اهداف برنامه ششم در حوزه مسكن چگونه ناكام ماند؟
رشد 247 درصدي تورم مسكن در برنامه ششم توسعه
گروه اقتصادي
14 ماه پيش بايد برنامه ششم جاي خود را به برنامه هفتم مي‌داد. اما برنامه ششم در دو مقطع تمديد شده است. آخرين بار 15 اسفند سال 1401 بود كه مجلس به دليل عدم تكميل برنامه هفتم، برنامه ششم را تا شهريور 1402 تمديد كرد. نكته تاسف‌بار اين است كه به رغم فرصت 7 سال و نيمه دولت براي اجراي قوانين برنامه بسياري از اهداف آن محقق نشد.
در مطالعات اقتصادي، شاخص «مسكن در استطاعت» معياري است كه براي اندازه‌گيري ميزان هزينه مسكن خانوار نسبت به ديگر هزينه‌هاي آن محاسبه مي‌شود. بر اين اساس خانواري به مسكن در استطاعت دسترسي دارد كه «سهم هزينه مسكن وي كمتر از 30 درصد كل هزينه‌هاي آن خانوار باشد.»برخي از شاخص‌هاي وضعيت مسكن در بين دهك‌هاي هزينه‌اي جامعه را نشان مي‌دهد. با استفاده از اين شاخص مشاهده مي‌شود كه در مناطق شهري، بيش از نيمي از خانوارهاي هر دهك به مسكن در استطاعت دسترسي ندارند. اين شاخص در كنار شاخص‌هايي همچون درصد مستاجراني كه در هر دهك در مسكني با مساحت سرانه كمتر از 15 مترمربع سكونت دارند تا حدودي وضعيت رفاهي جامعه به ويژه دهك‌هاي كم درآمد را مي‌تواند بازگو كند.
چنانكه طبق جديدترين گزارش مركز پژوهش‌هاي مجلس اهداف برنامه در حوزه تامين مسكن ناكام بوده است. به‌طوري كه در مناطق شهري، بيش از نيمي از خانوارهاي هر دهك به مسكن در استطاعت دسترسي ندارند. يعني هزينه مسكن بيش از نيمي از خانوارهاي هر دهك بيش از 30 درصد هزينه‌هاي آن خانوارهاست.
هزينه مسكن براي 78 درصد از خانوارهاي دهك اول يعني فقيرترين خانوارهاي ايراني، بيش از 30 درصد سبد هزينه‌اي آنها را شامل مي‌شود. در قياس با فقرا در كشور 55 درصد ثروتمندان يا همان دهك دهم بيش از 30 درصد هزينه‌هايشان را مسكن در بر مي‌گيرد. داده‌هاي مركز پژوهش‌هاي مجلس نشان مي‌دهد، خانوارهايي كه به مسكن در استطاعت دسترسي ندارند، بين 52 درصد تا 78 درصد هستند.
در ضمن در بين دهك‌هاي اول تا دهم شهر تهران، خانوارهايي كه به مسكن در استطاعت دسترسي ندارند، بين 62 تا 85 درصد هستند. در اين ميان 85 درصد دهك اول بيش از 30 درصد هزينه‌هايش مربوط به مسكن است. در مقابل اين رقم براي دهك 10 يعني ثروتمندان تهراني 75 درصد است.
همه اين داده‌ها بيانگر رشد فزاينده مسكن در 7 سال اخير است؛ رويدادي كه دولت را در رسيدن به اهدافش درحوزه مسكن ناكام كرده است.
مرور برنامه ششم
بخشي از احكام قانون برنامه ششم توسعه كشور به تامين مسكن اقشار كم‌درآمد و رفع فقر سكونتي آنها معطوف بوده است. براساس جزء «1» بند «چ» ماده80 اين قانون، دولت مكلف شد، نسبت به تدوين برنامه «مسكن حمايتي» و «مسكن اجتماعي» اقدام كند. در واقع دولت موظف شده بود، براي تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد در سال اول برنامه دو رويكرد را دنبال كند. در جريان ساخت و خريد مسكن ملكي ورود كند و همزمان به ساخت مسكن استيجاري، پرداخت كمك هزينه اجاره و وام قرض‌الحسنه و وديعه مسكن اقدام كند. سياست‌هايي كه در طول سال‌هاي اجراي قانون هيچ عملكردي نداشته است.
بند «ب» ماده 59 اين قانون نيز اهدافي را براي تسهيل در ساخت يا خريد مسكن اين اقشار در مناطق روستايي و شهري در نظر گرفت. جزء «1» اين بند مربوط به اجراي طرح ويژه بهسازي و نوسازي مسكن روستايي است كه براساس آن بايد تا پايان دوره اجراي قانون برنامه ششم بيش از 1 ميليون واحد مسكن روستايي احداث مي‌شد. سهميه ابلاغي اين طرح در مجموع سال‌هاي اجراي اين قانون 673 هزار واحد مسكوني بوده است كه از اين تعداد تنها 371 هزار واحد در حال ساخت يا اتمام يافته است. به اين ترتيب عملكرد برنامه‌اي اين جزء در سال‌هاي اجراي قانون 37 درصد و عملكرد آن براساس سهميه ابلاغي 55 درصد بوده است. جزء «2» اين بند نيز كه مقرر شد تا پايان قانون برنامه 750 هزار واحد مسكوني براي اقشار كم‌درآمد شهري احداث شود، عملكرد ناچيزي داشته است و تاكنون تنها به 300 متقاضي تعلق گرفته است.
