازل خود را اجاره مي‌دهند، گفت: در ماده ۷ اين طرح براي بهبود شرايط بازار اجاره‌بها و تشويق اجاره ملك به صورت چند ساله معافيت مالياتي تا صددرصد براي مالكاني درنظر گرفته كه بيش از يك سال در بدو قرارداد ملك خود را اجاره مي‌دهند، به طوري كه مالكاني كه نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهاي مسكوني به صورت دوساله با حداكثر افزايش قيمت بهاي اجاره سالانه تا حداكثر ۵۰درصد تورم سالانه اعلامي بانك مركزي اقدام مي‌كنند از ۵۰درصد تخفيف مالياتي و مالكاني كه نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهاي مسكوني به صورت سه ساله و بيشتر مطابق با شرايط فوق اقدام مي‌كنند از صددرصد تخفيف مالياتي موضوع تبصره ۱۱ اين ماده برخوردار مي‌شوند.