سايه ركود سنگين بر بازار مسكن
براساس آمارها در طول 40 سال گذشته، قيمت مسكن بيش از 3 هزار برابر شده است، قيمت هر متر مربع مسكن در سال 1360 به‌طور متوسط2000 تومان بود كه به دليل شروع جنگ در كشور تا چند سال همه بازارها و از جمله مسكن با تورم همراه شد و پس از آن بين سال‌هاي 1370 تا 1376 اولين دوره ركود مسكن در كشور به وجود آمد و پس از آن تا سال 1385 اين بازار با جهش قيمتي و ثبات نسبي همراه بود و از سال 1385 به بعد شيب قيمت‌ها روندي صعودي به خود گرفتند به گونه‌اي كه قيمت مسكن در تهران در سال 1387 مرز 2 ميليون تومان را رد كرد و در سال 1391 تا 3 ميليون تومان هم بالا رفت. اما با تشديد تحريم‌ها و رشد قيمت دلار و شدت گرفتن تورم در كشور از دهه 90 به بعد اين بازار با روند صعودي قيمت‌ها مواجه شد. در سال 1401 نيز ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران، نزديك به 30 ميليون تومان رشد كرد و در سال 140۲ ميانگين قيمت مسكن شهر تهران به يك‌باره چندين برابر شد و تا مرز 100 ميليون تومان براي هر متر مربع هم اعلام شد اما از ارديبهشت‌ماه۱۴۰۲ بازار مسكن با افزايش چشمگير قيمت‌ها مواجه شد و اين افزايش قيمت‌ها سبب شد كه ناگهان بازار مسكن در ركود جدي فرو برود.
توقف خريد و فروش ملك از خردادماه
توقف خريد و فروش ملك كه از اوايل خردادماه امسال در بازار مسكن شهر تهران به وجود آمد و همچنان هم ادامه دارد، بديهي است كه توقف معاملات ساخت و سازها را تحت‌تاثير قرار داده و عرضه را هم در بازار مسكن پايين مي‌آورد. اين موضوع از دو جهت مشكل‌ساز است، اول اينكه به دليل پيشران بودن بخش مسكن، ركود آن براي شرايط عمومي اقتصاد، اتفاق چندان خوبي نيست و نكته بعدي اينكه از جهت درون بخشي كاهش توليد مسكن ممكن است اثرات سويي را در ميان‌مدت ايجاد كند. در حال حاضر بازار مسكن در يك فضاي انتظاري به سر مي‌برد، اگرچه شاخص‌هايي همچون نرخ ساخت و ساز، تورم عمومي، توان خريد متقاضيان و نوسانات بازارهاي موازي بر بازار مسكن تاثيرگذار است اما محرك قوي براي اين بازار، قيمت ارز به شمار مي‌رود.
استطاعت مالي كافي براي خريد ملك
وجود ندارد
انتشار گزارش رسمي بازار مسكن نيز كه قبلا به‌طور مستمر و منظم از سوي مركز آمار ايران در اختيار عموم قرار مي‌گرفت، چند ماهي است كه متوقف شده اما قيمت مسكن همچنان بر مدار افزايش در حركت است و به نظر مي‌رسد بازار مسكن در ماه‌هاي پيش رو و در نيمه دوم سال نيز همچنان صعودي باشد چرا كه در نيمه اول سال توليدكنندگان از فروش واحدهاي خود نااميد شدند و خريداران هم ديگر استطاعت مالي گذشته را ندارند، بنابراين در زمان حاضر تقاضاي مصرفي تقريبا از بازار خارج شده است و اگر هم تقاضايي باشد با نيت سرمايه‌گذاري و سوداگري وارد بازار مي‌شود و هدفشان اين است كه شش ماه تا يكسال واحد مسكوني را داشته باشند و دوباره آن را به بازار عرضه كنند.
