گراني بي‌سابقه مسكن در سال‌هاي اخير و ناتواني روزافزون مردم از ورود به اين بازار و گسترش ركود باعث شده طرح‌هايي جهت افزايش معاملات در بازار مسكن ارايه شود كه يكي از اين طرح‌ها فروش مسكن به صورت متري در بورس كالاست. «فروش متري مسكن» در واقع اصطلاحي است كه براي خريد چنين اوراقي به كار برده مي‌شود. اين اوراق بهادار در بورس عرضه مي‌شود و خريداران اين اوراق مي‌توانند در طول يك دوره زماني متر به متر يك واحد مسكوني را خريداري كنند كه اگر قيمت مسكن افزايش يابد ارزش اوراق نيز به همين ميزان افزايش مي‌يابد و در واقع ارزش پول افراد متناسب با تورم بخش مسكن رشد خواهد كرد تا افراد از تحولات بخش مسكن عقب نمانند. در حال حاضر تبليغات يك بانك براي پذيره‌نويسي آنچه «نخستين صندوق املاك و مستغلات» ناميده شده در ميان برنامه‌هاي تلويزيوني شروع شده و در اين تبليغات مخاطب تشويق مي‌شود كه حتي اگر پول خريد يك متر خانه را هم دارد پول خود را در اين صندوق سرمايه‌گذاري كند. فارغ از اينكه قرار بود سالي يك ميليون واحد مسكوني ساخته شود تا شرايط اينچنيني در بازار مسكن به وجود نيايد، اتفاق جديد را مي‌توان در رده ترفندهاي ويژه براي جمع‌آوري پول ارزيابي كرد كه با رنگ و لعاب «صندوق املاك و مستغلات» انجام مي‌شود. مجيد گودرزي، كارشناس بازار مسكن درخصوص ايجاد چنين صندوقي براي فروش متري مسكن به «اعتماد» گفت: اين سياست از اساس غلط است زيرا به مزايده گذاشتن نيازهاي ضروري جامعه مانند بخش درمان يا مسكن درست نيست، چراكه اين‌گونه نيازها بايد بيشترين تسهيلات را دريافت كنند اما نيازهاي ضروري جامعه به مزايده گذاشته شده است. اين كارشناس بازار مسكن در ادامه افزود: از سوي ديگر استانداردهايي هم كه مي‌بايست در بورس اجرا شود رعايت نشده است. اينكه به جاي كمك به خانه‌دار شدن مردم و حل مشكلات ضروري‌شان اين موارد را به مزايده بگذارند تنها منجر به آشفته‌تر شدن بازار مسكن خواهد شد.
افزايش سفته‌بازي با خريد و فروش مسكن
در بورس
گودرزي تصريح كرد: همواره در بورس در برخي از سهم‌ها صف خريد و فروش درست مي‌شود و قيمت‌هاي غيرواقعي هم ارايه مي‌شوند و اشخاص حقوقي ذي‌نفع هم تا جايي كه امكان داشته باشد قيمت‌ها را افزايش مي‌دهند. اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه بسياري از كارشناسان مخالف بردن مسكن به بورس و فروش متري آن هستند، گفت: اين اقدام نه تنها گره‌اي از مشكلات فقدان مسكن را حل نمي‌كند بلكه باعث مي‌شود قيمت‌هاي غيرواقعي و نجومي فعلي را با سفته‌بازي بالا نگه دارند و فشار اقتصادي بيشتري را بر خانواده‌هاي ايراني تحميل كنند.
چالش اصلي بورس بي‌اعتمادي است
گودرزي خاطرنشان كرد: متاسفانه به نظر مي‌رسد عده‌اي مي‌خواهند از اعتبار بورس و ساختار آن سوءاستفاده كنند و استانداردهاي بورس را ناديده بگيرند. او با بيان اينكه چالش اصلي بورس بي‌اعتمادي است ادامه داد: در حال حاضر به دليل عدم ملزم بودن شركت‌هاي بورسي به تجديد ارزيابي و از سوي ديگر تورم دو رقمي در اكثر سهم‌ها تا 8درصد قيمت واقعي، دارايي شركت‌هاي بورسي عرضه مي‌شود اما باز هم خريداري ندارند. گودرزي گفت: برخوردهاي سليقه‌اي و سوداگرانه در بورس باعث شده تا بيشترين ضربه به بورس وارد شود و سوءاستفاده‌هاي شديدي از گرايش مردم به سرمايه‌گذاري در اين حوزه صورت پذيرد.
