طي دهه‌هاي گذشته، به‌رغم توجه برخي دولت‌ها به ساخت مسكن هنوز هم مسكن اقشار كم‌درآمد يكي از چالش‌هاي نظام برنامه‌ريزي مسكن است. با توجه به پايين بودن درآمد اقشار كم‌درآمد و بالا بودن قيمت واحدهاي مسكوني، متوسط شاخص دسترسي به مسكن براي اين اقشار به بيش از ۵۰ سال رسيده است. از اين رو لازم است با نگاهي به نتايج ناخواسته برنامه‌هاي پيشين در حوزه مسكن اقشار كم‌درآمد و تمامي ظرفيت‌هاي اقتصادي تلاش شود تا مجموعه سياست‌ها و اهدافي كه براي اين بخش طراحي شده متناسب با شرايط بحراني بخش مسكن به صورت واقع‌بينانه تدوين شود به گونه‌اي كه با اقدامات در حال اجراي دولت همخواني داشته و امكان تحقق بخشيدن به آن فراهم شود.
كارشناسان اين حوزه بر اين باورند كه قيمت مسكن از همان نيرويي تبعيت مي‌كند كه تورم را شكل مي‌دهد و رشد نقدينگي عامل شكل‌دهنده قيمت مسكن است و متاسفانه در حالي كه تا چندين سال قبل بسياري از كارآفرينان و صاحبان مشاغل به سرمايه‌گذاري در بازار مسكن رو آورده بودند و اين بازار را سودده مي‌ديدند اما امروز به دليل فقدان منابع مالي كافي و نبود ابزارهاي مالي سرمايه‌گذاري‌ها در بخش توليد مسكن بسيار محدود شده و تعداد زيادي از سرمايه‌گذاران حوزه مسكن در بخش خصوصي نيز براي توليد و انبوه‌سازي به كشورهاي منطقه كوچ كرده‌اند. درباره شرايط بازار مسكن، به ويژه در بخش عرضه و توليد آن، با دو كارشناس مسكن صحبت كرده‌ايم كه دو ديدگاه متفاوت دارند و براي ديدگاه خود نيز استدلال خاصي را مطرح كرده‌اند.
مشكل مسكن، طرف عرضه نيست
محمود اولاد:
در ايران هيچگاه دولت‌ها نتوانسته‌اند مسكن‌سازان خوبي باشند و قيمت مسكن را از اين راه كنترل كنند. آن‌هم به اين دليل كه بودجه و منابع كافي براي ساخت و ساز و توليد انبوه را نداشته و ندارند و اگر هم قرار باشد مسكن ارزانتري بسازند باز هم اين كار نيازمند تامين مالي است كه يا بايد از منابع حاصل از صادرات نفت تامين شود يا از محل دريافت ماليات. دولت اگر هم بخواهد تنها سازنده مسكن باشد و منابع مالي آن را از سمت مردم جذب كند كه باز هم اين كار فرقي با سازندگان بخش خصوصي ندارد. اما ممكن است اين موضوع مطرح شود كه ساخت مسكن از سوي دولت اقتصادي‌تر است و قيمت تمام شده آن‌هم ارزانتر از بخش خصوصي تمام مي‌شود. اين در حالي است كه به دليل بروكراسي كه در دولت وجود دارد ساخت مسكن از سوي دولت با قيمت بالاتري انجام خواهد شد.
در نظريه عدم كارايي دولت هم اين موضوع مطرح شده كه بخش خصوصي براي اينكه به حداكثر سود برسد سعي دارد تا حداقل هزينه را در كنار بهره‌وري بيشتر نيروي كار و هزينه‌هاي توليد و نهاده‌هاي مورد نياز داشته باشد. اما در آن سو، دولت‌ها به دليل بروكراسي و جاه‌طلبي‌هاي مديريتي كه همواره وجود دارد، افزايش‌دهنده هزينه‌ها هستند و قيمت تمام‌شده كالا را گرانتر مي‌كنند. در واقع شايد دولت در اين فرايند سود چنداني هم نكند اما با قيمتي كه هزينه مي‌كند معمولا نرخ‌ها بالاتر مي‌رود. از سوي ديگر اگر دولت بخواهد با پيمانكاران وارد مذاكره شود بايد دو موضوع عرضه و تقاضا را در نظر بگيرد و سوال اين است كه آيا مردم ناتوان از خريد شده‌اند و منابعي براي خريد ملك ندارند يا اينكه سازندگان نگران ساخت و ساز هستند و ترس از ركود بازار و فروش نرفتن ساختمان‌هاي‌شان دارند؟
اما اگر مردم توان خريد ملك نداشته باشند اينكه دولت سازنده مسكن باشد يا اينكه پيمانكار بگيرد تا ساختمان‌سازي كند چندان فرقي ندارد و دقيقا شبيه برنامه مسكن مهر است كه از چندين سال قبل روي دست دولت بدون مشتري باقي مانده است.