مستاجران نيازمند حمايت‌هاي جدي هستند
در بازار اجاره نيز وضعيت چندان تعريفي ندارد و از اين ركود مستاجران هم بي‌نصيب نماندند و صاحبخانه‌ها براساس نياز خود خانه را اجاره مي‌دهند. با وجود آنكه مصوبه تعيين سقف افزايش اجارهبها در تهران و ساير شهرها، دقيقا مانند گذشته است و حتي عددهاي آن را هم دست نزده‌اند اما تجربه نشان داده به دليل نبود ضمانت اجرايي معمولا اين سياست به نتيجه نمي‌رسد و به همين دليل دولت تلاش كرده يك‌سري راهكار جديد به كار بگيرد. اين در حالي است كه كارشناسان اين حوزه معتقدند؛ دخالت دولت در قالب بسته حمايتي مستاجران نيز نه تنها كمكي به مستاجران نمي‌كند بلكه بازار مسكن را ملتهب‌تر هم خواهد كرد به‌طوري كه تعيين سقف 25 درصدي افزايش اجارهبها، خود عامل گراني در بازار اجازه مسكن شده است.
خبردرماني‌ها هم در افت قيمت‌ها
بي‌تاثير بود
بررسي ميداني بازار مسكن، به‌ويژه در تهران، چه در بخش اجاره يا در بخش خريد حاكي از آن است كه قيمت خانه طي ماه‌هاي گذشته نه تنها كاهشي نبوده بلكه صعودي‌تر هم شده است و آنچه مسلم است، تلاش دولت براي خبردرماني در بخش مسكن هم چندان كارساز نيست، اما بازار مسكن همواره با تله‌اي به نام چسبندگي قيمت روبرو است و هرگاه قيمت با فشار عوامل بيروني مانند دلار و تورم بالا رفته، پس از تضعيف اين عوامل، ديگر پايين نيامده يا كاهشي بسيار اندك داشته است. واقعيت آن است كه مردم قدرت كافي براي خريد و اجاره ندارند و ساخت و ساز هم، با توجه به كاهش سود و گراني مصالح ساختماني، براي سازندگان به‌صرفه نيست كه همين يك عامل خود كاهش عرضه در بازار و در نهايت روند افزايشي قيمت‌ها را رقم مي‌زند و اساسا مداخلات دستوري دولت‌ها هم در عمل بي‌حاصل هستند و در نهايت مي‌بينيم كه فروشنده راه خود را مي‌رود و خريدار نيز چندان توجهي به اين موضوعات ندارد. علاوه بر اين، ميزان نارضايتي در جامعه نيز افزايش مي‌يابد.
بي‌توجهي مالكان به مصوبات دولتي
به نظر مي‌رسد اين مصوبه در واقع اين امكان را به مالكان داده تا 25 درصد اجاره را گران‌تر كنند در حالي كه برخي از موجران و مالكان قصد افزايش اجاره تا اين سقف را نداشتند، از سوي ديگر در بيشتر موارد همين ميزان سقف افزايش 25 درصدي هم رعايت نمي‌شود و دولت ضمانت اجرايي آن را ندارد و در اين بازار هم نظارتي نمي‌شود به گونه‌اي كه در برخي از مناطق شاهد افزايش بيش از 100 درصدي اجاره هم هستيم و مستاجران هم نتواستند اين ممنوعيتي را كه دولت اعمال كرده است در مرجعي پيگيري و دنبال كنند و مالكان هم كه قصد افزايش اجارهبها را دارند به اينگونه مصوبات توجهي نمي‌كنند. ضمن آنكه قيمت مسكن در طول چند سال گذشته به اندازه‌اي گران شده كه وام‌هايي هم كه براي مستاجران در تهران پس از طي كردن هفت‌خوان رستم در نظر گرفته مي‌شود هم ديگر جوابگو نيست و نمي‌تواند بخش قابل توجهي از ميزان رهن مورد نظرشان را پوشش دهد و اساسا مداخلات دستوري در عمل بي‌حاصل هستند و فروشنده راه خود را مي‌رود و خريدار نيز چندان توجهي به اين موضوعات ندارد علاوه بر اين، ميزان نارضايتي در جامعه نيز افزايش يافته است.