افزايش 700درصدي قيمت‌ها از زمان ساخت تا فروش
اين كارشناس حوزه مسكن تصريح كرد: ما معتقديم كه قيمت‌ها بايد به واقعيت نزديك شود، چراكه اين نرخ‌ها واقعي نيستند و بين هزينه ساخت مسكن و قيمت بازار تفاوت بسيار زيادي وجود دارد و گاهي قيمت‌ها از ساخت تا فروش تا 700درصد اضافه مي‌شود. او افزود: متاسفانه با وجود آنكه امروز هزينه هر مترمربع ساخت طرح ملي مسكن با استانداردهاي تعريف شده و قيمت‌هاي پيشنهادي بين 10 تا 12 ميليون تومان برآورد مي‌شود اما ميانگين قيمت مسكن در تهران در محدوده 78 تا 80 ميليون تومان شده است، بنابراين مي‌توان گفت هيچ ارتباط معناداري بين هزينه‌ها و قيمت تمام شده مسكن وجود ندارد و از سوي ديگر مسوول مستقيم آشفته‌بازار مسكن و فشارها و نارضايتي‌ها قانون‌گذاران هستند، چراكه در بخش مسكن دچار فقر شديد قانون‌گذاري هستيم.
مالي‌سازي مسكن درست نيست
مسعود فراهاني، كارشناس بازار مسكن درخصوص فروش متري مسكن بر اين باور است كه كليت اين سياست درست نيست، چراكه مصداق مالي‌سازي مسكن محسوب مي‌شود. فراهاني با بيان اينكه مالي‌سازي ذيل كالايي‌سازي دسته‌بندي مي‌شود، افزود: زماني كه مسكن را به عنوان يك دارايي در بورس عرضه مي‌كنند و آن را به اين شكل مي‌خواهند به فروش برسانند از طريق مالي‌سازي مسكن كالايي‌سازي آن هم بيشتر مي‌شود و كلا نياز افراد به مسكن به رسميت شناخته نمي‌شود و تنها تقاضاي افراد به مسكن به رسميت شناخته مي‌شود.
خانه‌دار شدن افراد با اين‌گونه طرح‌ها
دور از انتظار است
او تصريح كرد: براساس قانون اساسي مسكن نيازي است كه دولت‌ها موظفند سازوكار آن را براي خانوارها تامين كنند اما در بخش تقاضا دولت هيچ وظيفه‌اي ندارد و افراد بايد كار كنند و با به دست آوردن درآمد مكفي كالايي كه در بازار عرضه مي‌شود را تهيه كنند.
فراهاني خاطرنشان كرد: بعيد است اين طرح منجر به خانه‌دار شدن افراد فاقد مسكن شود، چراكه كل فرآيند كالايي‌سازي مسكن است و دولت عملا اعلام مي‌كند كه به جز ساخت مسكن هيچ وظيفه ديگري ندارد و اگر افراد نمي‌توانند مسكن تهيه كنند يك متراژ محدودي را در بورس براي اين افراد درنظر مي‌گيرد اما در كل هويت مسكن را با اين كار از بين مي‌برد و حتي مسكن هم به عنوان يك كالا درنظر گرفته نمي‌شود بلكه تبديل به اجزايي كوچك‌تر مي‌شود و به عنوان يك دارايي در بورس خريد و فروش مي‌شود و چنين فرآيندي زمينه را براي سوداگري فراهم مي‌كند.