به اعتقاد بنده طرح مسكن مهر جزو طرح‌هاي كاملا شكست‌خورده است؛ چرا كه از 2 ميليون و 200 هزار واحد مسكوني كه در طول 16 سال (هر سال حدود 130 هزار واحد) ساخته شد كه البته از اين تعداد يك بخشي خود مالكي است و زمين‌ها شخصي بودند و تنها از وام ساخت مسكن مهر استفاده شد، عملا تعداد مسكن مهر كه دولت سازنده آن بود حدود 1.5 ميليون واحد مسكوني مي‌شود كه در حال حاضر پس از سال‌ها هنوز يك تعدادي از اين واحدها يا تكميل نشده است يا در مراحل اتمام هستند و يك تعدادي از آنها هم در شهرهاي جديد هستند و هنوز هم خالي و بدون مشتري‌اند. عملا شايد 1 ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه نيستند و مردم در آن سكونت دارند كه اگر اينها را محاسبه كنيم در طول 16 سال حدود 50 تا 60 هزار واحد مسكوني از سوي دولت ساخته شده است اين در حالي است كه در سال‌هاي 1388 تا 1389 سالانه 700 هزار مسكن در كشور ساخته مي‌شد و اين تعداد محدود 50 هزار تايي هم كه دولت ساخت را بخش خصوصي در آن زمان مي‌توانست بسازد پس طرح مسكن مهر طرحي شكست‌خورده است كه تبعات آن كماكان وجود دارد و اكثرا ساختمان‌هاي مسكن مهري هم كه در شهرهاي جديد ساخته شده‌اند يا زيرساخت ندارند يا داراي مشكل و فاقد امكانات هستند و ساكنين آن هم از روي ناچاري در اين ساختمان‌ها زندگي مي‌كنند.
مداخله دولت به اين معني است كه در ابتدا با وعده 2 ميليون و 200 هزار واحد مسكوني طرح خود را شروع مي‌كند و در انتها به اندازه‌اي طرح را كش مي‌دهد كه بعد از 16 سال هنوز اين طرح تمام هم نشده است.
در مورد 4 ميليون مسكن ملي هم كه دولت سيزدهم وعده آن را داده بايد گفت اين طرح هم اجرا شدني نيست.
چرا كه مشكل اصلي عرضه مسكن نيست؛ بلكه سمت تقاضاست و اينكه مردم قدرت خريد كافي ندارند و فقير شده‌اند و با وجود آنكه در زمان ثبت‌نام 6 ميليون نفر ثبت‌نام كرده‌اند اما در زمان پرداخت وجه اوليه كه 40 ميليون تومان بود را نداشتند و شاهد آن بوديم كه تنها 500 تا 600 هزار نفر اين مبلغ را واريز كردند و يك عده اصلا توان پرداخت اين مبلغ را نداشتند و عده ديگري هم كه تجربه مسكن مهر را ديده‌اند كه هنوز برخي اين ساختمان‌ها را تحويل نگرفته‌اند از خريد مسكن ملي منصرف شدند و از سوي ديگر قسط وام 800 ميليون توماني كه بايد پرداخت شود هم مطرح است كه هر ماه حدود 15 تا 16 ميليون تومان مي‌شود و دهك‌هاي 2 تا 5 كه درآمدهاي كمي دارند اصلا توان پرداخت اين مبلغ را ندارد و دولت هم شرايط آن را ندارد تا از بانك مركزي اين ميزان منابع را دريافت كند، پس اين طرح هم از همين ابتدا شكست‌خورده محسوب مي‌شود.
