ندا جعفري
كمتر از دو ماه تا فصل جابه‌جايي مستاجران باقي مانده و پيدا كردن خانه‌اي مناسب در شرايطي كه قيمت اجاره مسكن سر به فلك كشيده براي مستاجران كار آساني نيست، هر چند حجم قابل توجهي از بازار اجاره شهر تهران را آپارتمان‌هاي بيش از ۱۰۰ متري تشكيل مي‌دهد اما به دليل نرخ‌هاي نامتعارف اين نوع آپارتمان‌ها و خوش‌قيمت بودن آپارتمان‌هاي با متراژ پايين‌تر، ترجيح مستاجران قيمت مناسب با متراژي كمتر است و در بخش آپارتمان‌هاي با متراژ بالاتر هم وضعيت گراني اجاره ملك موجب شده تا برخي مستاجران خانه‌ها را به صورت شريكي اجاره كنند. يا اينكه بايد از منطقه‌اي به منطقه ديگر نقل مكان كنند. البته هنوز هم قانوني براي ساماندهي وضعيت مستاجران به تصويب نرسيده است.
اجاره مسكن در اسفند ماه 1402 بيش از 50 درصد گران شد
آنگونه كه بانك مركزي در اسفند ماه 1402 اعلام كرد اجاره مسكن شهري نسبت به سال 1401 حدود 51.6 درصد گران‌تر شد كه اين رشد براي شهر تهران 44.5 درصد بوده است. همچنين بررسي شاخص كرايه مسكن استيجاري در شهر تهران و كل مناطق شهري در اسفند ماه سال 1402 نشان‌دهنده رشد يكسان و معادل 0 .2 درصدي اين شاخص‌ها نسبت به بهمن ماه بوده است. رشد نقطه به نقطه اين شاخص در اسفندماه سال 1402 در شهر تهران و كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتيب معادل 5 .44 و 6 .51 درصد بوده است. نگاهي به عددهاي مركز آمار در خصوص تورم ماهانه اجاره مسكن در سال 1402 نيز نشان مي‌دهد كه اين نرخ در بازه 1.7 تا 4.3 درصد نوسان داشته است. همانطور كه كارشناسان حوزه مسكن بارها تأكيد كرده‌اند، عدم توليد مسكن در دولت قبل، تعادل عرضه و تقاضا را دچار اخلال كرده و نتيجه آن افزايش سرسام‌آور قيمت مسكن و اجاره‌بها بوده است. اگرچه دولت سيزدهم وعده داده بود با اجراي طرح اقدام ملي مسكن و ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكوني، معضل كمبود مسكن را در كشور حل مي‌كند اما واقعيت اين است كه اين طرح هنوز نتوانسته به اهداف از پيش تعيين شده خود دست يابد.
تاثير مستقيم كاهش ارزش پول ملي بر اجاره‌بها
عباس اكبرپور، دبير انجمن مهندسان راه و ساختمان ايران در خصوص وضعيت بازار اجاره‌بهای ملك در فصل بهار به «اعتماد» گفت: آنگونه كه در آمارها نيز اعلام شده متوسط اجاره‌بهاي مسكن در سال گذشته حدود 40 تا 50 درصد رشد داشته است، از سوي ديگر به دليل كاهش ارزش پول ملي در هفته‌هاي اخير و افزايش نرخ دلار اگر نرخ اجاره‌بهاي مسكن تا 30 درصد هم رشد داشته باشد به اين معني است كه عملا نرخ اجاره مسكن تغييري نداشته است. اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه صاحبان املاك به فكر حفظ سرمايه‌شان هستند، افزود: برخي از موجران سعي دارند تا نرخي كه اعلام مي‌كنند بيش از نرخ تورم باشد از اين رو افزايش 40 درصدي يا بيشتر از اين نرخ هم در بهار امسال محتمل است.
