بر اساس آنچه مركز آمار ايران از متوسط قيمت يك متر مربع بناي واحد مسكوني معامله شده در شهر تهران منتشر كرده است قيمت‌ها در آذر ماه 1402 افت داشته است و ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران به 74 ميليون و 90 هزار تومان رسيده است؛ عددي كه نسبت به آبان ماه 2.2 درصد كاهش را نشان مي‌دهد. ضمن آنكه در آذرماه ۱۴۰۲ شاخص قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به عدد ٢٧٤,٤ رسيد كه نسبت به ماه قبل ٢.٩درصد افت داشته است. نرخ تورم سالانه آذر ماه آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران نيز به عدد ٨٥,٧ درصد رسيده است كه نسبت به مدت مشابه ماه قبل (٨٦.٣ درصد)، 0.6 واحد درصد كاهش داشته است، حجم معاملات مسكن در شهر تهران نسبت به ماه قبل معادل 1.2 درصد كاهش نشان مي‌دهد و از مجموع 22 منطقه شهر تهران، 14 منطقه رشد قيمتي ماهانه منفي را تجربه كرده‌اند، اما آيا اين وضعيت مي‌تواند نشانگر بروز افت‌هاي شديدتر قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي باشد؟
قيمت ساخت و ساز ارزان نشده است
عطا آيت‌اللهي، كارشناس بازار مسكن در واكنش به افت قيمت‌ها در شهر تهران در طول يك ماه گذشته به «اعتماد» گفت: ركود به وجود آمده در بازار مسكن موجب افت قيمت‌ها شده است؛ ضمن آنكه ميزان معاملات مسكن هم نسبت به سال‌هاي قبل به‌شدت افت داشته است. اما باز هم به نظر مي‌رسد متقاضيان در انتظار افت بيشتر قيمت‌ها و فروشندگان منتظر افزايش بيشتر قيمت‌ها هستند و براي عرضه واحدهاي‌شان مقاومت مي‌كنند تا واحدهاي خود را بتوانند گران‌تر بفروشند و چه بسا در انتظار اتفاقاتي هستند تا به بهانه آن قيمت‌ها را باز هم بالا ببرند.
اين كارشناس بازار مسكن در ادامه با بيان اينكه قيمت ساخت ارزان نشده است، تصريح كرد: در بخش ساخت و ساز مسكن نه قيمت مصالح ارزانتر از قبل شده و نه قيمت تمام شده ساختمان‌ها تغييري كرده است، پس اگر نوسان كمي در قيمت‌ها رخ داده به دليل كاهش تقاضا در اين بازار بوده است.
ركود بازار همچنان باقي است
آيت‌اللهي با اشاره به كاهش 65 درصدي معاملات مسكن در آذر ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته خاطرنشان كرد: ركود در بازار مسكن افزايش پيدا كرده است و اين آمارها هم تاييدكننده همين ركود بازار است و اينكه مردم قدرت خريدشان نسبت به قيمت‌هاي موجود پايين‌تر است و در انتظار افت بيشتر قيمت‌ها و گزينه‌هاي بهتري براي خريد هستند. او در خصوص پروژه مسكن ملي نيز گفت: هر چند اقداماتي از سوي وزارت راه و شهرسازي در زمينه اين پروژه انجام شده و زمين‌هايي هم در اين خصوص در نظر گرفته شده اما به دليل عدم توانايي بانك‌ها در پرداخت تسهيلات، بانك‌ها فعلا نمي‌توانند به اين پروژه ورود كنند، البته در حال حاضر نمي‌توان پيش‌بيني درستي از موفقيت يا عدم موفقيت اين پروژه داشت. آيت‌اللهي افزود: چنين پروژه‌هاي عظيمي در سطح كشوري نيازمند برنامه‌ريزي و مطالعات جدي اقتصادي و اجتماعي است البته همه دولت‌ها در ابتداي فعاليت‌شان به يكسري از مباحث در حوزه مسكن ورود مي‌كنند كه در دولت سيزدهم هم برنامه توليد 4 ميليون مسكن ملي مطرح شد كه بايد در انتظار نتيجه آن بود.
قيمت‌ها چندان تغييري هم نداشته است
مسعود فراهاني، كارشناس بازار مسكن نيز در خصوص آخرين تغييرات بازار كه مركز آمار ايران ارايه داده است به «اعتماد» گفت: اين قيمت 74 ميليون و 90 هزار تومان با حجم معاملات شهر تهران تخمين زده شده و به دليل افت در معاملات قيمت‌ها كاهش پيدا كرده است اما در واقعيت به نظر مي‌رسد قيمت‌ها چندان تغييري هم نداشته است و كافي است به يكي از پلتفرم‌هاي ديوار يا شيپور و... مراجعه كنيد و مقايسه‌اي از قيمت واحدهاي مسكوني داشته باشيد متوجه مي‌شويد كه قيمت‌ها همه افزايشي بوده‌اند.