اگرچه عملكرد دستگاه‌هاي اجرايي در تحقق اهداف برنامه ششم توسعه قابل بررسي است، اما در سال‌هاي اخير، تورم بالا و بي‌ثباتي در متغيرهاي كلان اقتصادي، مهم‌ترين مانع سياست‌گذاري در اين حوزه بوده است. قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران در آذرماه ۱۴۰۱، نسبت به پنج سال گذشته در ماه مشابه يعني آذر ۱۳۹۶، بيش از ۸۴4 درصد افزايش يافته است.
همچنين در كل خانوارهاي شهري، شاخص قيمت مسكن در آذر ۱۴۰۱ نسبت به آذر ۱۳96، حدود 247 درصد رشد داشته كه در همين بازه شاخص كل قيمت‌ها براي خانوارهاي شهري ۴۰۳ درصد افزايش يافته است. بنابراين يكي از شروط لازم اثرگذاري سياست‌هاي حوزه مسكن، مهار تورم است. ازاين رو، طرح‌هاي ساخت و احداث گسترده واحدهاي مسكوني بدون در نظر گرفتن منابع پايدار براي تامين مالي آنها، به تشديد كسري بودجه دولت و افزايش تورم منجر خواهد شد كه دسترسي خانوارها خصوصا اقشار كم‌درآمد جامعه را به مسكن مناسب، دشوارتر خواهد كرد. ازسوي ديگر، محدود كردن برنامه‌هاي حمايتي حوزه مسكن به ساخت مسكن يكي از دلايل عملكرد نامطلوب در اين حوزه است. هزينه‌هاي بالاي زمين و احداث يك واحد مسكوني به ويژه در مناطق شهري موجب مي‌شود، اعتبارات مربوطه تنها به بخش كوچكي از جامعه هدف اصابت كند. همچنين ساخت مسكن و انتقال كامل مالكيت آن به مصرف‌كننده، انگيزه بازفروش مسكن و سوداگري اين واحدها را افزايش مي‌دهد و ممكن است افرادي خارج از گروه‌هاي هدف اين سياست با انگيزه‌هاي سودجويانه در صف دريافت اين تسهيلات قرار گيرند. درصورتي كه تجربيات جهاني ديگري در زمينه تامين مالي مسكن محرومان به جز ساخت مسكن مانند كمك وديعه مسكن و مسكن اجتماعي اجاره‌اي وجود دارد كه قابل مطالعه و بررسي است.
همچنين فاصله بسيار عملكرد احكام با اهداف كمي آنها حاكي از هدف‌گذاري‌‌هاي كمي غيرواقع‌بينانه است. بنابراين بايد احكام مربوطه به گونه‌اي تدوين شود كه با در نظر گرفتن محدوديت منابع مالي دولت، ظرفيت موجود در احداث مسكن و حفظ تنوع در برنامه‌هاي حمايتي مسكن، بخش قابل توجهي از اقشار كم‌درآمد امكان بهره‌مندي از تسهيلات مربوطه را داشته باشند. بديهي است لازمه سياست‌گذاري موفق در اين حوزه، در گام اول كنترل تورم و ثبات‌بخشي به اقتصاد است.
براساس مطالعه مركز پژوهش‌هاي مجلس اگرچه در چند دهه فعاليت‌هاي محروميت‌زدايي در مناطق روستايي، پيشرفت قابل توجهي حاصل شده است. اما كم توجهي نسبت به تامين مسكن مناسب براي اقشار نيازمند در مناطق شهري و تحولات اقتصاد كلان در چند سال اخير به ويژه تورم، افت درآمد سرانه و تجربه چندين جهش قيمتي در بازار مسكن، وضعيت رفاهي آنها را به‌شدت تحت تاثير قرار داده است.
24 درصد خانوار شهري اجاره نشين هستند
در حال حاضر براساس آمار و اطلاعات موجود، اقشار كم درآمد دسترسي مناسبي به مسكن ندارند كه اين وضعيت عدم دسترسي با شدت بيشتري در مناطق شهري مشاهده مي‌شود. براساس محاسبات انجام گرفته با استفاده از داده‌هاي پرسشنامه درآمد و در مناطق شهري سكونت دارند كه سهم اجاره‌نشيني در ميان آنها در كل كشور 24 درصد (بيش از 1 ميليون خانوار) و در شهرهاي بزرگ همچون اصفهان، تبريز، تهران و مشهد به ترتيب 22، 23، 30 و 33 درصد برآورد شده است.
شكست مسكن مهر
مرور برنامه‌ها و سياست‌هاي دولت در 45 سال اخير در حوزه مسكن، نشان مي‌دهد، بيشترين تمركز بنياد مسكن بر «مسكن روستايي» معطوف بوده است. در اين مسير طرح «مسكن مهر» بزرگ‌ترين مداخله دولت است. البته يكي از گروه‌هاي هدف طرح «مسكن مهر» اقشار نيازمند مسكن شهري بوده است. اما شواهد نشان مي‌دهد كه حداقل بخشي از خانوارهاي كم‌درآمد نتوانستند با استفاده از اين طرح به مسكن مناسب دست يابند و برنامه‌هاي جايگزين ديگري با نمونه‌هاي موفق جهاني همچون طرح مسكن اجتماعي استيجاري هيچگاه به‌طور جدي دنبال نشده است. تنها در بازه سال‌هاي 1377 تا 1380 بنياد مسكن به احداث 2493 واحد مسكوني اقدام كرده است.