صاحبان ملك براي اجاره اثرات تورمي يكساله را مد نظر قرار مي‌دهند
اكبرپور تصريح كرد: علت اصلي افزايش نرخ اجاره‌بهاي مسكن اثر نرخ تورم بر روي همه كالاها و از جمله مسكن است و صاحبان املاك هم با اتكا به اين مساله قيمت اجاره‌ها را بالا مي‌برند. اين كارشناس بازار مسكن ادامه داد: در شرايط فعلي و با وجود عدم اطميناني كه در اقتصاد به وجود آمده كه باعث استمرار كاهش ارزش پول ملي شده است ديگر اعتمادي هم به بازگشت اين ارزش نيست، از اين رو صاحبان ملك را به سمتي مي‌برد كه قادر باشند اثرات تورمي يك‌سال آينده را تا حدودي بپوشانند.
افزايش قيمت مصالح ساختماني و زمين
اكبرپور افزود: تنها در صورتي مي‌توان به كاهش و يا ثبات قيمت اجاره‌بهاي ملك اميدوار بود كه ميزان تورم افت كند و با توجه به اينكه قيمت مصالح ساختماني و زمين در كشور افزايشي شده و از طرف ديگر توان خريد مردم هم افت كرده است نمي‌توان اميدي به كاهش نرخ اجاره‌بها داشت.
او ادامه داد: در گذشته حتي افراد كم سن و سال هم قدرت خريد آپارتمان را داشتند اين در حالي است كه امروز تنها قشر مرفه و متوسط جامعه توان خريد ملك را دارند. اين در حالي است كه دولت بايد شرايط لازم را براي خريد ملك فراهم كند.
تفاوت بسيار زياد نرخ تسهيلات بانكي
بين ايران و ساير كشورها
اين كارشناس حوزه مسكن تصريح كرد: زماني كه نرخ تسهيلات بانكي براي احداث بنا و يا خريد ملك در ايران بين 25 تا 30 درصد است اما اين نرخ در سطح جهاني بين 1.5 تا 2 درصد است قاعدتا اين تفاوت باعث مي‌شود كه در ايران ساخت ملك صرفه اقتصادي چنداني نداشته باشد. اكبرپور خاطرنشان كرد: در كشورهاي ديگر شرايط به گونه‌اي است كه براي خريد يك ملك اگر تنها 5 درصد قيمت يك ملك را داشته باشيد بقيه آن را مي‌توانيد از بانك‌ها و موسسات اعتباري با نرخ بهره 1.5 تا 2 درصد دريافت كنيد و اگر دولتي‌ها در ايران بتوانند چنين شرايطي را براي خريد ملك فراهم كنند شاهد تحولي عمده در زمينه احداث و خريد مسكن خواهيم بود.
اين كارشناس حوزه مسكن با اشاره به پرداخت تسهيلات اندك به متقاضيان افزود: مساله‌اي كه وجود دارد اين است كه بانك‌ها معمولا به فعاليتي مي‌پردازند كه براي‌شان تعريف نشده است. اين در حالي است كه كار اصلي بانك‌ها پرداختن به مسائل مالي است، اين در حالي است كه ما شاهد سرمايه‌گذاري بانك‌ها در ساخت مسكن و ساختمان‌سازي و اماكن تجاري و اداري هستيم كه اين امر باعث مي‌شود منابع مالي مردم به اين سمت سوق داده شود. اكبرپور خاطرنشان كرد: بانك مركزي بانك‌ها را موظف كرده است تا بخشي از اعتبارات‌شان را براي ساخت و يا اجاره مسكن در اختيار متقاضيان قرار دهند اما معمولا بانك‌ها از اين مساله طفره مي‌روند و معمولا به سمت سرمايه‌گذاري‌هاي خودشان در بخش املاك مي‌روند و مصرف كننده واقعي كه مردم هستند هم ديگر شانس دريافت اين وام‌ها را ندارند و هيچ سيستم كنترلي هم در اين رابطه وجود ندارد.