فراهاني در پاسخ به اين پرسش كه اين افت قيمت‌ها بر چه اساسي منتشر شده است، افزود: شايد نمونه آمارگيري اين حوزه تغيير كرده باشد يا ممكن است حجم معاملات در مناطقي بيشتر شده باشد كه رشد قيمت‌ها در اين مناطق كمتر بالا رفته باشد، به عنوان مثال؛ در گذشته حجم معاملات در مناطق 1، 2 و 3 بيشتر بودند و در اين مناطق دايما قيمت‌ها افزايش پيدا مي‌كرد و هر ساله گزارش معاملات هم از اين مناطق نشان‌دهنده افزايش نرخ‌ها بود اما ممكن است سمپل يا نمونه آمارگيري را به سمت مناطق ديگري كه حجم معاملات بالاتري پيدا كرده‌اند برده باشند.
بيشترين حجم معاملات
در بخش مسكن استيجاري است
اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به ركود در بازار مسكن تصريح كرد: در حال حاضر عملا بازار راكد است و هيچ كس تمايلي به فروش واحدهاي خود ندارد و به نظر مي‌رسد افزايش قيمت در حوزه مسكن همچنان وجود داشته باشد اما نكته اينجاست كه اين حجم معاملات و مانورها اصلا نشان‌دهنده سلامت بازار نيست و اين گزارش مسكن و اين آمارها اصلا ارتباطي به خريد مسكن اولي‌ها ندارد و تنها صرف معاملات را در نظر گرفته‌اند كه مي‌تواند معاملات سوداگرانه هم در ميان آنها باشد و هيچ داده معتبري هم براي سياست‌گذاري محسوب نشود. فراهاني ادامه داد: ضمن آنكه بيشترين حجم معاملاتي كه در حال حاضر انجام مي‌شود در بخش معاملات مسكن استيجاري است و تعداد قراردادهايي كه ثبت شده و كد رهگيري دارند و اينكه قيمت و حجم آنها نشان‌دهنده شرايط بازار مسكن است.
وعده ساخت نهضت ملي به كجا رسيد؟
اين كارشناس بازار مسكن افزود: در حال حاضر بخش زيادي از وعده ساخت ملي مسكن انجام نشده و تنها 10 تا 15 درصد اين پروژه عظيم آن هم در بخش زيرساخت‌ها فراهم شده و عملا چندان پيشرفتي هم نداشته است و به نظر مي‌رسد اين هدف‌گذاري هم از ابتدا غيرواقع‌بينانه بوده و عملا سرانجامي نخواهد داشت و به صورت كلي اينگونه پروژه‌هاي ملي مشكلات زيادي در پي دارند. او گفت: معمولا در چنين پروژه‌هايي ساخت و سازهاي شهري را رها مي‌كنند و دولت مي‌خواهد از يك مجرايي براي ساخت و ساز وارد شود كه در واقع عملياتي هم نيست و در بهترين حالت 30 درصد از واحدهاي مسكوني محقق نخواهد شد و بعيد است كه حتي در سه سال آينده هم اين واحدها ساخته شود.
كدام دهك‌هاي درآمدي
مناسب طرح ملي مسكن هستند؟
فراهاني با بيان اينكه جانمايي درستي براي ساخت اين پروژه صورت نگرفته است، گفت: در كنار همه اين موارد تعداد مشاركت‌كنندگان زياد نبوده و اين طرح براي بسياري از دهك‌هاي درآمدي مناسب نيستند و زماني كه قيمت‌ها تغيير مي‌كنند عملا به سمت دهك‌هاي 8 تا 10 مي‌روند كه بسياري از اين دهك‌ها خودشان هم مالك هستند كه نبايد در اين طرح شركت كنند و دهك‌هاي پايين‌تر هم كه قدرت مالي كمتري دارند اصلا مخاطب اين طرح محسوب نمي‌شوند.
اين كارشناس بازار مسكن افزود: در مجموع صدور مجوزهاي ساخت و ساز براي بخش خصوصي و دولتي از آسان‌سازي در تسريع صدور پروانه‌هاي ساختماني تا اجازه تخريب و نوسازي در بافت‌هاي فرسوده، تقاضا براي خريد مصالح ساختماني و استخدام نيروي كار را افزايش مي‌دهد و به دليل ظرفيت مشخص در ساخت و سازها شايد نيروي كار باشد اما مصالح ساختماني محدود است و به همين دليل با افزايش قيمت‌ها در بخش مصالح ساختماني روبرو مي‌شويم و واحدهايي كه ساخته مي‌شوند قيمت بالاتري خواهند داشت.
او ادامه داد: در حال حاضر در تهران هيچ طرحي براي استطاعت‌پذيري واحدهاي مسكوني نوساز نداريم به جز يكسري از واحدها كه در بافت‌هاي فرسوده قرار دارند و در دست مالكيني هستند كه يك طبقه در بافت فرسوده داشته‌اند و بعد از آن تراكم گرفته‌اند اما ساير ساختمان‌هايي كه ساخته مي‌شوند براي فروش و اجاره با قيمت بازار عرضه مي‌شوند.