كارشناس بازار مسكن
توليد مسكن متعادل نشود
رشد قيمت‌ها ادامه دارد
بيت‌الله ستاريان:
گراني مسكن چه در بخش خريد يا اجاره مسكن در ايران طي 50 سال گذشته مهار نشده و امروز هم نمي‌توان انتظار مهار شدن گراني‌ها را داشت. تنها در يك دوره بسيار كوتاه و آن هم در زمان ركود شاهد افت معاملات و در نتيجه افت‌هاي ناچيز قيمت‌ها بوديم اما باز هم در زمان ركود قيمت‌ها كنترل نمي‌شوند و در اين زمان تنها معاملات محدود مي‌شود و سرمايه‌گذاري‌ها در توليد مسكن كمتر مي‌شوند و قيمت ملك هم مجددا افزايشي مي‌شود، به اين ترتيب مهار قيمت مسكن تنها از طريق رشد توليد امكانپذير است و به غير از توليد نمي‌توان قيمت‌ها را به ثبات رساند يا گراني‌ها را مهار كرد.
تنها در صورتي كه توليد مسكن به اندازه نياز و كافي باشد پس از آن مي‌توان بازار مسكن را سر و سامان داد در غير اين صورت اين وضعيت باز هم ادامه دارد.
در مورد وعده توليد يك ميليون مسكن در سال هم بايد گفت هر چند اين ميزان توليد مي‌تواند نياز بازار را برطرف كند اما ما را به هدفي كه مي‌خواهيم نمي‌رساند زيرا با اين فرماني كه دولت در پيش گرفته است هيچ‌وقت به توليد يك ميليون مسكن ملي در سال نخواهيم رسيد.
در دنيا هم معضل توليد مسكن (مانند توليد همه كالاهاي ديگر) تنها زماني كه به رشدي متعادل رسيد حل شد، چرا كه مسكن هم به عنوان يك كالاي اساسي و زيستي حائز اهميت است و اقدامات دولت‌ها تنها بايد به كنترل و نظارت بر ساخت و سازها محدود شود و كمك‌هاي دولت‌ها در خصوص ارايه تسهيلات باشد اما زماني كه مسكن در حالت بحراني و خاص قرار مي‌گيرد حتي براي توليد هم ترس وجود دارد اما اگر مي‌بينيم كه كشورهاي منطقه توليد‌كننده مسكن هستند به اين علت است كه اقتصاد كلان اين كشورها در شرايط مطلوبي قرار گرفته است و بازار به اندازه‌اي ابزارهاي مالي و امكانات مناسب در اختيار توليدكنندگان مي‌گذارد كه به راحتي عرضه‌كنندگان مسكن پاسخگوي نياز جامعه خود هستند اين در حالي است كه در ايران در يك اقتصاد كاملا بسته دولتي قرار داريم و نمي‌توانيم اين انتظار را داشته باشيم كه توليدات‌مان به اندازه كافي باشد.
به هر ترتيب توليد يك ميليون مسكن نيازمند منابعي است كه بايد از طريق ابزارهاي مالي كه در اختيار توليدكنندگان قرار مي‌گيرد تامين شود اين در حالي است كه كشور ما فاقد اين ابزارها است به عنوان مثال؛ در ايران اگر منابع مالي براي 10 واحد توليدي فراهم باشد توليد‌كننده هم تنها همين 10 واحد مسكوني را توليد مي‌كند اما در كشورهاي منطقه اگر منابع مالي براي 10 واحد توليدي وجود داشته باشد با توجه به ابزارهاي مالي كه براي توليدكنندگان وجود دارد اين 10 واحد توليدي به 100 واحد مسكوني هم مي‌رسد و توليدكنندگان در كشورهاي ديگر مي‌توانند پاسخگوي نيازهاي جامعه خود باشند، اما توليدكنندگان ما در بخش خصوصي عاجر از توليد مسكن به اندازه نياز جامعه هستند چرا كه هيچ ابزار مالي در اختيار ندارند و تنها بايد به منابع مالي خودشان اكتفا كنند و اگر هم دولت تسهيلاتي را در اختيار توليدكنندگان بگذارد تعداد اين تسهيلات محدود است و مكانيسم دستيابي به اين تسهيلات به دليل بروكراسي‌ها براي توليدكنندگان مقدور نيست و اينكه اساسا اقتصاد ما براي توليد طراحي نشده است و همانطور كه در بخش صنعت با مشكل روبرو هستيم در بخش توليد مسكن هم با همين مشكل روبرو هستيم.
كارشناس مسكن