نرخ‌گذاري‌ها نبايد به صورت هيجاني باشد
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن در مورد فروش متري مسكن به «اعتماد» گفت: اين نوع سياست‌گذاري‌ها به منظور تحرك بخشيدن به بازار املاك درست است و با تجميع سرمايه‌هايي كه در دست مردم است معاملاتي هم شكل خواهد گرفت. او در ادامه افزود: در صورتي كه معاملات مسكن در بورس انجام شود، مي‌تواند منجر به فرآيند دست به دست شدن سهام شود و گردش پول صورت مي‌پذيرد و هر آنچه در كشور منجر به گردش پول شود نتيجه‌اي مثبت دارد و مي‌تواند از راكد شدن پول در بانك جلوگيري كند. اكبرپور با بيان اينكه نرخ‌هايي كه در بورس براي اين املاك ارايه مي‌شود نبايد هيجاني باشد، تصريح كرد: قيمت‌ها بايد واقعي باشند اما اينكه بورس در چه چارچوبي قرار است اين معاملات را انجام دهد و مبناي معاملات بر چه اساسي است حائزاهميت است.
ضرورت بازگشت اعتماد براي سهامداري
اين كارشناس بازار سرمايه خاطرنشان كرد: متاسفانه در گذشته بسياري از كارخانجاتي كه حتي كلنگ آنها را نزده بودند سهم‌شان را به مردم فروخته بودند و همين مساله باعث از بين رفتن اعتماد مردم شد.
او با بيان اينكه ضرورت دارد تا اعتماد سرمايه‌گذاران به بورس برگردد، تصريح كرد: راهكار درست آن است كه پيش از اين اقدام (فروش متري مسكن در بورس) يك بررسي ميداني صورت پذيرد كه در كشورهاي ديگر آيا اين اقدام انجام شده يا خير، در صورتي كه انجام شده بود اين معاملات به چه صورت بوده و آيا به مرحله اجرا درآمده يا خير و براساس آن بهترين ابزارها براي اجراي اين طرح چه بوده است و نتايج آن هم منتشر شود و دراختيار همه مردم قرار گيرد.
الزام بر بيمه كردن ملك سرمايه‌گذاران در بورس
اكبرپور با بيان اينكه بيمه ملك خريداري شده بسيار مهم است، گفت: ايران كشوري زلزله‌خيز است و اگر قرار است اين املاك به صورت متري به افراد فروخته شود بايد پيش‌بيني خسارت‌هاي احتمالي اين املاك را هم بكنند و اين املاك را بيمه كنند. اين كارشناس حوزه مسكن ادامه داد: هدف فردي كه چند متر مربع مسكن را خريداري مي‌كند اين است كه با افزايش قيمت اين چند متر بتواند يا آن را بفروشد و در جاي بهتري سرمايه‌گذاري كند يا آن را نگه دارد و از سود آن استفاده كند و متراژ بالاتري را تهيه كند اما اينكه اين مساله با چه سرعتي شدني است و آيا باعث مالك شدن افراد مي‌شود يا خير بايد بررسي ميداني شود كه آيا در كشورهاي ديگر مانند پاكستان، هند و بنگلادش و... اين سياست پياده شده است؟
الگوبرداري از كشورهاي اروپايي درست نيست
او تصريح كرد: شرايط اقتصادي ايران با شرايط اقتصادي كشورهاي توسعه يافته اروپايي متفاوت است و نمي‌توان شبيه آنچه مردم آن كشورها براي خانه‌دار شدن انجام مي‌دهند در ايران هم انجام داد. به عنوان نمونه در زمينه اخذ ماليات تقريبا به سياست‌هاي مالياتي كشورهاي اروپايي نزديك شده‌ايم اما مشكل اينجاست كه سطح درآمدي و كسب و كارها و رقابت‌هاي اقتصادي و اولويت داشتن بخش خصوصي و كوچك بودن دولت‌ها در آن كشورها با ايران بسيار فرق دارد. او با بيان اينكه ضرورت دارد براي هرگونه فروش ملك در بورس مطالعه ميداني صورت گيرد، افزود: در ايران تنها بخش‌هايي از اقدامات كشورهاي اروپايي كپي‌برداري شده بدون آنكه جوانب ديگر اقتباس شود و همين مساله هم باعث شكست بسياري از سياست‌گذاري‌ها در كشور شده است كه همين موضوع را در افزايش ماليات‌ها مي‌بينيم و اينكه بسياري از كسب و كارها عملا از دور خارج شده‌اند.